Niederländische Immobilienangebote verdoppeln sich in fünf Jahren, während die Preise weiter steigen

Niederländische Immobilienangebote verdoppeln sich in fünf Jahren, während die Preise weiter steigen

Der niederländische Wohnungsmarkt erlebt ein Paradoxon. Einerseits ist die Zahl der zum Verkauf angebotenen Immobilien in den vergangenen Jahren auf Rekordniveau gestiegen. Andererseits steigen die Immobilienpreise weiter und widersetzen sich damit den Erwartungen eines Abschwungs. Neue Untersuchungen der ING zeigen, dass der Markt trotz steigender Hypothekenzinsen für deutliche Preisrückgänge weiterhin zu angespannt ist. In diesem Artikel untersuchen wir die Gründe für das größere Angebot, warum die zusätzlichen Angebote den Preisdruck nicht gemildert haben und was steigende Kreditkosten für Käufer und Mieter in den gesamten Niederlanden bedeuten.

Ein Anstieg der Immobilienangebote

Dem ING-Bericht zufolge ist die Zahl der von Maklern des niederländischen Verbands der Immobilienmakler (NVM) angebotenen Wohnungen von etwa 18.000 im Jahr 2018 auf über 37.000 Mitte 2023 gestiegen. Damit hat sich der Bestand innerhalb von nur fünf Jahren mehr als verdoppelt:

Mehrere Faktoren tragen zu diesem Anstieg des Angebots bei:

• Verkäufe durch Investoren: Private Vermieter reagieren auf höhere Steuern und strengere Vorschriften, indem sie Mietimmobilien auf den Markt bringen.
• Alternde Hauseigentümer: In ländlichen und halbstädtischen Gebieten verkleinern ältere Bewohner ihren Haushalt oder ziehen in betreutes Wohnen, wodurch Einfamilienhäuser frei werden.
• Veränderte Demografie: Junge Erwachsene und internationale Arbeitskräfte machen einen wachsenden Anteil der Bevölkerung aus. Dies erzeugt andernorts Nachfragedruck, veranlasst aber auch einige Eigentümer, aus beruflichen oder ausbildungsbedingten Gründen umzuziehen.

Trotz dieser Entwicklungen übersteigt das Verkaufsvolumen in vielen Regionen weiterhin den verfügbaren Bestand. Das bedeutet, dass Käufer um begehrte Immobilien hart konkurrieren.

Warum die Preise nicht fallen wollen

Intuitiv sollte ein größeres Angebot den Aufwärtsdruck auf die Preise verringern. In Wirklichkeit bleibt der niederländische Wohnungsmarkt im Verhältnis zur langfristigen Nachfrage unterversorgt. Zu den wichtigsten Gründen gehören:

1. Anhaltende Nachfrage: Bevölkerungswachstum, niedrige Arbeitslosigkeit und günstige Hypothekenbedingungen in den vergangenen Jahren haben die Bildung neuer Haushalte gefördert.
2. Begrenzter Neubau: Gemeinden (gemeenten) stehen vor planungsrechtlichen und umweltbezogenen Hürden, die Bauprojekte verlangsamen – insbesondere in stark nachgefragten Städten wie Amsterdam und Utrecht.
3. Attraktivität als Anlage: Trotz regulatorischer Gegenwinde bleiben Immobilien ein attraktiver Schutz gegen Inflation, was sowohl inländische als auch internationale Investoren dazu veranlasst, verfügbare Immobilien aufzukaufen.

Daher prognostiziert die ING trotz des höheren Zinsumfelds bis zum Jahresende einen allgemeinen Preisanstieg von rund 2,5 %.

Die Auswirkungen steigender Hypothekenzinsen

In den vergangenen zwölf Monaten ist der durchschnittliche Zinssatz für eine zehnjährige Festhypothek mit Garantie der Nationalen Hypothekengarantie (NHG) von etwa 3,6 % auf 4,4 % gestiegen. Dieser scheinbar moderate Anstieg führt für neue Käufer zu einer Erhöhung der monatlichen Zahlungen um 6–7 % und verringert damit unmittelbar ihre Kreditaufnahmekapazität.

Bei einer Hypothek von 300.000 € ergibt sich beispielsweise:

• Bei 3,6 % würde die monatliche Zahlung (nur Zinsen) ungefähr 900 € betragen.
• Bei 4,4 % kostet dasselbe Darlehen etwa 1.100 € pro Monat.

Diese Einschränkung der Kaufkraft führt dazu, dass sich einige Käufer zurückziehen. Andere – häufig Erstkäufer oder Personen, die eine größere Immobilie erwerben möchten – nehmen die höheren Kosten jedoch in Kauf, anstatt auf stärkere Preissenkungen zu warten.

Regionale Unterschiede und Chancen

Während der nationale Trend auf steigende Preise hindeutet, zeichnen die lokalen Märkte ein differenzierteres Bild:

• Randstad: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht verzeichnen weiterhin Preissteigerungen, auch wenn der Wettbewerb im Vergleich zu den Vorjahren nachlässt.
• Sekundärstädte: Orte wie Eindhoven, Zwolle und Enschede haben eine angespanntere Marktlage erlebt, da die Arbeit im Homeoffice die Nachfrage nach geräumigeren Wohnungen ankurbelt.
• Ländliche Gebiete: Einige Dörfer in Friesland und Limburg weisen geringfügige Preisanpassungen auf und bieten damit preisbewussten Käufern, die bereit sind zu pendeln, Chancen.

Kaufinteressenten sollten Daten auf Stadtteilebene recherchieren und vor der Abgabe eines Angebots Faktoren wie die Anbindung an Arbeitsplätze, geplante Infrastrukturprojekte und Lebenshaltungskosten berücksichtigen.

Was Mieter wissen sollten

Ein Rückzug privater Vermieter aus dem Markt könnte den Mietsektor weiter verknappen. Wenn mehr Immobilien von Mietobjekten in selbst genutztes Wohneigentum umgewandelt werden, könnten Mietangebote seltener und die Durchschnittsmieten höher werden. Expats und junge Berufstätige könnten insbesondere in wichtigen Städten einem stärkeren Wettbewerb um Wohnungen im mittleren Preissegment ausgesetzt sein.

Wenn Sie derzeit zur Miete wohnen oder einen Umzug planen, ist es ratsam:

• Frühzeitig mit der Suche zu beginnen und bereit zu sein, mehrere Immobilien zu besichtigen.
• Ihre Unterlagen vorzubereiten – Einkommensnachweise, Referenzen und einen gültigen Ausweis –, damit Sie schnell handeln können, sobald Sie eine passende Wohnung finden.
• Eine Wohngemeinschaft oder etwas außerhalb gelegene Stadtteile in Betracht zu ziehen, um Bezahlbarkeit und Erreichbarkeit miteinander zu vereinbaren.

Ausblick

Auf dem niederländischen Wohnungsmarkt sind kurzfristig keine starken Preisrückgänge zu erwarten. Angebotsengpässe bestehen weiterhin, und die grundlegenden Nachfragefaktoren sind stark. Hypotheken sind teurer geworden, doch Käufer passen sich weiterhin an und nehmen höhere Zahlungen in Kauf. Für Mieter könnte der Wandel der Eigentumsverhältnisse zu einem stärkeren Wettbewerb führen.

Unabhängig davon, ob Sie kaufen oder mieten möchten: Informiert über die Marktdynamik zu bleiben und entschlossen zu handeln, wird entscheidend sein, um ein Zuhause zu finden, das zu Ihrem Budget und Lebensstil passt.

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