Por qué las ampliaciones en altura y las divisiones de edificios son cada vez menos atractivas para la vivienda en los Países Bajos
Un informe de ING muestra que la creación de viviendas mediante ampliaciones en altura y divisiones de edificios ha disminuido debido al aumento de los costes de renovación, menores rendimientos del alquiler y mayores impuestos sobre la propiedad, lo que complica los objetivos de vivienda de los Países Bajos.
Última actualización: 9 de mayo de 20266 min de lectura
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Por qué las ampliaciones en altura y las divisiones de edificios son cada vez menos atractivas para la vivienda en los Países Bajos
El gobierno neerlandés se ha fijado objetivos ambiciosos para abordar la escasez de vivienda, con la meta de crear 15.000 viviendas adicionales al año mediante renovaciones. Sin embargo, un informe reciente de ING revela que iniciativas como añadir plantas adicionales —conocidas como ampliaciones en altura— y dividir edificios más grandes están perdiendo su atractivo financiero. Entre 2018 y 2022, el número de viviendas generadas de esta manera cayó de unas 17.500 a solo 10.700, lo que hace cada vez más difícil cumplir los objetivos nacionales de vivienda.
En este artículo, exploramos los principales factores detrás de esta tendencia, examinamos los factores financieros y regulatorios en juego y consideramos qué medidas podría introducir el gobierno para reavivar el interés por soluciones habitacionales basadas en renovaciones.
Entender las ampliaciones en altura y las divisiones de edificios
Las ampliaciones en altura consisten en construir plantas residenciales adicionales sobre bloques de viviendas o edificios de apartamentos ya existentes. Este método puede ser una forma relativamente rápida de añadir unidades en zonas donde el suelo es escaso, especialmente en centros urbanos.
Dividir edificios más grandes en múltiples apartamentos independientes también puede aumentar la oferta de vivienda sin alterar la huella del vecindario. Ambos enfoques aprovechan estructuras existentes, reduciendo la necesidad de comprar nuevo suelo y limitando la expansión urbana.
Históricamente, las renovaciones han representado alrededor del 15% de todas las viviendas nuevas entregadas anualmente en los Países Bajos. Sin embargo, el atractivo de estos métodos ha disminuido en los últimos años.
Presiones financieras: aumento de costes frente a menores retornos
Según el análisis de ING, varios factores económicos se han combinado para reducir los márgenes de beneficio de inversores y corporaciones de vivienda:
Fuertes aumentos en los costes de materiales y mano de obra
• En los últimos cuatro años, los precios de los materiales de construcción han aumentado aproximadamente un 25%.
• Los costes laborales en el sector de la construcción también han subido en torno a un 25%.
Bajos rendimientos del alquiler
• Las nuevas medidas de regulación del alquiler introducidas bajo el anterior ministro de Vivienda, Hugo de Jonge, han limitado las subidas de alquiler y han endurecido las expectativas de beneficio para los inversores privados.
• Unos alquileres potenciales más bajos implican un período de amortización más largo para los proyectos de renovación, lo que reduce el atractivo de las conversiones con ampliación en altura.
Mayores impuestos sobre la propiedad
• Los recientes aumentos de las cargas municipales sobre la propiedad y los cambios en el sistema de valoración han reducido aún más los márgenes para renovadores e inversores.
Con los costes al alza y los rendimientos a la baja, la economía de rehabilitar edificios ya no funciona como antes.
Impacto en la escasez de vivienda en los Países Bajos
Los Países Bajos están lidiando con una escasez crónica de viviendas de alquiler asequibles. La caída de las renovaciones ha contribuido a una brecha cada vez mayor entre oferta y demanda:
El déficit de viviendas de alquiler social y de gama media ha llevado las listas de espera de las woningcorporaties (corporaciones municipales de vivienda) a niveles récord.
Los jóvenes profesionales y los inquilinos internacionales se enfrentan a una fuerte competencia y a alquileres en aumento en grandes ciudades como Ámsterdam, Róterdam y Utrecht.
La presión sobre el parque de viviendas existente agrava las tensiones en el mercado del alquiler, lo que puede derivar en crisis de asequibilidad y disponibilidad.
Sin un marco de políticas correctivas, la tendencia a la baja en la creación de viviendas basadas en renovaciones corre el riesgo de prolongar la crisis de vivienda.
Posibles medidas gubernamentales para revertir la tendencia
El Gabinete Jetten ha reconocido el desafío e indicado planes para intervenir, aunque los detalles siguen siendo escasos. Los responsables políticos podrían considerar una combinación de incentivos y reformas:
Subsidios específicos o créditos fiscales: Ofrecer apoyo financiero para proyectos de renovación, ya sea mediante subvenciones directas o desgravaciones fiscales, podría compensar los mayores costes de materiales y mano de obra.
Regulaciones del alquiler más flexibles: Permitir aumentos moderados del alquiler en las unidades recién renovadas podría mejorar los rendimientos del alquiler sin dejar de proteger a los inquilinos.
Procesos de concesión de permisos simplificados: Reducir los obstáculos burocráticos para las solicitudes de ampliación en altura y división puede acelerar los plazos de los proyectos y reducir los costes administrativos.
Colaboraciones público-privadas: Las colaboraciones entre municipios y woningcorporaties podrían desbloquear financiación adicional y compartir riesgos en los planes de renovación.
Cada una de estas medidas implica concesiones entre el gasto para los contribuyentes, la protección de los inquilinos y la viabilidad del mercado. Encontrar el equilibrio adecuado será crucial para cualquier cambio de política exitoso.
De cara al futuro: equilibrar crecimiento y asequibilidad
A medida que los Países Bajos buscan aumentar su parque de viviendas, las soluciones basadas en renovaciones siguen siendo una herramienta valiosa, siempre que vuelvan a ser financieramente viables. Las partes interesadas de los gobiernos locales, las asociaciones de vivienda y los inversores privados deben entablar un diálogo para diseñar incentivos que apoyen tanto el crecimiento de la oferta como el bienestar de los inquilinos.
Los expertos del sector sugieren supervisar de cerca el impacto de cualquier nueva medida, asegurándose de que generen el esperado aumento de proyectos de ampliación en altura y división sin efectos secundarios no deseados como subidas de alquiler o una reducción de las protecciones para los inquilinos.
Conclusión
El descenso en las nuevas viviendas creadas mediante ampliaciones en altura y divisiones de edificios es una señal de alerta para el mercado del alquiler neerlandés. Los altos costes de renovación, los bajos rendimientos del alquiler y el aumento de los impuestos han socavado la justificación económica de estos proyectos justo en el momento en que más se necesitan. Aunque el gobierno ha señalado su intención de actuar, es necesario poner en marcha rápidamente políticas detalladas para cumplir los ambiciosos objetivos de vivienda.
Para inquilinos y propietarios que buscan desenvolverse en un mercado en evolución, será clave mantenerse informados sobre los cambios regulatorios y los incentivos emergentes. Y para cualquiera que busque su próximo hogar de alquiler, Luntero sigue siendo la forma más fácil de consultar los últimos anuncios en todos los Países Bajos.
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