Verkoop van huurwoningen in Nederland: particuliere sector krimpt snel in kleinere steden

Verkoop van huurwoningen bedreigt de particuliere huurmarkt in kleinere Nederlandse steden

Terwijl veel aandacht uitgaat naar verhuurders die woningen van de hand doen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, zorgt een vergelijkbare verkoopgolf ook in kleinere Nederlandse steden voor een nieuwe dynamiek. Gegevens van vastgoedadviseur CBRE, zoals gerapporteerd door het Financieele Dagblad, laten zien dat particuliere verhuurders stilletjes uit markten van Venray tot Gouda verdwijnen—waardoor er minder huurwoningen overblijven en de concurrentie tussen huurders toeneemt.

De omvang van de verkoopgolf: van grote steden naar kleine plaatsen

Grote steden hebben al lange tijd te maken met betaalbaarheidsproblemen, maar het verkopen van huurwoningen beperkt zich allang niet meer tot de grote stedelijke gebieden. In plaatsen met minder dan 100.000 inwoners herclassificeren particuliere investeerders huurwoningen naar de koopsector, vaak zodra een zittende huurder vertrekt. Het resultaat is een slinkend aanbod van particuliere huurwoningen—in Nederland bekend als de vrijehuursector.

Casestudy: Venrays krimpende huurvoorraad

Venray, een gemeente in Limburg met ongeveer 30.000 inwoners, illustreert de uitdaging. Volgens cijfers van CBRE:

• Particuliere investeerders bezitten momenteel 1.988 woningen in Venray.
• Tussen 2022 en medio 2026 kochten investeerders 386 huurwoningen met de duidelijke bedoeling deze op de koopmarkt te verkopen.
• Dat komt neer op een verwachte afname van 19% in particuliere huurwoningen.

Als bewijs van het onevenwicht tussen vraag en aanbod vermeldt het verhuurplatform Pararius slechts één beschikbaar appartement in Venray, terwijl Funda twee advertenties heeft voor “multifunctionele garageboxen.” Huurders die op zoek zijn naar een bescheiden tweekamerappartement zullen in de particuliere sector vrijwel geen opties vinden.

Breder effect in heel Nederland

Venray is geen op zichzelf staand geval. Ook andere kleinere gemeenten zien vergelijkbare dalingen:

• Krimpen aan den IJssel: –21%
• Gouda: –16%
• Westervoort: –16%
• Emmen: –8%
• Heerenveen: –7%

Lodewijk Buijs van CBRE waarschuwt dat deze cijfers de werkelijke krimp mogelijk onderschatten, omdat zijn data alleen institutionele beleggers omvat. Veel particuliere verhuurders (zogenoemde Box 3-beleggers) hebben ook de huurmarkt verlaten vanwege strengere huurregulering en stijgende belastingen.

Onderliggende oorzaken

Particuliere (Box 3) beleggers

Individuele verhuurders vallen onder Box 3 van het Nederlandse belastingstelsel, dat inkomsten uit sparen en beleggen belast. Recente hervormingen hebben de belastingdruk op vastgoedportefeuilles verhoogd, terwijl huurregulering de rendementen heeft begrensd. Veel particuliere beleggers hebben besloten hun winst te verzilveren, omdat de rentabiliteit afneemt.

Institutionele beleggers en nieuwbouw

Institutionele partijen—pensioenfondsen, buitenlandse vastgoedfirma’s en vastgoedconcerns—hebben hun aankopen in kleinere steden eveneens teruggeschroefd. Ook tonen zij weinig belangstelling om nieuwbouw buiten de grote steden te financieren, waardoor de groei van de particuliere huurvoorraad verder stagneert.

Regelgevingsklimaat

De Nederlandse overheid zet in op bescherming van huurders via huurplafonds en prestatiegerichte regels, maar heeft investeringen onbedoeld ontmoedigd. Hoewel deze maatregelen bedoeld zijn om wonen betaalbaar te houden, verminderen ze de prikkels voor verhuurders om hun portefeuilles te behouden of uit te breiden.

Gevolgen voor huurders

Starters op de huurmarkt en kwetsbare groepen

Jonge professionals, internationals en huishoudens met een laag inkomen—groepen die sterk afhankelijk zijn van de particuliere huurmarkt—merken de druk. Zonder voldoende aanbod stijgen de huren en neemt de concurrentie toe. Veel huurders staan maanden op wachtlijsten of voelen zich gedwongen om te kiezen voor duurdere of mindere woningen.

Beperkingen van de huurtoeslag

De huurtoeslag is bedoeld om huurders met een laag inkomen te helpen een deel van hun maandelijkse huur te betalen. Maar wanneer de particuliere voorraad instort, zijn er simpelweg geen passende woningen beschikbaar. Gemeentelijke woningtoewijzing en sociale huur (meestal beheerd door een woningcorporatie) kunnen enkele gaten vullen, maar in veel regio’s is de vraag veel groter dan het aanbod.

Wat kunnen huurders doen?

Hoewel de markt krapper wordt, kunnen huurders verschillende strategieën verkennen:

1. Neem contact op met lokale woningcorporaties voor sociale huurkansen, al kunnen de wachtlijsten lang zijn.
2. Schrijf u in bij uw gemeente voor voorrangsregelingen als u in aanmerking komt als cruciale beroepskracht of kwetsbare huurder.
3. Gebruik gespecialiseerde verhuurplatforms zoals Luntero om particuliere aanbiedingen te vinden en op de hoogte te blijven van nieuwe beschikbaarheid.

Vooruitblik: marktperspectief en beleidsafwegingen

Experts zoals woningeconoom Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit Rotterdam) waarschuwen dat de particuliere huurmarkt in kleinere steden vrijwel kan verdwijnen als er geen nieuwe investeringen komen. Het versterken van prikkels voor zowel institutionele als particuliere beleggers—met behoud van een balans met huurdersbescherming—zal cruciaal zijn. Mogelijke beleidsinstrumenten zijn onder meer gerichte belastingvoordelen, vereenvoudigde bestemmingsregels voor kleinschalige ontwikkelaars en publiek-private samenwerkingen om betaalbare woningen te bouwen.

Conclusie

De verkoopgolf van huurwoningen in kleinere Nederlandse steden slokt een vitaal segment van de woningmarkt op. Nu particuliere verhuurders zich terugtrekken en institutionele beleggers aan de zijlijn blijven, krijgen starters op de huurmarkt en andere kwetsbare groepen te maken met een veel moeilijkere zoektocht naar een woning.

Een huurwoning vinden was nog nooit zo eenvoudig—bekijk de nieuwste particuliere en sociale advertenties in heel Nederland op Luntero.