Neues niederländisches Gesetz vereinfacht die Gründung von Wohnungsgenossenschaften
Der niederländische Wohnungsmarkt steht seit Langem unter dem Druck steigender Mieten, eines begrenzten Angebots und der Suche nach nachhaltigen, gemeinschaftsorientierten Lösungen. Ende Juni hat das Abgeordnetenhaus (Tweede Kamer) das Gesetz zur Förderung von Wohnungsgenossenschaften verabschiedet, ein wegweisendes Gesetz, das es Gruppen von Bewohnern erheblich erleichtern soll, eine Wohnungsgenossenschaft zu gründen. Diese Reform soll bezahlbare Mietangebote stärken, von Bewohnern getragene Initiativen fördern und die anhaltende Wohnungskrise des Landes lindern.
Was sind Wohnungsgenossenschaften?
Eine Wohnungsgenossenschaft ist eine Form des kollektiven Wohneigentums oder der kollektiven Verwaltung, bei der die Bewohner die Verantwortung für die Instandhaltung und den Betrieb mehrerer Wohnungen gemeinsam tragen. Genossenschaften können Annehmlichkeiten wie Gemeinschaftsgärten, gemeinsam genutzte Arbeitsräume oder soziale Einrichtungen bieten – ganz ohne Gewinnstreben. Traditionell fallen Wohnungsgenossenschaften in den Niederlanden in zwei breite Kategorien:
- Verwaltungs-Wohnungsgenossenschaften: Die Wohnungen gehören einer Wohnungsbaugesellschaft (woningcorporatie), aber die Bewohner organisieren den täglichen Betrieb, die Instandhaltung und gemeinschaftliche Aktivitäten selbst.
- Immobilien-Wohnungsgenossenschaften: Bewohnergruppen entwickeln oder erwerben Immobilien direkt und erhalten so die volle Kontrolle über den Wohnungsbestand, die Gestaltungsentscheidungen und die Finanzierungsstruktur.
Beide Modelle fördern engere Gemeinschaftsbindungen und ermöglichen oft Mieten unter Marktniveau, indem kommerzielle Gewinnmargen entfallen.
Zentrale Änderungen im Gesetz zur Förderung von Wohnungsgenossenschaften
Die neue Gesetzgebung führt klare, einheitliche Definitionen von Wohnungsgenossenschaften in das nationale Wohnungsbaugesetz ein und ersetzt das frühere Nebeneinander unterschiedlicher Regelungen, die je nach Gemeinde (gemeente) variierten. Zu den wichtigsten Bestimmungen gehören:
- Rechtliche Klarheit: Eine knappe, landesweit gültige Definition sowohl für Verwaltungs- als auch für Immobiliengenossenschaften, die die Unsicherheit für kommunale Planer und Finanzinstitute verringert.
- Kommunale Leitlinien zur Politik: Gemeinden werden ermutigt, ausdrückliche politische Maßnahmen zu verabschieden, die die Gründung von Genossenschaften unterstützen – etwa durch die Bereitstellung von Grundstücken oder die Vergabe von Erbbaurechten unter Marktwert an Genossenschaftsgruppen.
- Vereinfachte Registrierung: Vereinfachte Registrierungsverfahren bei der Handelskammer (Kamer van Koophandel), die auf von Bewohnern getragene Wohnprojekte zugeschnitten sind.
- Finanzielle Anreize: Ein spezieller Fonds in Höhe von 60 Millionen Euro, der Genossenschaften dabei hilft, Startkapital zu sichern, Land zu kaufen oder bestehende Gebäude unter genossenschaftlichen Strukturen zu refinanzieren.
Durch die Standardisierung des rechtlichen Rahmens soll das Gesetz bürokratische Hürden abbauen, die Banken zuvor davon abgehalten haben, Hypotheken oder Kredite an gemeinschaftliche Käufergruppen zu vergeben, die sie oft als risikoreich einstufen.
