Estancamiento en la conversión de oficinas y tiendas vacías en viviendas en los Países Bajos
La conversión de oficinas, tiendas e iglesias vacías en viviendas se ha estancado, muy por debajo del objetivo anual del Gobierno. Los expertos advierten que alcanzar las metas de sostenibilidad y vivienda exige renovar el enfoque en la reutilización adaptativa.
Última actualización: 11 de octubre de 20266 min de lectura
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Estancamiento en la conversión de oficinas y tiendas vacías en viviendas en los Países Bajos
Los Países Bajos llevan mucho tiempo apostando por transformar edificios infrautilizados —antiguas oficinas, tiendas, escuelas e incluso iglesias— en viviendas tan necesarias. Las conversiones pueden ser más rápidas, ecológicas y rentables que las nuevas construcciones, y ayudan a aliviar tanto la escasez de viviendas como las presiones medioambientales. Sin embargo, las cifras recientes de Statistics Netherlands (CBS) revelan que esta estrategia está perdiendo impulso: en 2025 solo se terminaron 8.675 viviendas mediante conversiones, muy por debajo del objetivo gubernamental de 15.000 al año.
En este artículo, analizamos las causas de esta desaceleración, sus implicaciones para los objetivos nacionales de vivienda y sostenibilidad, y las medidas que pueden adoptar los responsables políticos, los municipios y los promotores para reactivar la reutilización adaptativa en todo el país.
Por qué son importantes las conversiones
La reutilización adaptativa de edificios existentes ofrece múltiples ventajas:
Sostenibilidad: Reutilizar estructuras existentes reduce drásticamente la deposición de nitrógeno en comparación con las nuevas construcciones, una consideración clave en el marco de las estrictas normativas medioambientales de los Países Bajos.
Rapidez y coste: Las conversiones suelen evitar largos procedimientos de recalificación del suelo y trabajos de cimentación, lo que las hace más rápidas y menos costosas que los desarrollos desde cero.
Regeneración urbana: Dar nueva vida a los centros urbanos y a las zonas comerciales en desuso apoya a los negocios locales, mejora la seguridad y preserva el patrimonio cultural.
La ministra de Vivienda, Mona Keijzer, ha respaldado el objetivo de su predecesor de construir 15.000 viviendas mediante conversiones al año, argumentando que cada unidad —ya sea de nueva construcción o transformada— contribuye a alcanzar el objetivo más amplio de 100.000 viviendas nuevas anuales. Sin embargo, la brecha entre la ambición y la realidad se está ampliando.
Las últimas cifras: una comprobación de la realidad
Según CBS, en 2025 se terminaron 8.675 viviendas en edificios convertidos, ligeramente por debajo de las 8.755 del año anterior y muy por debajo de las 12.000 alcanzadas en 2019. La caída se debe casi por completo a la reducción de los proyectos de conversión de oficinas en viviendas; las conversiones de tiendas, escuelas e iglesias se han mantenido relativamente estables.
Mientras tanto, más de 3 millones de metros cuadrados de oficinas permanecen vacíos en todo el país: una enorme reserva de posibles viviendas a la espera de ser aprovechada. Si este espacio no se utiliza eficazmente, la oferta de viviendas seguirá siendo más limitada y las emisiones de nitrógeno derivadas de las nuevas construcciones continuarán siendo problemáticas.
Obstáculos que ralentizan el progreso
Varios factores ayudan a explicar por qué se ha agotado el potencial más accesible de los proyectos de conversión y el progreso se ha estancado:
Existencias limitadas de edificios fáciles de convertir
Las primeras oleadas de transformación se centraron en bloques de oficinas abandonados tras la crisis crediticia. Esos proyectos ofrecieron resultados rápidos, pero los edificios que quedan suelen presentar complicaciones estructurales, restricciones patrimoniales o una propiedad fragmentada.
