Brecha de asequibilidad se amplía entre compradores e inquilinos en el mercado inmobiliario neerlandés
Un nuevo informe de ABN Amro revela que los propietarios de vivienda en los Países Bajos se benefician de menores costes relativos de vivienda, mientras que los inquilinos privados y los compradores primerizos afrontan una carga financiera creciente.
Última actualización: 13 de mayo de 20265 min de lectura
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La brecha de asequibilidad se amplía entre compradores e inquilinos en el mercado inmobiliario neerlandés
Un informe reciente de ABN Amro pone de relieve una brecha cada vez mayor en la asequibilidad de la vivienda entre los propietarios ya establecidos, los inquilinos privados y los compradores primerizos en los Países Bajos. Mientras que los propietarios han visto disminuir sus costes relativos de vivienda en los últimos años, los inquilinos del sector privado y los jóvenes compradores están destinando ahora una mayor parte de sus ingresos a la vivienda, especialmente en las grandes ciudades.
Los propietarios ganan, los inquilinos se quedan atrás
Entre 2019 y 2025, la parte de los ingresos netos que los propietarios destinan a la vivienda cayó de aproximadamente un 20–28 por ciento a un 17–25 por ciento, según los cálculos de ABN Amro. Esta mejora se debe a dos factores principales:
Costes hipotecarios estables: Los bajos tipos de interés fijados para muchos propietarios han mantenido las cuotas hipotecarias mensuales relativamente estables.
Aumento de los ingresos con el tiempo: Los propietarios suelen experimentar un crecimiento salarial constante, lo que amplía la diferencia entre los ingresos disponibles y los costes fijos de la vivienda.
En términos prácticos, un propietario medio puede ahora destinar un 2–3 por ciento adicional de sus ingresos netos a otros gastos, como educación, ocio o ahorro.
Los inquilinos privados y los compradores primerizos sienten la presión
La situación es marcadamente diferente para quienes alquilan de forma privada o entran por primera vez en el mercado. ABN Amro informa de que los inquilinos privados actualmente destinan entre un 28–38 por ciento de sus ingresos netos al alquiler, muy por encima de los propietarios. En el caso de los compradores primerizos, la proporción sigue siendo obstinadamente alta y, en algunas grandes ciudades, incluso ha aumentado desde 2019.
Los principales impulsores del aumento de costes para estos grupos incluyen:
Alzas de alquiler en aumento: Un mercado de alquiler ajustado y una fuerte demanda empujan los precios al alza, afectando de forma desproporcionada a los jóvenes profesionales y a los expats.
Precios de la vivienda en fuerte subida: Los compradores primerizos necesitan aportaciones iniciales mayores y afrontan hipotecas mensuales más elevadas con cada año que pasa.
Viviendas más pequeñas: Para gestionar los costes, muchos hogares jóvenes se mudan a unidades compactas que, medidas por metro cuadrado, pueden resultar más caras que apartamentos más grandes.
Una mirada más cercana a las proporciones de ingresos
Grupo
Proporción de ingresos en 2019
Proporción de ingresos en 2025
Cambio
Propietarios
20–28 por ciento
17–25 por ciento
–2–3pp
Inquilinos del sector privado
28–38 por ciento
28–38 por ciento
~0pp
Compradores primerizos (ciudades)
25–30 por ciento
27–32 por ciento
+2pp
Fuentes: ABN Amro Economic Research
Variaciones regionales y presión urbana
La brecha de asequibilidad es más pronunciada en el Randstad —Ámsterdam, Rotterdam, La Haya y Utrecht—, donde tanto los alquileres como los precios de compra han subido más rápido que los ingresos. En ciudades más pequeñas o provincias rurales, el crecimiento de los alquileres ha sido más moderado, lo que da a los inquilinos un poco más de margen.
Sin embargo, incluso fuera de las grandes ciudades, los inquilinos privados siguen afrontando una carga de ingresos mayor que los propietarios. La oferta limitada de nuevas viviendas en alquiler y el creciente atractivo de las comodidades urbanas continúan alimentando la demanda y los precios en todo el país.
Por qué la brecha sigue creciendo
El economista de ABN Amro, Mike Langen, señala varios factores estructurales detrás de la creciente división:
Desigualdad de ingresos: Los hogares en viviendas en propiedad suelen tener ingresos medios más altos que los del sector privado de alquiler.
Requisitos de patrimonio: Los compradores primerizos deben acumular aportaciones iniciales mayores, lo que hace que la propiedad de vivienda sea una opción más exclusiva.
Costes por metro cuadrado: Al mudarse a viviendas de alquiler más pequeñas o más antiguas, muchos inquilinos pueden pagar menos alquiler total, pero terminan gastando más por metro cuadrado, ocultando el verdadero coste de la vivienda.
"La transición de alquilar a comprar se está volviendo cada vez más difícil", advierte Langen. "Los precios elevados hacen que los compradores primerizos necesiten más patrimonio, y los costes de alquiler siguen superando el crecimiento de los ingresos de los hogares jóvenes".
Qué significa esto para inquilinos y compradores
Para los inquilinos privados y los aspirantes a propietarios, comprender estas tendencias es crucial:
Presupuesta con realismo: Ten en cuenta mayores aumentos del alquiler y posibles subidas de precios en tus planes financieros a largo plazo.
Considera las ayudas a la vivienda: Infórmate sobre el huurtoeslag (subsidio de alquiler) si cumples los requisitos, para aliviar parte de la carga de tus gastos mensuales.
Explora ubicaciones alternativas: Las ciudades más pequeñas y los suburbios pueden ofrecer alquileres y precios de compra más asequibles, sin dejar de proporcionar buena conectividad.
Construye patrimonio gradualmente: Para los compradores, empieza a ahorrar pronto para una entrada más sólida y busca asesoramiento hipotecario para fijar tipos favorables.
Avanzando: soluciones de política y de mercado
Los responsables políticos y los proveedores de vivienda están bajo presión para cerrar esta brecha de asequibilidad. Las medidas potenciales incluyen:
Acelerar la construcción de viviendas de alquiler de gama media y asequibles.
Introducir incentivos para que los propietarios ofrezcan contratos de alquiler más largos con niveles de renta estables.
Ampliar los programas de apoyo financiero para inquilinos de bajos ingresos y compradores primerizos.
Aunque algunas iniciativas ya están en marcha, el ritmo del cambio debe acelerarse para evitar que la brecha siga ampliándose.
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