Los anuncios de viviendas en los Países Bajos se duplican en cinco años mientras los precios siguen subiendo

Los anuncios de viviendas en los Países Bajos se duplican en cinco años mientras los precios siguen subiendo

El mercado inmobiliario neerlandés está experimentando una paradoja. Por un lado, el número de propiedades anunciadas para la venta ha aumentado hasta alcanzar niveles récord en los últimos años. Por otro, los precios de las viviendas siguen subiendo, desafiando las expectativas de una caída. Una nueva investigación de ING concluye que, a pesar del aumento de los tipos hipotecarios, el mercado sigue siendo demasiado limitado para que se produzcan descensos significativos de los precios. En este artículo, analizaremos los factores que impulsan el aumento de la oferta, por qué los anuncios adicionales no han aliviado la presión sobre los precios y qué significan los mayores costes de financiación para compradores e inquilinos en los Países Bajos.

Un aumento de los anuncios inmobiliarios

Según el informe de ING, el número de viviendas anunciadas por agentes de la Asociación Neerlandesa de Agentes Inmobiliarios (NVM) se ha disparado de unas 18.000 en 2018 a más de 37.000 a mediados de 2023. Esto supone más del doble del inventario en tan solo cinco años:

Varios factores contribuyen a este aumento de la oferta:

• Venta masiva por parte de inversores: Los propietarios privados están respondiendo a unos impuestos más elevados y a una normativa más estricta poniendo sus propiedades de alquiler en el mercado.
• Propietarios de edad avanzada: En las zonas rurales y semiurbanas, los residentes mayores están reduciendo el tamaño de sus viviendas o trasladándose a residencias asistidas, lo que libera viviendas familiares.
• Cambios demográficos: Los adultos jóvenes y los trabajadores internacionales representan una proporción cada vez mayor de la población, lo que genera presiones sobre la demanda en otros lugares, pero también lleva a algunos propietarios a mudarse por motivos laborales o educativos.

A pesar de estas tendencias, el volumen de ventas sigue superando al stock disponible en muchas regiones, lo que significa que los compradores compiten ferozmente por las viviendas más atractivas.

Por qué los precios se niegan a bajar

Intuitivamente, un aumento de la oferta debería aliviar la presión alcista sobre los precios. En realidad, el mercado inmobiliario neerlandés sigue teniendo una oferta insuficiente en relación con la demanda a largo plazo. Entre las principales razones se encuentran:

1. Demanda persistente: El crecimiento demográfico, el bajo desempleo y las condiciones hipotecarias favorables de años anteriores han impulsado la formación de hogares.
2. Construcción nueva limitada: Los municipios (gemeenten) se enfrentan a obstáculos urbanísticos y medioambientales que ralentizan los proyectos de construcción, especialmente en ciudades con una demanda elevada como Ámsterdam y Utrecht.
3. Atractivo de la inversión: Incluso con las dificultades normativas, los bienes inmuebles siguen siendo una cobertura atractiva frente a la inflación, lo que lleva tanto a inversores nacionales como internacionales a adquirir las propiedades disponibles.

Como resultado, ING prevé un aumento general de los precios de alrededor del 2,5 % para finales de año, a pesar del entorno de tipos de interés más elevados.

El impacto del aumento de los tipos hipotecarios

Durante los últimos 12 meses, el tipo medio de una hipoteca a tipo fijo durante 10 años respaldada por la Garantía Hipotecaria Nacional (NHG) ha aumentado aproximadamente del 3,6 % al 4,4 %. Este incremento aparentemente moderado se traduce en un aumento del 6 %–7 % en las cuotas mensuales de los nuevos compradores, reduciendo directamente su capacidad de endeudamiento.

Por ejemplo, para una hipoteca de 300.000 €:

• Al 3,6 %, la cuota mensual (solo intereses) sería de aproximadamente 900 €.
• Al 4,4 %, el mismo préstamo cuesta unos 1.100 € al mes.

Esta presión sobre el poder adquisitivo hace que algunos compradores se retiren, pero otros —a menudo compradores de su primera vivienda o quienes buscan una vivienda mejor— están asumiendo los costes más elevados en lugar de esperar recortes de precios más profundos.

Variaciones regionales y oportunidades

Aunque la tendencia nacional apunta a un aumento de los precios, los mercados locales ofrecen una perspectiva más matizada:

• Randstad: Ámsterdam, Róterdam, La Haya y Utrecht siguen registrando un crecimiento de los precios, aunque la competencia se está moderando en comparación con años anteriores.
• Ciudades secundarias: Lugares como Eindhoven, Zwolle y Enschede han experimentado condiciones de mercado más ajustadas, ya que el trabajo a distancia impulsa la demanda de viviendas más espaciosas.
• Zonas rurales: Algunos pueblos de Frisia y Limburgo muestran pequeños ajustes de precios, lo que ofrece oportunidades para compradores con presupuestos limitados dispuestos a desplazarse.

Los posibles compradores deberían investigar los datos a nivel de barrio y tener en cuenta factores como la conexión con los centros de empleo, los futuros planes de infraestructura y el coste de vida antes de hacer una oferta.

Lo que los inquilinos deben saber

La salida de los propietarios privados del mercado podría tensionar el sector del alquiler. A medida que más propiedades pasen del alquiler a la vivienda en propiedad, los anuncios de alquiler podrían escasear y los alquileres medios podrían aumentar. Los expatriados y los jóvenes profesionales, en particular, podrían enfrentarse a una mayor competencia por los apartamentos de gama media en las principales ciudades.

Si actualmente alquilas o estás planeando mudarte, es recomendable:

• Empezar la búsqueda con antelación y estar preparado para visitar varias propiedades.
• Tener la documentación en orden —justificantes de ingresos, referencias y un documento de identidad válido— para actuar rápidamente cuando encuentres una vivienda adecuada.
• Considerar el alojamiento compartido o barrios algo más alejados para equilibrar la asequibilidad y la accesibilidad.

Perspectivas

Es poco probable que el mercado inmobiliario neerlandés experimente fuertes descensos de precios a corto plazo. Las limitaciones de la oferta persisten y los fundamentos de la demanda son sólidos. Las hipotecas se han encarecido, pero los compradores siguen adaptándose y asumiendo cuotas más elevadas. Para los inquilinos, el cambio en la estructura de la propiedad podría traducirse en una competencia más intensa.

Tanto si buscas comprar como alquilar, mantenerse informado sobre la dinámica del mercado y actuar con decisión será fundamental para conseguir una vivienda que se ajuste a tu presupuesto y estilo de vida.

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