Vermieter verstoßen gegen das Gesetz für bezahlbare Mieten mit astronomisch hohen Mieten im mittleren Segment

Vermieter verstoßen gegen das Gesetz für bezahlbare Mieten mit astronomisch hohen Mieten im mittleren Segment

Seit dem 1. Juli letzten Jahres zielt das niederländische Gesetz für bezahlbare Mieten darauf ab, die rasant steigenden Mieten im mittleren Segment einzudämmen, indem das Punktesystem für sozialen Wohnraum auf private Mietwohnungen ausgeweitet wird. Doch eine Recherche von RTL Nieuws ergab über 60 Inserate auf Funda, bei denen Mieterinnen und Mietern wahrscheinlich Hunderte Euro mehr als gesetzlich erlaubt berechnet werden. Eine 39 m² große Wohnung in Den Haag, die für 2.645 € pro Monat angeboten wird, und ein 53 m² großes Haus in Arnhem mit einer monatlichen Miete von 1.600 € zeigen das Ausmaß der Nichteinhaltung. In diesem Artikel untersuchen wir, warum Vermieter die Regelung ignorieren, wie das Punktesystem funktioniert, welche Rechtsmittel Mieter haben und welche Wege zu einer besseren Durchsetzung führen.

Das Gesetz für bezahlbare Mieten und das Punktesystem verstehen

Das Gesetz für bezahlbare Mieten (Wetsvoorstel Woonakkoord) wurde eingeführt, um unbezahlbare Mieten im Markt des „mittleren Segments“ zu bekämpfen – also bei Immobilien, die zwischen Sozialwohnungen und rein kommerziellen Mietobjekten liegen. Nach dem Gesetz:

• Jede Immobilie wird anhand des landesweiten Punktesystems bewertet, das ursprünglich für Sozialwohnungen entwickelt wurde. Punkte werden auf Grundlage von Faktoren wie Wohnfläche, Energieausweis, Qualität von Küche und Bad sowie Lage vergeben.
• Mietwohnungen im mittleren Segment erreichen zwischen 144 und 186 Punkte. Vermieter dürfen je nach exakter Punktzahl Mieten von 879 € bis 1.165 € pro Monat festlegen.
• Immobilien mit weniger als 144 Punkten bleiben im sozialen Sektor (und unterliegen somit der Sozialmiete), während Immobilien mit mehr als 186 Punkten dem freien Markt zugeordnet sind und durch dieses Gesetz nicht reguliert werden.

Indem die Mieten im mittleren Segment gedeckelt wurden, sollte das Gesetz rund 25 % mehr bezahlbare Angebote auf den privaten Mietmarkt bringen. Lücken bei der Durchsetzung und mangelnde Kenntnis der Vermieter – oder ihre bewusste Missachtung – haben seine Wirkung jedoch geschwächt.

RTL-Nieuws-Recherche: Überhöhte Mieten in der Praxis

An einem beliebigen Tag Anfang 2024 untersuchte RTL Nieuws Funda-Inserate und identifizierte über 60 Wohnungen im mittleren Segment, deren Miete über dem gesetzlichen Limit lag:

Laut den Schätzungen von RTL – basierend auf Größe, Lage, Energieausweis und Ausstattung – verlangen viele Vermieter Hunderte Euro über der regulierten Obergrenze. Wären diese Wohnungen korrekt bepreist, würde die Zahl der tatsächlich bezahlbaren Mietobjekte stark steigen und die schwere Wohnungsnot würde sich etwas entschärfen.

Warum Vermieter ihr Glück herausfordern

Expertinnen und Experten nennen zwei Hauptgründe:

1. Wohnungsnot: Da die Leerstandsquoten nahe historischer Tiefstände liegen, akzeptieren Mieter aus Verzweiflung oft überhöhte Mieten. Wie Matthijs ten Broeke vom Mieterverband Woonbond feststellt: „Solange es einen solchen Mangel gibt, versuchen Vermieter, die Grenzen auszureizen.“

2. Schwache Durchsetzung: Das Gesetz überträgt es den Mietern, überhöhte Mieten anzufechten. Vermieter müssen kaum mit proaktiven Kontrollen rechnen, und den Kommunen fehlen die Ressourcen für systematische Prüfungen.