Propiedad fragmentada y dificultades de coordinación
Muchos parques de oficinas grandes están en manos de varios inversores que esperan a un promotor principal o a una remodelación más amplia de la zona. Sin una planificación cohesionada a nivel municipal, los propietarios individuales dudan en invertir en costosas mejoras.
Obstáculos técnicos y normativos
La reutilización adaptativa exige conocimientos especializados: reforzar las estructuras portantes, instalar aislamiento energéticamente eficiente y garantizar el cumplimiento de las normas de seguridad contra incendios y accesibilidad. Los municipios difieren en la forma de aplicar los códigos de edificación, lo que puede generar plazos de permisos impredecibles.
Viabilidad financiera
El aumento de los costes de construcción, las interrupciones en las cadenas de suministro y la necesidad de realizar renovaciones exhaustivas pueden hacer que algunas conversiones sean financieramente marginales en comparación con los desarrollos en terrenos no urbanizados de regiones menos reguladas.
Perspectivas de los expertos
Francesco Veenstra, arquitecto del Gobierno neerlandés y principal asesor de construcción, ha calificado el estancamiento de «inaceptable». Advierte que, si el país no maximiza las conversiones, obstaculizará los objetivos de sostenibilidad y ejercerá una presión aún mayor sobre el mercado de la vivienda. Veenstra aboga no solo por alcanzar, sino por superar, el objetivo de 15.000 unidades al año, mediante una colaboración más estrecha entre municipios, promotores inmobiliarios e instituciones financieras.
La profesora Hilde Remøy, de TU Delft, destaca que durante la primera década de proyectos de transformación se abordaron los edificios más sencillos. Para desbloquear la siguiente oleada de conversiones será necesario un desarrollo coordinado de las zonas. Los municipios pueden desempeñar un papel crucial estableciendo áreas de remodelación, ofreciendo apoyo técnico y facilitando alianzas entre los propietarios de los edificios.
Medidas políticas y municipales para reactivar las conversiones
Para superar el estancamiento actual, las partes interesadas pueden considerar las siguientes estrategias:
– Zonas de conversión designadas: Los municipios podrían identificar las áreas con mayor potencial y una concentración de inmuebles vacíos, y agilizar los procesos de recalificación y concesión de permisos dentro de esas zonas.
– Centros de asistencia técnica: Las autoridades locales podrían establecer centros de asesoramiento que conecten a los promotores con ingenieros estructurales, consultores de sostenibilidad y expertos en seguridad contra incendios.
– Incentivos financieros: Los programas de subvenciones o los préstamos a bajo interés pueden compensar los costes adicionales de las renovaciones especializadas, especialmente en lugares protegidos o ecológicamente sensibles.
– Colaboraciones público-privadas: Las colaboraciones entre el gemeente (municipio) y los inversores privados pueden repartir el riesgo y garantizar que se hagan realidad los planes de regeneración de toda la zona.
Estas iniciativas, combinadas con un enfoque flexible respecto al objetivo general de vivienda, pueden mantener las conversiones como un pilar fundamental de la estrategia de vivienda de los Países Bajos.
El camino por delante
Aunque el objetivo nacional de vivienda sigue centrado en alcanzar un total de 100.000 viviendas al año, la importancia estratégica de las conversiones nunca ha sido mayor. A medida que las nuevas construcciones afrontan retrasos debido a las normativas medioambientales —especialmente los límites a la deposición de nitrógeno—, la reutilización adaptativa ofrece una solución concreta para aumentar el parque de viviendas sin incrementar las emisiones de nitrógeno.
Lograr un cambio significativo en las conversiones dependerá de un liderazgo coordinado. El compromiso de la ministra de Vivienda, Keijzer, con las conversiones es claro, pero convertir la ambición en resultados exige una participación activa de los municipios, normativas simplificadas e incentivos específicos.
Al abordar de frente los desafíos técnicos, financieros y de coordinación, los Países Bajos pueden revitalizar los edificios vacíos, fortalecer las comunidades locales y dar un paso importante hacia un mercado de la vivienda más sostenible e inclusivo.
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