Verkäufe von Mietwohnungen durch Vermieter beginnen, niederländische Hauspreise zu dämpfen: ABN-Amro-Insights

Verkäufe von Mietwohnungen durch Vermieter beginnen, niederländische Hauspreise zu dämpfen

Ein erheblicher Verkauf von Mietobjekten durch private Vermieter beginnt, den Druck auf den niederländischen Markt für selbst genutzte Immobilien zu verringern, wie die jüngste Analyse von ABN Amro zeigt. Da neue Mietvorschriften und Steuerreformen die Renditen drücken, stoßen Vermieter Häuser ab, die keine ausreichenden Erträge mehr erwirtschaften. Der daraus resultierende Anstieg der zum Verkauf stehenden Immobilien trägt zu einer Verlangsamung—und in einigen Städten sogar zu einem leichten Rückgang—der Preise für selbst genutzte Wohnimmobilien bei.

Was treibt den Verkauf an?

Zwei wichtige Faktoren veranlassen private Vermieter dazu, ihre Portfolios zu verkleinern:

1. Strengere Mietregulierung
   Die niederländische Regierung hat die Mietregulierung für den sozialen und den privaten Mietsektor im mittleren Segment verschärft. Jährliche Mieterhöhungen sind nun strenger an die Inflation gekoppelt, und jedes Jahr fallen mehr Wohnungen unter die regulierte Kategorie. Dadurch sind die möglichen Einnahmen vieler Investoren geschrumpft.

2. Steueränderungen und geringere Entlastungen
   Jüngste Anpassungen bei der steuerlichen Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen und bei den Berechnungen der Vermögenssteuer in Box 3 haben die Rentabilität von Buy-to-let-Investitionen beeinträchtigt. Abzüge von Hypothekenzinsen für Zweitimmobilien wurden schrittweise abgeschafft, und fiktive Mieterträge (ein angenommener Wert, der selbst genutzten Immobilien zugewiesen wird) erhöhen nun die steuerlichen Belastungen. Zusammen verkleinern diese fiskalischen Veränderungen die Margen für Vermieter.

Laut ABN Amro überwiegen diese kombinierten Belastungen die moderaten Kapitalgewinne, die einige Vermieter durch steigende Immobilienwerte erwarten könnten, und lösen eine Verkaufswelle aus.

Regionale Auswirkungen: Amsterdam, Leiden und darüber hinaus

Die ersten „vorsichtigen Anzeichen“ dieses Phänomens zeigten sich im letzten Quartal 2024. Bemerkenswerterweise fielen die Durchschnittspreise für selbst genutzte Häuser in Amsterdam und Leiden zum ersten Mal seit Jahren. Beide Gemeinden haben einen relativ hohen Anteil an Mietwohnungen im Besitz privater Investoren und sind damit frühe Indikatoren dafür, wie breitere Verkaufswellen die Preisdynamik beeinflussen können.

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Preisbewegung Q4 2024
• Amsterdam: erster vierteljährlicher Preisrückgang seit einem Jahrzehnt
• Leiden: ähnlicher erster Rückgang inmitten hoher Investorenaktivität

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Diese frühen Rückgänge deuten darauf hin, dass ein Zustrom von Mietwohnungen in das Segment der selbst genutzten Immobilien das Preismomentum schnell bremsen kann — selbst in heißen Märkten.

Trends privater Vermieter in den westlichen Niederlanden

Der Bericht von ABN Amro hebt mehrere Gemeinden rund um Rotterdam hervor, in denen private Vermieter besonders aktiv verkaufen. In Ridderkerk, Krimpen aan den IJssel und Maasluis wurden im vergangenen Jahr allein rund 17–19 Prozent der privaten Mietwohnungen in den Markt der selbst genutzten Immobilien verkauft. Im Vergleich dazu verzeichneten Gemeinden mit geringeren regulatorischen Einschränkungen deutlich niedrigere Verkaufsraten.

ABN Amro weist zwar auf einen Zusammenhang zwischen dem stärkeren Anstieg der Hauspreise in den letzten zehn Jahren (2014–2024) und verstärkten Verkäufen durch Vermieter hin, stellt jedoch auch fest, dass die Korrelation nicht übermäßig stark ist. Mit anderen Worten: Selbst in Gebieten mit nur moderaten Preissteigerungen können regulatorische und steuerliche Veränderungen ausreichen, um Investoren zum Ausstieg zu bewegen.

Marktausblick für Käufer und Verkäufer

Für Hauskäufer stellt der Anstieg der Angebote eine Chance dar. Ein größeres Angebot verringert in der Regel den Wettbewerb und kann zu mehr Verhandlungsmacht führen. Vor allem Erstkäufer könnten mehr Optionen innerhalb ihres Budgets finden — insbesondere in Vororten, die bisher außer Reichweite waren.

Experten warnen jedoch, dass die Verlangsamung des Preiswachstums nicht gleichbedeutend mit flächendeckenden Rückgängen ist. Zinssätze, Kriterien für die Hypothekenvergabe und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden die Erschwinglichkeit und die Nachfrage weiterhin prägen. Kaufinteressenten sollten weiterhin eine Vorabgenehmigung einholen und sowohl die aktuellen Konditionen als auch die langfristigen Aussichten berücksichtigen.

Für private Vermieter bleibt die Entscheidung, jetzt zu verkaufen oder zu halten, komplex. Wer sich zum Verkauf entscheidet, kann Kapital für alternative Investitionen freisetzen oder die Exponierung gegenüber regulatorischen Risiken verringern. Andere könnten sich dafür entscheiden, zu refinanzieren, die Mietniveaus innerhalb der gesetzlichen Grenzen anzupassen oder Immobilien in kurzfristige Vermietungen umzuwandeln — sofern die lokalen Regeln dies erlauben.

Auswirkungen auf Mieter

Ein massenhafter Rückzug privater Vermieter könnte den Mietmarkt im Laufe der Zeit verengen, insbesondere im regulierten Segment. Mieter könnten auf mehr Konkurrenz stoßen und möglicherweise höhere Mieten für die Wohnungen zahlen, die in privatem Eigentum bleiben.

Zum Schutz der Mietrechte:

• Melden Sie sich umgehend bei Ihrer örtlichen gemeente (Gemeinde) an, um bei Anspruch Zugang zu Wohnbeihilfen zu erhalten (bekannt als huurtoeslag).
• Machen Sie sich mit Ihrem Vertrag und der maximal zulässigen Miete für die Einstufung Ihrer Wohnung vertraut.
• Erwägen Sie den Beitritt zu Mietervereinigungen oder suchen Sie Rat bei der Woninginspectie (einer Wohnungsaufsichtsbehörde), wenn Sie unrechtmäßige Mieterhöhungen oder schlechte Instandhaltung vermuten.

Fazit

Die Analyse von ABN Amro unterstreicht einen entscheidenden Wandel auf dem niederländischen Wohnungsmarkt: Regulatorische und fiskalische Reformen veranlassen private Vermieter zu verkaufen, erhöhen das Angebot und bremsen das Preiswachstum bei selbst genutzten Immobilien. Während dies Käufern potenzielle Entlastung bietet, könnte es die Verfügbarkeit von Mietwohnungen und die Bedingungen für Mieter verändern.

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