Fortsetzung des Mietverkaufs, während die Hausverkäufe in den Niederlanden hoch bleiben

Fortsetzung des Mietverkaufs, während die Hausverkäufe in den Niederlanden hoch bleiben

Der niederländische Wohnungsmarkt erlebt einen anhaltenden Anstieg der Hausverkäufe, da immer mehr Vermieter ihre Mietobjekte verkaufen. Nach den neuesten Zahlen des Kadaster, des offiziellen niederländischen Grundbuchs, wechselten im zweiten Quartal 2026 77.000 Häuser den Besitzer – ein Anstieg von 4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Zwar hat sich das Tempo gegenüber dem 18-prozentigen Sprung im Vorjahr verlangsamt, doch der Wechsel von Miet- zu Eigennutzung bleibt bedeutend und hat weitreichende Auswirkungen auf das Mietsegment im mittleren Bereich.

Wichtige Daten aus dem Kadaster Q2 2026

• Gesamttransaktionen: 77.000 verkaufte Häuser, 4 % mehr als im Vorjahr.
• Eigennutzer: 84 % der Verkäufe (über 64.000 Häuser), ein Anstieg von 5 %.
• Investoren: Erwarben etwa 7.200 Häuser zur Vermietung, ungefähr unverändert gegenüber dem Vorjahr.
• Bestände von Investoren: Zum 1. Juli besaßen Investoren über 745.000 Häuser (9 % des gesamten Wohnungsbestands), nach 9,2 % ein Jahr zuvor.

Diese Zahlen zeigen einen Markt, in dem sich private Vermieter weiterhin aus dem Mietsektor zurückziehen, während die Käufe von Investoren für neue Mietobjekte stabil bleiben.

Treiber des Mietverkaufs

Eine Kombination aus regulatorischen und steuerlichen Änderungen hat das Mieten im mittleren Segment für viele private Vermieter weniger attraktiv gemacht:

1. Affordable Rent Act: Neue Regeln für das „mittlere Segment“ (Mieten zwischen Sozialwohnungen und dem freien Markt) begrenzen jährliche Mieterhöhungen. Diese Maßnahme soll Mieter vor starken Erhöhungen schützen, schmälert aber auch die Gewinnmargen der Vermieter.

2. Box-3-Steuerreformen: Jüngste Änderungen an der niederländischen Vermögensteuer (Box 3) erhöhten den effektiven Steuersatz auf Einkommen aus Immobilieninvestitionen. Vermieter sehen sich nun einer höheren Besteuerung der Mietrenditen gegenüber, was viele dazu veranlasst, zu verkaufen, wenn Mieter ausziehen.

Ursprünglich ging die Regierung davon aus, dass infolge der neuen Regelungen rund 23.500 Mietwohnungen des mittleren Segments in den Markt der Eigennutzer übergehen würden. Untersuchungen von Vastgoed Belang – einem Verband, der Immobilieninvestoren vertritt – zeigen jedoch, dass von Q3 2025 bis Q2 2026 etwa 39.081 Mietwohnungen aus dem Mietbestand verschwanden und die Erwartungen damit deutlich übertroffen wurden.

Auswirkungen auf Mieter mit mittlerem Einkommen

Das Mietsegment im mittleren Bereich dient traditionell Haushalten mit mittlerem Einkommen, die zu viel verdienen, um Sozialwohnungen zu erhalten, aber nicht über die Mittel verfügen, ein Eigenheim zu kaufen. Da der Verkauf die Mietbestände verringert, stehen diese Mieter vor begrenzten Optionen. Edward Touw von Vastgoed Belang warnt: „Der private Mietmarkt spielt eine wichtige Rolle für Menschen mit mittlerem Einkommen. Sie haben jetzt keinen Ausweg, weil das Angebot an Mietwohnungen im mittleren Segment praktisch nicht mehr existiert.“

Eine aktuelle Studie des Hypothekenberaters De Hypotheker verdeutlicht die Erschwinglichkeitslücke: Eine alleinstehende Person mit einem durchschnittlichen Gehalt kann sich nur etwa 1.000 der derzeit 85.000 auf dem Markt gelisteten Häuser leisten. Diese krasse Diskrepanz setzt Mieter mit mittlerem Einkommen zunehmend unter Druck und verleiht den politischen Diskussionen über den Ausbau bezahlbaren Wohnraums zusätzliche Dringlichkeit.

Regionale Dynamik und Studentenstädte

Vermieter bleiben besonders an Studentenstädten interessiert – städtischen Gebieten mit großen Studierendenpopulationen –, wo Mietrenditen eine weitere Investition oft rechtfertigen. Zum 1. Juli waren in Studentenstädten fast 17 % aller Häuser im Besitz von Investoren, und das Tempo des Mietverkaufs in diesen Städten hat sich im Vergleich zum nationalen Durchschnitt verlangsamt. Dennoch deutet der allgemeine Rückgang der von Investoren gehaltenen Immobilien auf eine breitere Abkehr vom privaten Vermieten hin.

Gemeinden und Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) stehen zunehmend unter Druck, die Lücke zu schließen. Einige lokale Regierungen prüfen Anreize für institutionelle Investoren, den Mietbestand im mittleren Segment zu erhalten oder auszubauen, während Wohnungsbaugesellschaften möglicherweise gebeten werden, neue Sozialwohnungsprojekte zu beschleunigen.

Ist der Höhepunkt überschritten?

Obwohl die Rate der Verkäufe an Investoren leicht zurückgegangen ist – die Käufe von Investoren im Q2 2026 lagen unter denen im Q2 2025 –, nimmt die Gesamtzahl der vom privaten Sektor gehaltenen Mietwohnungen weiter ab. Dies deutet darauf hin, dass sich die Verkaufswelle zwar verlangsamen könnte, aber längst nicht vorbei ist. Marktanalysten warnen, dass der Bestand an Mietwohnungen im mittleren Segment ohne neue Anreize oder regulatorische Anpassungen weiter schrumpfen könnte, was die Krise für Mieter mit mittlerem Einkommen vertiefen würde.

Ausblick

Die niederländische Regierung steht vor einem schwierigen Balanceakt: Investitionen in Wohnraum fördern, ohne Mieter zu benachteiligen. Mögliche politische Reaktionen sind:

• Gezielte Steuererleichterungen für Vermieter, die sich zu langfristigen Vermietungen im mittleren Segment verpflichten.
• Erweiterte Rent-to-buy-Modelle, die Mietern helfen, den Übergang zum Wohneigentum zu schaffen, ohne den Mietmarkt sofort zu verlassen.
• Erhöhte Finanzierung für woningcorporaties, um den Bau von Sozial- und Wohnungen im mittleren Segment zu beschleunigen.

Jede wirksame Lösung wird die Zusammenarbeit zwischen nationalen und lokalen Behörden, Wohnungsbaugesellschaften und privaten Investoren erfordern, um das Segment im mittleren Bereich zu stabilisieren und den Zugang zu bezahlbaren Mietwohnungen zu sichern.

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