Niederländische Hauspreise steigen im 2. Quartal weiter an, nur sechs Gemeinden verzeichnen Rückgänge

Niederländische Hauspreise steigen im 2. Quartal weiter an, nur sechs Gemeinden verzeichnen Rückgänge

Der niederländische Wohnungsmarkt bleibt robust, da die durchschnittlichen Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2023 weiter stiegen, wie Zahlen von Statistics Netherlands (CBS) und dem Kadaster (Land Registry) zeigen. Landesweit verzeichneten Hausbesitzer einen durchschnittlichen jährlichen Preisanstieg von 4,2 %, was einen anhaltenden Mangel an verfügbarem Wohnraum und veränderte Marktdynamiken widerspiegelt. Vor diesem insgesamt positiven Hintergrund meldeten nur sechs der 342 niederländischen gemeenten (Gemeinden) leichte Preisrückgänge, was die regionalen Unterschiede bei Angebot und Nachfrage unterstreicht.

Nationale Preisentwicklung im 2. Quartal 2023

Insgesamt stiegen die Preise bestehender eigengenutzter Häuser in fast jeder Gemeinde im Vergleich zum selben Quartal des Vorjahres. Der landesweite Anstieg von 4,2 % liegt unter dem zweistelligen Wachstum der vorherigen Quartale und zeigt eine allmähliche Abflachung. Höhere Hypothekenzinsen, die durch den Straffungszyklus der Europäischen Zentralbank angetrieben wurden, haben die Kreditaufnahme eingeschränkt, während die Belastung durch die Erschwinglichkeit weiterhin auf den Käufern lastet. Dennoch hielt die starke Nachfrage in Kombination mit einem anhaltenden Mangel an Neubauten und Wiederverkaufsobjekten die Preise auf einem Aufwärtstrend.

Gemeinden mit Preisrückgängen

Nur sechs Gemeinden setzten sich gegen den landesweiten Trend und meldeten zwischen dem 2. Quartal 2022 und dem 2. Quartal 2023 rückläufige durchschnittliche Hauspreise:

• Noord-Beveland: –5,1 % im Jahresvergleich
• Ouder-Amstel: –2,8 %
• Hillegom: –2,5 %
• Valkenswaard: –1,7 %
• Veldhoven: –1,3 %
• IJsselstein: –1,1 %

Diese Rückgänge sind gering und vor allem auf lokale Faktoren zurückzuführen. So verzeichnete das auf den Tourismus ausgerichtete Noord-Beveland eine nachlassende Nachfrage nach Ferienhäusern, während Ouder-Amstel – direkt außerhalb von Amsterdam – unter Druck geriet, da einige Käufer in Erwartung günstigerer Hypothekenkonditionen abwarteten.

Gemeinden mit den stärksten Preissteigerungen

Am anderen Ende des Spektrums führten mehrere kleinere Gemeinden das Feld an:

• Oost Gelre: +21,0 %
• Voorst: +19,4 %
• Pekela: +16,2 %

Weitere bemerkenswerte Anstiege von 10 % oder mehr wurden in Regionen beobachtet, in denen begrenzter Neubau und starke inländische Nachfrage aufeinandertrafen. Diese Preissprünge spiegeln einen wachsenden Trend wider, dass Käufer erschwinglichere, halbländliche Gebiete in Pendeldistanz zu größeren Städten in Betracht ziehen.

Treibende Faktoren hinter den Trends

Mehrere Schlüsselfaktoren prägen die aktuellen Preisbewegungen:

1. Wohnraummangel: Die Niederlande leiden unter einem strukturellen Mangel an Miet- und Eigennutzungswohnungen. Trotz staatlicher Programme zur Förderung des Wohnungsbaus hält das neue Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt, insbesondere in beliebten städtischen und suburbanen Gebieten.

2. Steigende Hypothekenzinsen: Die straffere Geldpolitik in Europa hat die Kreditkosten erhöht. Zwar sind die Zinsen historisch immer noch niedrig, doch sind sie genug gestiegen, um die Käuferaktivität zu dämpfen und das Preiswachstum zu verlangsamen – wenn auch weiterhin positiv.

3. Verkauf von Mietwohnungen: Strengere Mietregulierung (einschließlich Obergrenzen für jährliche Mieterhöhungen) und höhere Steuern auf Anlageimmobilien haben einige Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) und private Vermieter dazu veranlasst, günstigere Mietwohnungen in den Markt für Eigennutzung zu verkaufen. Dieser vorübergehende Zustrom hat die Angebotsengpässe etwas gelindert, dürfte aber nachlassen, sobald sich Eigentümer an neue regulatorische Rahmenbedingungen anpassen.

4. Regionale Nachfrageverschiebungen: Da Remote- und Hybridarbeit immer verbreiteter werden, legen Käufer zunehmend mehr Wert auf Platz und Erschwinglichkeit als auf die Nähe zu großen Städten. Dieser Wandel hat Preisbooms in halbländlichen gemeenten ausgelöst, die Lebensqualität zu geringeren Kosten bieten.

Was das für Käufer und Mieter bedeutet

Für angehende Hauskäufer bleibt der Markt wettbewerbsintensiv. Kreditnehmer sollten verschiedene Hypothekenangebote vergleichen und in Erwägung ziehen, feste Zinssätze zu sichern, um künftige Zinserhöhungen abzufedern. Erstkäufer können auch den huurtoeslag (Mietzuschuss) in Anspruch nehmen, um vorübergehend Entlastung zu erhalten, wenn sie zunächst im privaten Mietsektor starten, bevor sie in den Eigentumserwerb wechseln.

Auch Mieter stehen vor ihren eigenen Herausforderungen, da gut gelegene Wohnungen stark nachgefragt bleiben. Zwar könnten die bevorstehenden Verkäufe von Mietwohnungen die angespannte Lage leicht entspannen, doch langfristige Lösungen hängen davon ab, den Bestand an bezahlbarem Wohnraum auszubauen und Mietregulierung mit Investitionsanreizen auszubalancieren.

Ausblick

Immobilienexperten erwarten, dass die derzeitige Phase des Verkaufs von Mietwohnungen nachlassen wird, sobald die regulatorischen Auswirkungen vollständig eingepreist sind. Gleichzeitig bleibt das Kernproblem des begrenzten Wohnungsangebots bestehen. Initiativen von Staat und Privatwirtschaft – etwa beschleunigte Baugenehmigungen und Reformen der Flächennutzung – werden entscheidend sein, um das Gleichgewicht auf dem niederländischen Wohnungsmarkt wiederherzustellen.

Da sich die Hypothekenzinsen laut Prognosen später im Jahr stabilisieren sollen, ist eine erneute Beschleunigung der Preise nicht auszuschließen, insbesondere wenn das Wirtschaftswachstum anzieht. Der enger werdende Abstand zwischen Angebot und Nachfrage deutet jedoch darauf hin, dass künftige Preissteigerungen wahrscheinlich im einstelligen Bereich bleiben werden.

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