El ministro neerlandés de Vivienda propone medidas para frenar la venta masiva de viviendas en alquiler
La ministra de Vivienda, Mona Keijzer, está considerando medidas regulatorias y fiscales para frenar la venta a gran escala de viviendas privadas en alquiler en medio de una creciente escasez de vivienda en los Países Bajos.
Última actualización: 16 de junio de 20266 min de lectura
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El ministro neerlandés de Vivienda propone medidas para frenar la venta masiva de viviendas en alquiler
Los Países Bajos están lidiando con una aguda escasez de viviendas, y los datos del gobierno muestran una tendencia preocupante: en 2024, se vendieron más de 50.000 viviendas privadas en alquiler, frente a 30.000 apenas un año antes. La ministra de Vivienda, Mona Keijzer, ha calificado esto de grave amenaza para la asequibilidad y la disponibilidad de viviendas en alquiler. En respuesta, planea presentar un paquete de medidas destinado a mantener más propiedades en el mercado privado del alquiler, al tiempo que equilibra la necesidad de rentabilidad de los propietarios.
La creciente venta del parque de alquiler
Según cifras recientes del Kadaster, el registro nacional de la propiedad, los propietarios privados pusieron a la venta más de 50.000 viviendas en alquiler en 2024. Esto supone un fuerte aumento respecto a unas 30.000 ofertas en 2023, y una tendencia al alza que comenzó en 2021. Muchas de estas viviendas fueron adquiridas por sus inquilinos actuales a precios relativamente bajos, transfiriendo de hecho unidades del parque de alquiler a la vivienda en propiedad. Aunque la propiedad de la vivienda puede beneficiar a inquilinos individuales, el impacto más amplio es una disminución neta de la oferta de alquiler de gama media.
Año
Viviendas en alquiler vendidas
% de aumento
2021
28.000
–
2022
32.500
16%
2023
30.200
–7%
2024
50.600
68%
Impacto en la vivienda asequible y los alquileres
La venta de viviendas en alquiler reguladas agrava la crisis de la vivienda al reducir el parque de vivienda social y de gama media. En el sistema neerlandés, hay tres niveles principales de alquiler:
Vivienda social: Vivienda fuertemente subvencionada gestionada por woningcorporaties (asociaciones municipales de vivienda) para hogares de bajos ingresos.
Alquiler de gama media (Ley de Alquiler Asequible): Introducido en 2024 en virtud de la Ley de Alquiler Asequible, este nivel limita los alquileres entre los niveles sociales y los plenamente determinados por el mercado.
Alquiler en el mercado privado: Viviendas con alquileres de mercado y sin topes.
Muchas de las propiedades vendidas el año pasado estaban incluidas en el nuevo tramo de Alquiler Asequible, diseñado para ofrecer a los inquilinos de ingresos medios alquileres estables y regulados. A medida que estas viviendas abandonan el mercado del alquiler, las listas de espera se alargan y los alquileres del parque restante aumentan. Los municipios de las principales ciudades ya están informando de colas más largas para las viviendas de gama media.
Medidas propuestas por la ministra Keijzer
Mona Keijzer, del partido BoerBurgerBeweging (BBB), subraya que “el alquiler asequible debe ser rentable”. A finales de marzo, presentará propuestas en la Tweede Kamer (la cámara baja del Parlamento) que buscan incentivar a los propietarios privados a conservar sus carteras de alquiler. Entre los elementos clave que se estudian figuran:
Regulación flexible: Introducir requisitos de cumplimiento escalonados según el tamaño y la ubicación del inmueble, reduciendo las cargas administrativas para los propietarios a pequeña escala.
Alivio fiscal en el Box 3: Revisar el impuesto sobre el patrimonio Box 3 aplicado a los activos en alquiler para hacer que las propiedades neerlandesas sean más competitivas frente a otros mercados europeos.
Menor impuesto de transmisiones: Reducir el impuesto de transmisiones del 6% sobre las viviendas de gama media a un tipo rebajado, aliviando el coste de ampliar las carteras de alquiler.
Ajustes en la deducción de intereses: Normalizar las limitaciones a la deducibilidad de los intereses en el impuesto de sociedades para mejorar los rendimientos netos de inversores institucionales y privados.
Estas medidas buscan lograr un equilibrio entre proteger a los inquilinos y garantizar que los propietarios obtengan un rendimiento viable de su inversión.
Reacciones de propietarios e inversores
La asociación de propietarios privados Vastgoed Belang ha sido muy activa al instar al Gabinete a actuar con rapidez. Su análisis muestra que el 90% de las viviendas vendidas tenían alquileres regulados y precios medios de venta por debajo de 400.000 euros. El gran inversor Heimstaden, que gestiona casi 13.000 unidades en los Países Bajos, describió el clima de inversión actual como “deteriorado enormemente”. Sostienen que revertir la Ley de Alquiler Asequible sería lo ideal, pero políticamente improbable. En su lugar, respaldan “medidas de acompañamiento” fiscales como el alivio fiscal y las rebajas del impuesto de transmisiones.
El presidente del banco central, Klaas Knot, también se ha pronunciado, sugiriendo que el gobierno reconsidere partes de la normativa de alquiler del año pasado. Aunque sus comentarios suscitaron debate político, subrayan la urgencia de un clima estable para la inversión en vivienda.
Inquilinos, corporaciones de vivienda y municipios responden
Por el contrario, la organización de inquilinos Woonbond, la asociación paraguas de corporaciones de vivienda Aedes y la Asociación de Municipios de los Países Bajos (VNG) advierten contra la modificación de la Ley de Alquiler Asequible. Sostienen que tocar ahora la legislación sobre alquileres podría perturbar la buena gobernanza y perjudicar a los inquilinos que dependen de alquileres regulados.
“Si se necesitan ajustes para atraer a inversores privados, reducir los impuestos del Box 3 tiene más sentido que debilitar los topes al alquiler”, afirman. Subrayan que los cambios fiscales mejorarían directamente los rendimientos de los inversores sin cargar a los inquilinos con alquileres más altos ni erosionar las protecciones legales.
Evaluación de opciones políticas: ley frente a reforma fiscal
A medida que se desarrolla el debate, los responsables políticos se enfrentan a una decisión clave:
Modificar la normativa de alquiler: Ofrecer a los propietarios más flexibilidad operativa, pero con el riesgo de alquileres más altos e incertidumbre jurídica para los inquilinos.
Aplicar reformas fiscales: Mejorar los rendimientos de los inversores mediante incentivos fiscales, manteniendo al mismo tiempo los topes de alquiler existentes.
El consenso entre muchos expertos es que las reformas fiscales —en particular en el Box 3 y en el impuesto de transmisiones— pueden reforzar rápidamente el clima de inversión sin socavar la protección de los inquilinos. Mientras tanto, cualquier cambio normativo debe diseñarse con cuidado para evitar subidas de alquiler no deseadas o lagunas legales.
Qué significa esto para inquilinos y propietarios
Para los inquilinos, las próximas propuestas de la ministra indican un compromiso con la preservación del parque de vivienda de gama media. Si tienen éxito, los inquilinos podrían ver una oferta más estable en el segmento de precio medio y un crecimiento más lento de los alquileres. Para los propietarios, especialmente los pequeños inversores, el alivio fiscal y regulatorio puede restaurar la confianza en el mercado neerlandés de alquiler y reducir el incentivo a vender.
Sin embargo, la complejidad política significa que las reformas podrían ser graduales. Ambas partes coinciden en un punto: una política de vivienda estable y predecible es esencial para resolver la crisis de alquiler en los Países Bajos.
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