El aumento de las tasas hipotecarias moderará el crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos en los próximos meses
Las tasas hipotecarias más altas están enfriando el mercado inmobiliario neerlandés, lo que lleva a un crecimiento de precios más lento sin caídas reales debido a la continua escasez de oferta.
Última actualización: 1 de septiembre de 20265 min de lectura
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El aumento de las tasas hipotecarias moderará el crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos en los próximos meses
El mercado inmobiliario neerlandés ha disfrutado de un período de sólido crecimiento de precios durante varios años, impulsado por una fuerte demanda y una oferta limitada. Sin embargo, las recientes tensiones geopolíticas en Oriente Medio han provocado volatilidad en los precios del petróleo y del gas, alimentando temores de inflación y desencadenando un aumento sostenido de los tipos de interés hipotecarios. Aunque los expertos coinciden en que es poco probable que los precios de la vivienda caigan de forma directa, prevén que los aumentos de precios se desacelerarán significativamente en los próximos meses.
Por qué están subiendo las tasas hipotecarias
La agitación mundial en torno al Estrecho de Ormuz —la principal ruta de tránsito de gran parte del petróleo crudo del mundo— ha elevado los costes de la energía, añadiendo presión al alza sobre la inflación. Los mercados de capitales responden a las señales inflacionarias exigiendo rendimientos más altos en los préstamos, y estos rendimientos más altos se trasladan a los costes de financiación a largo plazo, incluidas las hipotecas. A medida que los bancos y los prestamistas hipotecarios afrontan mayores costes de financiación, los repercuten en los prestatarios, empujando las tasas hipotecarias medias en los Países Bajos por encima del 4%.
Según datos recientes del sector, el producto hipotecario más popular en los Países Bajos —un préstamo a tipo fijo de 10 años garantizado por la Garantía Hipotecaria Nacional (NHG)— tiene ahora un tipo de interés medio del 4,11%, frente al 3,84% al inicio del año. Prestamistas importantes como Rabobank y ABN Amro han anunciado subidas de tasas, y se espera que otros sigan su ejemplo para cubrir el aumento de sus gastos en los mercados de capitales.
Impacto en la capacidad de endeudamiento y el crecimiento de los precios
Las tasas hipotecarias más altas afectan directamente a la capacidad de endeudamiento de los compradores: con el mismo presupuesto mensual, los prestatarios pueden financiar un importe menor del préstamo. Esta restricción reduce la oferta máxima que los compradores pueden hacer por las propiedades, frenando el ritmo de las subidas de precios. Stefan Groot, economista de vivienda en Rabobank, describe el mercado como si estuviera entrando en una fase de "subidas de precios muy moderadas", reflejando el tira y afloja entre la asequibilidad para el comprador y las expectativas de precio del vendedor.
A pesar de esta moderación, persiste una grave escasez de viviendas. La demanda sigue superando ampliamente a la oferta, lo que impide correcciones a la baja de los precios. La nueva construcción no ha seguido el ritmo del crecimiento de la población y la formación de hogares, mientras que la conversión del parque de viviendas existente sigue siendo un proceso largo sujeto a normativas urbanísticas y medioambientales.
La dinámica del mercado sigue siendo resistente
Incluso con mayores costes de financiación, los Países Bajos van camino de uno de los años con más ventas de viviendas registrados. Statistics Netherlands (CBS) informa de que 137.142 viviendas cambiaron de manos en los primeros siete meses del año, un aumento interanual del 5,4%. Esta actividad se ha visto impulsada en parte por las ventas de propiedades en alquiler por parte de inversores, ya que los fondos inmobiliarios y los inversores particulares materializan beneficios de anteriores repuntes de precios.
Las ventas de viviendas en alquiler han incorporado más propiedades al segmento de compra para uso propio, ofreciendo oportunidades adicionales a los compradores que pueden asegurar financiación. Al mismo tiempo, el mercado en general ha experimentado un cambio en los patrones de transacción: mientras los compradores primerizos se enfrentan a condiciones crediticias más estrictas, quienes ascienden en la escala inmobiliaria se benefician de hipotecas previas a tipos bajos y del capital acumulado en sus viviendas.
Ganadores y perdedores en un entorno de tipos al alza
Los efectos del aumento de las tasas hipotecarias se distribuyen de forma desigual entre los grupos de compradores:
Los compradores que ascienden de vivienda y los que mejoran su casa suelen trasladar sus préstamos existentes a tipos más bajos a nuevas compras, reduciendo su coste marginal de endeudamiento. Muchos también recurren al importante capital acumulado durante la última década de crecimiento de precios.
Los compradores primerizos y quienes tienen ratios préstamo-ingresos más altos ven reducirse su capacidad de endeudamiento de forma más acusada. Con menos capital propio y sin hipotecas heredadas a tipos bajos que trasladar, la transición de alquiler a compra se vuelve más complicada.
Los inversores pueden reevaluar los rendimientos a medida que aumentan los costes de financiación, lo que podría ralentizar la acumulación de carteras de viviendas en alquiler.
A pesar de estos vientos en contra, los volúmenes totales de transacciones siguen siendo elevados, lo que indica que muchos segmentos de hogares todavía están dispuestos y son capaces de participar en el mercado.
Perspectivas para los próximos meses
Los expertos proyectan que las tasas hipotecarias se mantendrán elevadas mientras la inflación siga siendo persistente y los riesgos geopolíticos continúen. Oscar Noorlag, del grupo de asesoría hipotecaria Van Bruggen, señala que los prestamistas están actuando con prudencia, reduciendo los márgenes de beneficio cuando es posible para mantener manejables las subidas de tasas. Aun así, el consenso es que los tipos de referencia seguirán por encima del 4% en el futuro previsible.
Para los compradores, esto significa presupuestar de forma más conservadora y explorar opciones a tipo fijo para asegurar las condiciones actuales. Los vendedores, por su parte, pueden necesitar moderar sus expectativas de precio u ofrecer concesiones de financiación flexibles para atraer a compradores cualificados. Las autoridades locales y las corporaciones de vivienda (woningcorporaties) pueden desempeñar un papel acelerando proyectos de vivienda asequible para aliviar las limitaciones de oferta.
Conclusión
El mercado inmobiliario neerlandés atraviesa un período de crecimiento de precios más lento impulsado por el aumento de las tasas hipotecarias, que a su vez son un subproducto de las tensiones en los mercados energéticos globales y de la inflación. Aunque es poco probable que los precios retrocedan dada la persistente escasez de oferta, la era de aumentos anuales de dos dígitos parece haber terminado, por ahora. Compradores y vendedores deberán adaptarse a dinámicas de mercado más moderadas y planificar unos costes de financiación que siguen siendo elevados.
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