Los asalariados de renta media afrontan un déficit de 100.000 € para comprar una vivienda en los Países Bajos

Los asalariados de renta media afrontan un déficit de 100.000 € para comprar una vivienda en los Países Bajos

Según el primer monitor de accesibilidad del mercado de la vivienda del Planbureau voor de Nederlandse Economie (CPB), las personas que ganan una renta media en los Países Bajos disponen de más de 100.000 € menos de los fondos necesarios para adquirir la vivienda típica vendida en 2024. Sin ingresos de dos miembros del hogar, un apoyo generoso por parte de los padres o ahorros significativos, los hogares de renta media quedan, de facto, excluidos de la vivienda en propiedad. Este hallazgo contundente pone de manifiesto los crecientes desafíos de asequibilidad y subraya la necesidad de soluciones políticas a largo plazo.

Brecha pronunciada entre salarios y precios de la vivienda

Entre 2015 y 2024, los precios de la vivienda en los Países Bajos han aumentado muy por encima del crecimiento de las rentas medias. En 2024, el precio medio de venta de una vivienda en propiedad ascendió a 451.000 €. Para un hogar que gane alrededor de la renta mediana, obtener una hipoteca para esa propiedad requiere aportar más de 100.000 € en capital adicional —ya sea en ahorros personales o procedente de un segundo ingreso—.

Antes de 2018, un único asalariado con renta media podía normalmente acceder a una hipoteca completa basándose exclusivamente en su salario. Sin embargo, desde que los precios de la vivienda comenzaron a subir con mayor intensidad que los salarios, los bancos han endurecido los criterios de concesión y han exigido que los compradores aporten pagos iniciales significativos. Como resultado, los hogares de renta media ahora tienen dificultades para cumplir los requisitos mínimos de capital.

Disminución de la accesibilidad desde 2015

En 2015, los hogares con una renta mediana podían permitirse aproximadamente el 61 por ciento de las viviendas disponibles en el mercado neerlandés. En 2024, esa proporción se desplomó hasta apenas el 21 por ciento, según los análisis del CPB. Para los hogares con un solo ingreso, la situación es aún más grave: solo el 2 por ciento de las propiedades siguen siendo alcanzables sin ayuda externa.

Emile Cammeraat del CPB comentó: “Los hogares unipersonales con una renta media solo pueden comprar el 2 por ciento de las viviendas disponibles. La brecha entre los salarios y los costes de la vivienda se ha ampliado de forma dramática.” Esta tendencia supone una barrera significativa para la adquisición de vivienda, especialmente para quienes acaban de entrar en el mercado.

Impacto en los compradores primerizos

Los compradores primerizos —a menudo adultos más jóvenes con ahorros limitados— sienten el pellizco con más intensidad. Normalmente ganan menos que los propietarios ya establecidos y carecen del capital propio obtenido de una venta anterior. Como consecuencia, muchos compradores potenciales menores de 35 años se ven dependientes del apoyo familiar o se ven obligados a seguir alquilando más tiempo del que esperaban.

Ejemplos de los obstáculos que afrontan los compradores primerizos incluyen:

• Dificultades para acumular los ahorros necesarios a lo largo de la vida para un pago inicial mínimo.
• Ineligibilidad para capital donado debido a los umbrales del impuesto sobre donaciones.
• Dificultades para cumplir las normas de concesión más estrictas posteriores a 2008 que limitan el endeudamiento al 100 por ciento del valor tasado de la propiedad.

Variaciones regionales y retos urbanos

Si bien la asequibilidad ha empeorado en todas las provincias, las ciudades neerlandesas más grandes son las más afectadas. En las grandes áreas metropolitanas, las viviendas accesibles para los asalariados de renta mediana han caído hasta el 18 por ciento del parque. En Ámsterdam y Utrecht, los niveles de asequibilidad se encuentran entre los más bajos del país.

La alta demanda, la oferta limitada y los precios premium en estos centros urbanos exacerban la desigualdad, obligando a los hogares de renta media a considerar desplazarse desde suburbios más asequibles o a seguir viviendo en el sector del alquiler.

Políticas y soluciones de mercado

El CPB subraya que no existen soluciones rápidas. A corto plazo, aumentar la oferta sigue siendo la medida más directa, pero el objetivo anual del gobierno de 100.000 viviendas nuevas se ha quedado repetidamente corto debido a las normas sobre emisiones de nitrógeno y a la escasez de trabajadores de la construcción.

Propuestas adicionales incluyen:

1. Subdividir viviendas existentes: Permitir que residencias más grandes se dividan en varias unidades puede aumentar rápidamente la oferta disponible sin necesidad de nuevas construcciones.
2. Ajustar los incentivos fiscales: Reducir las deducciones por intereses hipotecarios y bajar el valor imputado del alquiler podría frenar las pujas excesivas y enfriar la inflación de precios.
3. Relajar moderadamente las normas de concesión: Revisar el límite que restringe el endeudamiento al 100 por ciento del valor tasado podría ayudar, pero corre el riesgo de repetir el escenario de la crisis de 2008 cuando los préstamos superaban el valor de la propiedad.

A pesar de estas opciones, el actual acuerdo de coalición ha descartado cambios en la desgravación por intereses hipotecarios, dejando a muchos compradores de renta media dependientes de soluciones tradicionales: mayores ahorros o ingresos dobles.

Perspectivas

Las estrategias a largo plazo deberán centrarse en aumentar la oferta de forma sostenible, agilizar los procesos de construcción y equilibrar los incentivos fiscales. Para los asalariados de renta media, una combinación de estas medidas ofrece la mejor oportunidad para cerrar la creciente brecha entre salarios y costes de la vivienda.

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