Warum die niederländischen Wohnungspreise laut Rabobank 2018 um 8 % steigen werden

Warum die niederländischen Wohnungspreise laut Rabobank 2018 um 8 % steigen werden

Die Wohnungspreise in den Niederlanden beschleunigen sich weiter, und laut einer Prognose der Rabobank werden sie im Jahr 2018 um 8 % steigen und damit das starke Wachstum des Vorjahres von 7,6 % übertreffen. Im nächsten Jahr werden die Preise voraussichtlich um rund 7 % steigen und den durchschnittlichen Hauspreis innerhalb von zwei Jahren in Richtung 300.000 € treiben. Dieser Artikel zeigt die Faktoren hinter diesem Anstieg, regionale Unterschiede und was das sowohl für potenzielle Käufer als auch für Mieter auf dem niederländischen Markt bedeutet.

Was treibt den Preisanstieg an?

Mehrere zentrale Faktoren kommen zusammen und befeuern ein überdurchschnittliches Wachstum der Hauspreise:

1. Angebotsengpässe: Die Niederlande kämpfen seit Langem mit einem anhaltenden Wohnungsmangel. Der Neubau hält nicht mit dem Bevölkerungswachstum und der Bildung neuer Haushalte Schritt, sodass zu wenige Wohnungen auf dem Markt sind.
2. Starke Nachfrage: Niedrige Kreditkosten und ein hohes Verbrauchervertrauen haben dazu geführt, dass mehr niederländische Haushalte auf den Wohnungsmarkt drängen. Junge Berufstätige und Expats konkurrieren gleichermaßen um das knappe Angebot, besonders in den großen Städten.
3. Niedrige Zinsen: Die ultra-lockere Zinspolitik der Europäischen Zentralbank macht Hypotheken weiterhin relativ erschwinglich. Dieses Umfeld fördert die Kreditaufnahme und verstärkt den Wettbewerb unter Käufern.
4. Investorentätigkeit: Buy-to-let-Investoren und institutionelle Käufer, darunter woningcorporaties (soziale Wohnungsbaugesellschaften), sind besonders in mittelgroßen Städten aktiv und verknappen das Angebot für Eigennutzer weiter.

Die Prognose der Rabobank: 8 % in 2018, 7 % in 2019

Die Ökonomen der Rabobank heben hervor:

• Wachstum 2018: durchschnittlicher Anstieg von 8 % im ganzen Land.
• Ausgangswert 2017: Die Preise stiegen um 7,6 %, wobei ein durchschnittliches Haus zum Jahresende 263.000 € kostete, laut Statistics Netherlands (CBS).
• Ausblick 2019: Ein weiterhin gesundes Plus von 7 %, getrieben von anhaltenden Engpässen und ungebrochener Nachfrage.

Bei diesen Raten könnte das durchschnittliche niederländische Haus bis 2020 fast 300.000 € kosten, was die Erschwinglichkeit für Erstkäufer weiter verschärft.

Regionale Unterschiede: Über die Randstad hinaus

Während Amsterdam, Utrecht und Den Haag oft die Schlagzeilen dominieren, findet bedeutendes Wachstum auch anderswo statt:

• Gelderland: Die Hausverkäufe stiegen 2017 um fast 19 %, da Käufer nach erschwinglicheren Optionen außerhalb der großen Städte suchen.
• Drenthe: Verzeichnete im vergangenen Jahr einen Anstieg der Transaktionen um fast 23 %, getrieben von Familien, die mehr Platz und niedrigere Preise suchen.
• Flevoland: Meldete einen Anstieg der Hausverkäufe um über 24 %, gestützt durch den Ausbau der Infrastruktur und neue Projekte.

Im Gegensatz dazu erzielen Teile der Randstad weiterhin die höchsten Preise, verzeichnen jedoch ein etwas moderateres Transaktionswachstum, da Käufer nach besserem Preis-Leistungs-Verhältnis in Randgebieten suchen.

Auswirkungen auf Erstkäufer

Der steile Preisanstieg ist für Erstkäufer ein zweischneidiges Schwert:

• Höhere Einstiegskosten: Mit steigenden Durchschnittspreisen ist eine größere Anzahlung erforderlich.
• LTV-Grenzen: Die niederländischen Hypothekenregeln begrenzen die Beleihung auf 100 % des Immobilienwerts, was bedeutet, dass Käufer genügend Rücklagen für Abschlusskosten und anfängliche Ausgaben haben müssen.
• Steigende Schuldenlast: Haushalte nehmen mehr Schulden auf, was die Finanzen belasten kann, wenn die Zinsen in Zukunft steigen.

Einige junge Käufer verschieben den Kauf, mieten länger oder bündeln ihre Mittel mit Familienmitgliedern. Doch da auch die Mietkosten steigen, wird dieser Kompromiss immer kleiner.

Was das für Mieter und den Mietmarkt bedeutet

Da Wohneigentum immer weniger erreichbar wird, werden voraussichtlich mehr Menschen im Mietsektor bleiben:

• Druck auf die Mieten: Eine höhere Nachfrage nach Mietwohnungen treibt die Mietpreise naturgemäß nach oben, besonders in Universitätsstädten und großen Beschäftigungszentren.
• Längere Mietverhältnisse: Mieter bleiben möglicherweise länger an einem Ort, was die Fluktuation verringert, aber auch die Verfügbarkeit für Neuankömmlinge einschränkt.
• Chancen für Vermieter: Höhere Kaufpreise können Investoren abschrecken, aber für jene, die Immobilien halten, könnten sich die Mietrenditen in einem engen Markt verbessern.

Zukünftige Mieter sollten schnell handeln, ihre Unterlagen aktuell halten und Plattformen in Betracht ziehen, die Angebote über mehrere Städte hinweg bündeln.

Risiken und Chancen im Gleichgewicht

Während die Prognose der Rabobank die Stärke des niederländischen Wohnungsmarktes unterstreicht, gibt es potenzielle Gegenwinde:

• Zinserhöhungen: Jede Erhöhung der EZB-Zinsen könnte die Kreditaufnahme dämpfen und das Preiswachstum verlangsamen.
• Politische Eingriffe: Staatliche Maßnahmen zur Förderung des Neubaus oder zur Regulierung von Investorenaktivitäten könnten den Aufwärtsdruck verringern.
• Wirtschaftliche Veränderungen: Ein Rückgang bei Beschäftigung oder Verbrauchervertrauen könnte die Nachfrage abschwächen.

Langfristig ist eine ausgewogenere Angebotsentwicklung entscheidend. Die Kommunen erhöhen ihre Bauziele, aber es wird Zeit brauchen, bis neue Wohnungen auf den Markt kommen.

Fazit

Die niederländischen Wohnungspreise werden ihren Aufwärtstrend fortsetzen, mit einer für 2018 prognostizierten Steigerung von 8 % und anschließend weiter starkem Wachstum. Erstkäufer stehen vor höheren finanziellen Hürden, während Mieter mit stärkerem Wettbewerb und steigenden Mieten rechnen müssen. Ein Auge auf Zinstrends, staatliche Wohnungsinitiativen und regionale Chancen zu haben, wird potenziellen Mietern und Käufern helfen, sich in diesem wettbewerbsintensiven Markt zurechtzufinden.

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