Cambio en el mercado de alquiler: propietarios venden 65.000 viviendas en 2025 – Qué significa para compradores e inquilinos
En 2025, los propietarios privados e institucionales en los Países Bajos vendieron más de 65.000 viviendas, y los compradores primerizos adquirieron el 60% para uso propio. Analizamos el impacto en el sector del alquiler y lo que deben saber inquilinos e inversores.
Última actualización: 27 de febrero de 20265 min de lectura
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Cambio en el mercado de alquiler: propietarios venden 65.000 viviendas en 2025 – Qué significa para compradores e inquilinos
En 2025, propietarios privados e institucionales en los Países Bajos vendieron más de 65.000 viviendas, un récord impulsado por subidas de impuestos y regulaciones de alquiler más estrictas. Según las cifras del registro de la propiedad Kadaster, seis de cada diez de estas antiguas viviendas de alquiler fueron compradas por personas con la intención de vivir en ellas. Los compradores primerizos se han convertido en claros ganadores, pero la venta masiva genera preocupación por la escasez de oferta en el sector de alquiler privado.
Cifras clave del Kadaster
Los últimos datos del Kadaster revelan un cambio significativo en el mercado de la vivienda neerlandés:
Más de 65.000 viviendas vendidas por propietarios en 2025.
60% de las ventas se realizaron a ocupantes propietarios, principalmente compradores primerizos.
Caída de la oferta: el sector del alquiler privado se redujo en 16.000 unidades en dos años, disminuyendo su cuota de mercado del 9,4% al 9%.
Más información en la nota oficial del Kadaster aquí.
¿Por qué están vendiendo los propietarios?
Dos cambios en la política han acelerado la venta masiva:
Impuestos más altos para los propietarios: el impuesto de transmisión de propiedades para viviendas vendidas por inversores subió, haciendo menos atractivo mantener y comercializar el parque de alquiler existente.
Control de rentas más estricto: las nuevas normas limitaron los aumentos de alquiler y la flexibilidad de los contratos, reduciendo los rendimientos potenciales para los pequeños inversores privados.
Estas medidas, diseñadas para proteger a los inquilinos y estabilizar los alquileres, han provocado inadvertidamente que muchos pequeños propietarios abandonen el mercado.
Los compradores primerizos aprovechan la oportunidad
Para muchos compradores primerizos, el mercado de antiguas viviendas de alquiler ofrece un punto de entrada asequible:
Descuento medio: los compradores pagaron aproximadamente €124,000 menos por unidades que antes eran de alquiler en las grandes ciudades, debido en parte a superficies más pequeñas y a etiquetas energéticas inferiores.
Enfoque urbano: con una alta concentración de alquileres en Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht, los compradores primerizos aprovecharon ubicaciones céntricas accesibles.
“Los compradores primerizos se están beneficiando”, dice el Prof. Nils Kok de la Universidad de Maastricht, “pero me preocupa mucho el mercado de alquiler en general. Un número creciente de hogares o no puede comprar o decide no hacerlo”.
Impacto en el sector del alquiler privado
Aunque el cambio favorece la propiedad de vivienda, restringe las opciones de alquiler para quienes deben o prefieren alquilar:
Aumento de la demanda: el crecimiento de la población y el aumento de hogares unipersonales mantienen la demanda de alquileres de mercado medio y no regulados.
Salida de inversores: los pequeños propietarios privados han vendido alrededor de 40.000 unidades desde que entró en vigor la prohibición de contratos a corto plazo en 2023.
Respuesta institucional: los grandes inversores adquirieron 27.000 viviendas, pero gran parte de esto refleja transacciones entre ellos más que añadidos netos al parque de alquiler.
El economista de ING, Sander Burgers, advierte: “Para crear más viviendas rápidamente, necesitamos hacer un mejor uso del parque de vivienda existente. Los pequeños inversores son precisamente los que necesitamos, sin embargo son los que están saliendo”.
Medidas gubernamentales y perspectivas futuras
El nuevo gobierno neerlandés se ha comprometido tanto a estimular el desarrollo de viviendas como a mejorar el clima de inversión:
Reducción del impuesto de transmisión: el impuesto de transferencia de propiedad para inversores bajará del 8% al 7%.
Impulso al alquiler asequible: aunque los detalles de la política aún no se han hecho públicos, la administración pretende ampliar el sector de alquiler de mercado medio.
Grandes actuaciones: continuación de 30 grandes proyectos de construcción, 21 de los cuales ya estaban en planificación bajo el gabinete anterior.
Francesco Veenstra, el principal asesor de vivienda del gobierno, afirma en Nieuwsuur que las soluciones a corto plazo deberían centrarse en subdividir propiedades existentes en unidades más pequeñas, un proceso que actualmente se ve obstaculizado por complejas regulaciones municipales.
Qué significa esto para inquilinos e inversores
Para inquilinos
Actúe con rapidez: a medida que la oferta de alquiler privado se estrecha, considere registrarse en plataformas fiables con antelación y explorar opciones de cohousing o vivienda compartida.
Las etiquetas energéticas importan: con las próximas normas de eficiencia energética, priorice alquileres con etiquetas energéticas más altas (A o B) para evitar futuros costes de reforma.
Para futuros compradores
Revise el parque de antiguas viviendas de alquiler: las propiedades que fueron de alquiler a menudo cuentan con una construcción sólida y ubicaciones céntricas. Incluya en el presupuesto posibles reformas o mejoras de aislamiento.
Aproveche los planes gubernamentales: los incentivos para compradores primerizos y las ayudas hipotecarias pueden compensar descuentos menores en viviendas de nueva construcción.
Para inversores
Evalúe los rendimientos a largo plazo: a pesar de los desafíos regulatorios, los alquileres de mercado medio en zonas de crecimiento siguen siendo una inversión sólida a un horizonte de 10 a 15 años.
Contacte con la gemeente local: los municipios (gemeente) pueden ofrecer permisos para subdividir propiedades o densificar—clave para desbloquear valor en edificios existentes.
Conclusión
La oleada de ventas de propietarios en 2025 ha ayudado indudablemente a los compradores primerizos, pero ha apretado el mercado de alquiler privado. Con las medidas gubernamentales aún en evolución, tanto inquilinos como inversores deben adaptar sus estrategias para navegar en un panorama en cambio.
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Entienda los términos de alquiler en los Países Bajos antes de firmar el contrato.
Alquilar en los Países Bajos conlleva reglas, términos legales y abreviaciones que pueden ser complicadas. El Glosario de Alquiler Luntero es su guía para todos los términos esenciales: desde contratos de arrendamiento, depósitos y honorarios de agencia hasta gastos de servicios, control de alquileres y derechos de los inquilinos. Ya sea que alquile por primera vez, se mude como expatriado o quiera evitar costos ocultos, nuestro glosario le ayuda a alquilar de manera más inteligente, negociar mejor y prevenir errores.
