La caída de los permisos de construcción agrava las dificultades de vivienda de la clase media neerlandesa
El fuerte descenso de los permisos de construcción en los Países Bajos está obstaculizando los objetivos gubernamentales de construcción de viviendas e intensificando las presiones de asequibilidad para los inquilinos de ingresos medios.
Última actualización: 11 de octubre de 20265 min de lectura
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La caída de los permisos de construcción agrava las dificultades de vivienda de la clase media neerlandesa
Los Países Bajos afrontan una brecha cada vez mayor entre los ambiciosos objetivos de construcción de viviendas y la realidad de un mercado inmobiliario cada vez más restrictivo. En el segundo trimestre de este año, Statistics Netherlands (CBS) informó de un descenso del 14 % en los permisos de construcción residencial en comparación con el mismo periodo de 2018, lo que representa el nivel de concesión más bajo en tres años. Dado que el Gobierno neerlandés aspira a construir 75.000 viviendas al año, esta caída amenaza con profundizar la escasez de vivienda, especialmente para los hogares de ingresos medios que compiten por alquileres en las zonas urbanas.
Una cartera cada vez menor de viviendas nuevas
Los permisos de construcción son un indicador adelantado de la futura oferta de vivienda. Según CBS, en el segundo trimestre solo se concedieron 12.800 permisos para viviendas nuevas, mientras que el valor combinado autorizado para nuevas construcciones y renovaciones cayó casi un 15 % interanual. En la primera mitad del año se expidieron apenas 26.000 permisos de vivienda, muy por debajo del ritmo necesario para alcanzar el objetivo anual del Gobierno.
Este déficit tiene consecuencias importantes: menos permisos significan menos viviendas en construcción, lo que se traduce en tasas de vacantes más bajas y alquileres al alza. En el sector del alquiler privado, donde residen muchos inquilinos de ingresos medios, esta presión ya se siente en ciudades como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht, donde la demanda supera ampliamente a la oferta.
Los inquilinos de ingresos medios soportan el mayor impacto
Los hogares de ingresos medios, generalmente definidos en los Países Bajos como aquellos que ganan entre 36.000 y 70.000 € al año, se encuentran en una situación complicada. Por lo general, ganan demasiado para acceder a la vivienda social, pero tienen dificultades para permitirse los crecientes alquileres del sector privado. Como señaló recientemente la ministra del Interior, Kasja Ollongren: «Debe mejorarse la posibilidad de que las personas con ingresos medios encuentren una vivienda adecuada. Por eso hay que construir viviendas y estas deben acabar en manos de hogares de ingresos medios».
Este grupo demográfico suele quedar excluido del huurtoeslag (subsidio de vivienda), pero tampoco puede acceder al mercado de alta gama. El resultado son búsquedas más largas, costes de alquiler más elevados y una mayor presión sobre los presupuestos familiares.
Medidas gubernamentales para priorizar la vivienda de clase media
En respuesta a estos desafíos, el Gobierno neerlandés ha introducido varias medidas:
Simplificar los procedimientos corporativos para que las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) construyan viviendas no SGEI. Non-SGEI se refiere a viviendas que no están clasificadas como Servicios de Interés Económico General, lo que permite una mayor flexibilidad en el desarrollo.
Facultar a los municipios para reservar una parte de las viviendas nuevas específicamente para hogares de ingresos medios cuando la demanda supere a la oferta.
Estas medidas pretenden tanto acelerar el proceso de construcción como garantizar que una parte justa del nuevo parque de viviendas llegue al segmento medio del mercado. Ahora los municipios pueden incluir criterios de ingresos en las políticas de asignación durante periodos de gran escasez, mejorando las perspectivas de quienes se encuentran entre los segmentos del alquiler social y de lujo.
El sector de la construcción se mantiene firme pese al descenso de los permisos
Aunque los permisos residenciales disminuyeron, la industria de la construcción en general sigue siendo sólida. Los ingresos de la construcción aumentaron un 7,9 % en el segundo trimestre respecto al año anterior, liderados por las empresas de ingeniería civil y construcción de servicios públicos, cuya facturación creció un 10,9 %. Este crecimiento pone de relieve la demanda sostenida de infraestructuras y proyectos comerciales, incluso mientras las iniciativas de vivienda sufren retrasos.
Sin embargo, la ingeniería civil y la construcción de carreteras experimentaron un ligero descenso (–0,7 %), impulsado en gran medida por las restricciones normativas vinculadas a la política neerlandesa sobre el nitrógeno.
La sentencia sobre el nitrógeno sume los proyectos en la incertidumbre
En julio, el Consejo de Estado declaró inválida la política neerlandesa sobre el nitrógeno y dictaminó que los promotores de proyectos deben demostrar que no existe un impacto significativo en las reservas naturales protegidas. Esta decisión ha puesto en entredicho al menos el 43 % de los proyectos viarios, equivalentes a 9.000 millones de € en ingresos, y ha puesto en peligro aproximadamente 1.000 millones de € anuales en construcción de viviendas hasta 2023, según economistas de ABN AMRO.
Ahora los constructores deben obtener planes detallados sobre el nitrógeno antes de proceder, lo que añade tiempo y complejidad a unos procedimientos de permisos ya prolongados. Hasta que estos requisitos se simplifiquen, muchos proyectos de vivienda corren el riesgo de sufrir nuevos retrasos, agravando el déficit de viviendas nuevas.
Perspectivas: cerrar la brecha entre las políticas y la oferta
Para cerrar la brecha entre los objetivos gubernamentales de vivienda y la realidad sobre el terreno, es esencial adoptar un enfoque multidimensional:
Optimización del proceso de permisos: Digitalizar las solicitudes y reducir los obstáculos administrativos puede recortar meses de los plazos de planificación.
Soluciones para la gestión del nitrógeno: Aplicar estrategias regionales de reducción del nitrógeno y evaluaciones de impacto rápido puede desbloquear proyectos paralizados.
Colaboraciones público-privadas: La cooperación entre municipios, woningcorporaties y promotores privados puede diversificar los modelos de financiación y aumentar la capacidad de construcción.
Planificación urbana adaptativa: Fomentar la construcción modular y de relleno en barrios existentes maximiza el uso del suelo sin recurrir a nuevos desarrollos en terrenos no urbanizados.
Al combinar estas estrategias, los Países Bajos pueden acelerar la construcción de viviendas, aliviar las presiones sobre los alquileres y garantizar que los hogares de ingresos medios encuentren la vivienda asequible y de calidad que necesitan.
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