El aumento de la oferta de vivienda frena el crecimiento de los precios de la vivienda en 2025, dice ING
El mercado inmobiliario neerlandés ha disfrutado de años de fuerte crecimiento de precios, pero nuevos datos de ING sugieren que los precios de la vivienda se estancarán durante el resto de 2025. Un aumento de las propiedades disponibles, impulsado en gran medida por inversores privados que venden viviendas de alquiler, junto con unos tipos hipotecarios ligeramente elevados y un sentimiento cauteloso de los compradores, se espera que frene las rápidas subidas vistas en los últimos años.
El aumento de la oferta cambia la dinámica del mercado
Tras un periodo de oferta ajustada y precios en alza, el mercado está viendo ahora una reversión en las tendencias de inventario. El informe del mercado inmobiliario de ING destaca que una avalancha de anuncios —especialmente antiguas unidades de alquiler— superará la demanda de los compradores. Los aumentos de precios de comienzos de año han agotado parte de la demanda acumulada, y la ola de oferta adicional absorberá el resto del retraso existente.
Los propietarios que compraron viviendas de obra nueva en los últimos años también están entrando en el mercado. A medida que estos compradores se mudan a sus nuevas viviendas ya finalizadas, pondrán a la venta sus residencias actuales, reforzando aún más la oferta. ING prevé que el stock total de viviendas en el mercado podría aumentar hasta un 10% a finales de año en comparación con el inicio de 2025.
Desinversión en propiedades de alquiler y presión regulatoria
Los arrendadores privados están al frente de esta venta masiva. Regulaciones más estrictas sobre los alquileres —como mayores requisitos de eficiencia energética y controles más severos sobre las subidas de renta— han comprimido los márgenes de beneficio. Además, el régimen fiscal actual bajo el Box 3, que grava a los inversores sobre su patrimonio neto y no sobre los ingresos reales por alquiler, sigue desalentando las estrategias de alquiler a largo plazo.
Con la rentabilidad bajo presión, muchos inversores prefieren retirar su dinero antes que lidiar con la complejidad regulatoria. La salida es más pronunciada en y alrededor de las principales ciudades del país —Ámsterdam, Róterdam, Utrecht— y en destacadas ciudades universitarias como Groninga y Tilburg, donde tradicionalmente los rendimientos del alquiler eran más fuertes.
Tipos hipotecarios y sentimiento de los compradores
Los tipos de interés hipotecario subieron moderadamente en la primera mitad de 2025, revirtiendo la tendencia a la baja de 2024. Aunque los tipos siguen siendo históricamente bajos, incluso pequeños aumentos tienden a enfriar el entusiasmo de los compradores, especialmente de quienes compran por primera vez y ajustan sus presupuestos al límite. ING señala un “sentimiento más cauteloso” entre los futuros propietarios, que están teniendo en cuenta posibles subidas futuras de tipos y mayores costes de vida.
A medida que los compradores hacen una pausa para reevaluar su capacidad adquisitiva, más viviendas permanecen más tiempo en el mercado. Este periodo de publicación más prolongado permite una mayor negociación, lo que presiona aún más el crecimiento de los precios. Los agentes informan de que los acuerdos se cierran cada vez más al precio de salida o ligeramente por debajo en muchas regiones.
Previsión para 2026 y más allá
Los expertos de ING proyectan que los precios generales de la vivienda subirán solo un 1,5% en 2026, tras un modesto aumento del 2% en 2025. Esto marca la primera vez en años que un gran banco prevé unas condiciones de mercado casi estancadas. En comparación, los precios nacionales de la vivienda crecieron aproximadamente un 6% en 2024.
Se espera que los volúmenes de ventas se sitúen en torno a las 240.000 transacciones este año, muy en línea con el nivel visto en 2025 y apenas por debajo del récord de 242.000 ventas registrado en 2017. El volumen estable de transacciones subraya que la demanda sigue siendo sólida, incluso si el impulso de los precios se ha ralentizado.
Implicaciones para inquilinos y compradores
Para los inquilinos, el panorama cambiante ofrece una visión mixta. Por un lado, menos arrendadores inversores podría significar menos oferta de alquiler y, potencialmente, alquileres más altos en zonas populares. Por otro, algunas de las viviendas que entran en el mercado de propietario-ocupante podrían haber estado antes fuera del alcance del segmento de alquiler, aliviando la presión en barrios tensionados.
Los compradores se benefician de un mercado más equilibrado. El poder de negociación se inclina ligeramente a favor de los compradores, y es posible que los prestamistas estén dispuestos a ofrecer paquetes hipotecarios competitivos para atraer nuevos clientes. Quienes se encuentren en una sólida posición financiera podrían obtener tipos favorables y condiciones de préstamo más flexibles.
Estrategias para navegar un mercado en desaceleración
Para sacar el máximo partido de estas dinámicas, los futuros compradores e inquilinos deberían considerar los siguientes pasos:
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Obtén asesoramiento hipotecario con antelación: consulta con un asesor hipotecario para asegurar tipos competitivos y entender tu capacidad de endeudamiento antes de empezar la búsqueda.
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Amplía tu zona de búsqueda: con la oferta en aumento en todo el país, explorar pueblos cercanos y suburbios puede ofrecer mejores oportunidades que los centros urbanos sobresaturados.
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Sigue las finalizaciones de obra nueva: los próximos desarrollos pueden generar focos de oferta; vigilar los permisos de construcción y los calendarios de finalización puede darte ventaja.
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Actúa con rapidez ante anuncios de calidad: incluso en un mercado en desaceleración, las viviendas bien valoradas y en buenas ubicaciones se venden rápido. Prepárate para moverte con rapidez si encuentras la propiedad adecuada.
Mirando hacia adelante: un mercado más equilibrado
Aunque el rápido crecimiento puede haber terminado por ahora, un mercado que se reajusta hacia el equilibrio beneficia a compradores e inquilinos a largo plazo. La moderación impulsada por la oferta ayuda a evitar el sobrecalentamiento y favorece niveles de precios sostenibles. Los responsables políticos y los reguladores seguirán desempeñando un papel ajustando medidas fiscales y regulaciones de vivienda para fomentar un sector de alquiler saludable y tasas estables de vivienda en propiedad.
Tanto para inquilinos como para compradores, mantenerse informado y ser proactivo será clave para navegar las cambiantes aguas del mercado de la vivienda neerlandés.
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