Erik Visser vom Steenvlinder Rental Team bestätigt, dass sie häufig auf Vermieter treffen, die für schlicht ausgestattete Wohnungen „viel zu viel“ verlangen. Er warnt davor, dass das derzeitige System stark auf das Handeln der Mieter statt auf vorbeugende Maßnahmen angewiesen ist.

Rechte der Mieter und die Mietkommission

Mieter, die eine Überhöhung vermuten, können sich an die Mietkommission (Huurcommissie) wenden, eine unabhängige Stelle, die Mietpreise und Nebenkosten prüft. Seit Inkrafttreten des Gesetzes hat sie zugunsten von über 50 Mietern entschieden und die monatlichen Zahlungen oft deutlich reduziert.

Schritte, um eine Miete anzufechten:

1. Unterlagen sammeln: Sammeln Sie den Mietvertrag, den Energieausweis und sämtliche Mitteilungen zu Ausstattung oder Extras.
2. Antrag einreichen: Stellen Sie einen Antrag bei der Huurcommissie. Anträge können online oder per Post eingereicht werden. Es fällt eine Gebühr an, die jedoch zurückerstattet werden kann, wenn der Mieter gewinnt.
3. Anhörung und Entscheidung: Die Kommission bewertet die Punktzahl und erlässt in der Regel innerhalb von zwei Monaten eine bindende Entscheidung.

Trotz dieses klaren Verfahrens zögern viele Mieter aus Angst vor belasteten Beziehungen zum Vermieter oder vor Kündigungsdrohungen. Der Woonbond berichtet von Einschüchterungen und „unregelmäßigen Verträgen“, die davon abhalten sollen, Ansprüche geltend zu machen. Dennoch verschafft ein erfolgreiches Urteil den Mietern eine stärkere rechtliche Position und verpflichtet Vermieter, Überzahlungen zurückzuerstatten.

Zusätzliche Unterstützung: „Huurtoeslag“ und Rechtsberatung

Internationale Mieter und Mieter mit niedrigerem Einkommen können außerdem Anspruch auf huurtoeslag (Wohnzuschuss) haben, eine staatliche Subvention, die die Nettomietkosten senkt. Die Berechtigung hängt von Einkommen, Haushaltszusammensetzung und Mietniveau ab. Mieter können ihre Voraussetzungen über das Online-Tool der Steuerbehörde prüfen.

Für rechtliche Beratung bieten Mietervereinigungen (z. B. Woonbond) und kommunale Mieterservices kostenlose oder kostengünstige Unterstützung an. In großen Städten wie Amsterdam und Rotterdam gibt es außerdem Pro-bono-Rechtsberatungen.

Verbesserung der Einhaltung: Empfehlungen

Damit das Gesetz für bezahlbare Mieten seine Ziele erreicht, empfehlen Fachleute:

• Proaktive Kontrollen: Kommunen könnten zufällig Inserate im mittleren Segment prüfen und Vermieter mit überhöhten Mieten sanktionieren.
• Aufklärung der Vermieter: Die Regierung und Wohnungsbauverbände sollten klare, leicht zugängliche Informationen zu Berechnungsmethoden und gesetzlichen Obergrenzen bereitstellen.
• Vereinfachte Einsprüche: Die Verfahren der Huurcommissie sollten vereinfacht und die Gebühren gesenkt werden, um mehr Mieter zu ermutigen, unfaire Mieten anzufechten.

Einige Expertinnen und Experten plädieren sogar dafür, digitale Punkte-Rechner direkt in Immobilienplattformen wie Funda zu integrieren, um potenziellen Mietern sofort Transparenz zu verschaffen.

Fazit

Das Gesetz für bezahlbare Mieten war zwar ein wichtiger Schritt hin zu gerechteren Mieten im mittleren Segment, doch die anhaltende Nichteinhaltung durch Vermieter untergräbt seine Wirkung. Mieter, die mit dem Wissen über das Punktesystem und die Mietkommission ausgestattet sind, können Überzahlungen zurückfordern, doch für eine dauerhafte Veränderung sind eine breitere Durchsetzung und Aufklärung der Vermieter entscheidend.

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