Warum sich die Zahl der niederländischen Immobilienangebote verdoppelt hat, die Preise aber weiter steigen

Warum sich die Zahl der niederländischen Immobilienangebote verdoppelt hat, die Preise aber weiter steigen

In den vergangenen fünf Jahren hat sich die Zahl der zum Verkauf stehenden niederländischen Wohnungen und Häuser mehr als verdoppelt. Dieser beeindruckende Anstieg des Angebots hat jedoch nicht zu niedrigeren Preisen geführt. Stattdessen prognostiziert eine neue Studie bis zum Jahresende einen Anstieg der Immobilienwerte um 2,5 %. In diesem Artikel untersuchen wir die Marktdynamik hinter diesen scheinbar widersprüchlichen Entwicklungen und geben sowohl Mietern als auch Käufern in den Niederlanden Orientierung.

Ein Anstieg der Angebote, der das Preiswachstum nicht bremst

Nach Angaben des niederländischen Verbands der Immobilienmakler (NVM) stieg die Zahl der von Maklern angebotenen Immobilien innerhalb von fünf Jahren von etwa 18.000 auf über 37.000. Auch die Hypothekenzinsen sind gestiegen – von etwa 3,6 % auf 4,4 % für ein NHG-Darlehen (Nationale Hypothekengarantie) mit zehnjähriger Zinsbindung –, wodurch sich die monatlichen Zahlungen um etwa 6 % erhöht haben. Trotz größerer Auswahl und höherer Finanzierungskosten steigen die Preise weiter leicht an.

Warum sind die Preise trotz des Anstiegs der Angebote nicht gefallen?

• Starke zugrunde liegende Nachfrage: Das Bevölkerungswachstum in Großstädten und das anhaltende Interesse von internationalen Einwohnern halten den Markt angespannt.
• Begrenzte Mietalternativen: Der Verkauf von Immobilien durch Investoren kann zwar Wohnungen für den Kauf freisetzen, verringert aber gleichzeitig das Angebot an Mietobjekten und drängt mehr Menschen zum Kauf.
• Kommunale Beschränkungen: Viele Gemeinden begrenzen den Neubau, sodass das Angebotswachstum im Vergleich zur langfristigen Nachfrage moderat bleibt.

Was treibt das gestiegene Angebot an?

Mehrere Faktoren bewegen Eigentümer dazu, ihre Immobilien auf den Markt zu bringen:

1. Private Vermieter verkaufen. Steigende Steuern auf Mieteinnahmen und strengere Vorschriften – etwa höhere Anforderungen an die Energieeffizienz – veranlassen einige Vermieter, ihre Immobilien zu verkaufen und aus dem Mietsektor auszusteigen.
2. Ältere Hauseigentümer in ländlichen Gebieten. Rentner außerhalb der Randstad-Region verkleinern sich oder ziehen um und bringen dadurch Einfamilienhäuser auf den Verkaufsmarkt.
3. Staatliche Anreize. Jüngste Maßnahmen zur Förderung der Mobilität – etwa eine vorübergehende Senkung der Grunderwerbsteuer für Käufer unter 35 Jahren – haben einige Verkäufer dazu bewegt, ihre Immobilien anzubieten.

Diese Faktoren erhöhen zwar das Angebot, reichen jedoch nicht aus, um die jahrelange Unterversorgung mit Neubauten und die anhaltende Attraktivität großer Städte wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht auszugleichen.

Auswirkungen auf Mieter und Expats

Für internationale Einwohner und junge Berufstätige, die auf den privaten Mietmarkt angewiesen sind, kann der Verkauf durch Investoren ein zweischneidiges Schwert sein:

• Mehr zum Kauf verfügbare Wohnungen bedeuten mehr Wettbewerb unter den Käufern, insbesondere für diejenigen, die für eine Hypothek mit NHG infrage kommen.
• Weniger Mietoptionen können Mieter zu teureren Mietverträgen oder langen Wartelisten für Wohnungsbaugesellschaften drängen.

Wenn Sie Anspruch auf huurtoeslag (niederländisches Wohngeld) haben, prüfen Sie regelmäßig, ob Sie weiterhin berechtigt sind, da sich Einkommensgrenzen und Höchstmieten jährlich ändern können. Erwägen Sie auch mittelgroße Städte wie Eindhoven oder Groningen, wo die Leerstandsquoten etwas höher und die Mieten erschwinglicher sind.

Wie sich steigende Hypothekenzinsen auf die Erschwinglichkeit auswirken

Da der Zinssatz für eine Hypothek mit zehnjähriger Zinsbindung im vergangenen Jahr von 3,6 % auf 4,4 % gestiegen ist, sind die monatlichen Rückzahlungen für denselben Darlehensbetrag um etwa 6 % gestiegen. Bei einer Hypothek über 300.000 €:

Höhere Zinsen bedeuten, dass Sie bei gleicher monatlicher Belastung weniger leihen können. Um Ihre Kaufkraft zu verbessern, sollten Sie Folgendes in Betracht ziehen:

• Ihre Anzahlung erhöhen, sofern dies möglich ist.
• Die Laufzeit der Hypothek verlängern (z. B. 30 statt 20 Jahre), wobei dadurch die gesamten Zinskosten steigen.
• Eine Hypothek mit gemischten Zinssätzen prüfen, wenn Sie davon ausgehen, dass sich die Zinsen stabilisieren werden.

Marktausblick und Tipps für potenzielle Käufer

Trotz des Zinsanstiegs prognostizieren ING und andere Analysten, dass die Preise bis zum Jahresende um etwa 2,5 % steigen werden. Rechnen Sie in einigen Vierteln mit moderaten lokalen Korrekturen, aber nicht mit einem flächendeckenden Markteinbruch. Wenn Sie bereit für den Kauf sind:

1. Lassen Sie sich frühzeitig vorab genehmigen. Eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zeigt Verkäufern, dass Sie es ernst meinen, und kann den Abschluss beschleunigen.
2. Arbeiten Sie mit einem Spezialisten zusammen. Ein Hypothekenberater oder Hypothekenmakler kann NHG-Konditionen vergleichen und Sie durch den Prozess führen.
3. Ziehen Sie aufstrebende Gebiete in Betracht. Viertel in der Nähe von Verkehrsanbindungen, die verbessert werden, verzeichnen häufig ein schnelleres Preiswachstum und bieten Kaufgelegenheiten.

Fazit

Trotz einer Rekordzahl an Immobilienangeboten bleibt der niederländische Wohnungsmarkt aufgrund der starken Nachfrage, des begrenzten Neubaus und der steigenden Finanzierungskosten umkämpft. Mieter sehen sich mit weniger Optionen konfrontiert, da private Vermieter den Markt verlassen, während Käufer höhere Zinsen und ein robustes Preiswachstum bewältigen müssen.

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