Finanzierung und kommunale Unterstützung
Eine der größten Hürden für entstehende Wohnungsgenossenschaften war die Sicherung der Finanzierung. Niederländische Banken sind in der Regel zurückhaltend, Hypotheken an lose organisierte Gruppen zu vergeben, da sie Unklarheiten über Haftung und Eigentumsstruktur befürchten. Das neue Gesetz begegnet dieser Herausforderung durch:
- Garantieprogramme: Genossenschaften können jetzt öffentliche Garantien beantragen, die bis zu 80 % einer Hypothek absichern und Kreditentscheidungen berechenbarer machen.
- Darlehen mit niedrigen Zinsen: Ein spezielles Darlehensprogramm über die nationale Entwicklungsbank (Borgstelling MKB-kredieten) bietet ermäßigte Zinssätze für Genossenschaften in ihren ersten fünf Jahren.
- Kommunale Zuschüsse: Kommunen können Zuschüsse oder zinslose Darlehen bereitstellen, um Machbarkeitsstudien, Rechtsberatung oder Gebäuderenovierungen zu unterstützen.
Diese Maßnahmen signalisieren einen Kurswechsel in der Politik: Genossenschaftliches Wohnen wird nicht länger als Nischenexperiment gesehen, sondern als skalierbare Lösung für Wohnraummangel und Herausforderungen der Bezahlbarkeit.
Die Wohnungskrise in den Niederlanden angehen
Die Niederlande befinden sich mitten in einer lang anhaltenden Wohnungsnot. Die durchschnittlichen Mieten in Großstädten liegen mittlerweile über 1.800 Euro pro Monat, während die Einkommen oft weniger als ein Viertel der verfügbaren Wohnungen abdecken. Das Ziel der Regierung, jährlich 100.000 neue Wohnungen bereitzustellen, konnte mit der Nachfrage nur schwer Schritt halten.
Wohnungsgenossenschaften bieten einen ergänzenden Weg. Fachleute schätzen, dass Genossenschaften bis zu 10 % des jährlichen Wohnungsziels der Regierung beitragen könnten, wenn Hindernisse beseitigt werden. Durch die Förderung von Investitionen der Bewohner und gemeinschaftlicher Verwaltung können Genossenschaften neues Angebot erschließen, ohne sich ausschließlich auf profitorientierte Entwickler oder traditionelle Vermietungsplattformen zu stützen.
Gemeinschaftsvorteile jenseits der Bezahlbarkeit
Neben niedrigeren Mieten werden Wohnungsgenossenschaften für ihre Stärkung des sozialen Zusammenhalts gelobt. Gemeinschaftsbereiche – etwa Gemeinschaftsküchen, Spielbereiche und Werkstätten – fördern den täglichen Austausch. Familien teilen sich oft die Kinderbetreuung, ältere Bewohner erhalten informelle Unterstützung, und Nachbarn arbeiten bei nachhaltigen Praktiken zusammen, etwa bei gemeinschaftlich bewirtschafteten Gemüsegärten oder Solaranlagen.
Bewohner von Genossenschaften berichten regelmäßig von höherer Zufriedenheit und einem stärkeren Zugehörigkeitsgefühl als Menschen in typischen Mietwohnanlagen. Diese soziale Dividende steht im Einklang mit kommunalen Zielen, inklusive, lebendige Stadtviertel zu schaffen.
So starten Sie mit einer Wohnungsgenossenschaft
Wenn Sie daran interessiert sind, in den Niederlanden eine Wohnungsgenossenschaft zu gründen oder sich einer anzuschließen, sollten Sie diese Schritte beachten:
- Eine Gründungsgruppe bilden: Stellen Sie ein engagiertes Team von 8–30 Haushalten zusammen, die eine gemeinsame Vision für gemeinschaftliches Wohnen teilen.
- Ihr Modell festlegen: Entscheiden Sie sich zwischen einer Verwaltungs- oder einer Immobiliengenossenschaft, abhängig von Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit und dem gewünschten Maß an Kontrolle.
- Mit der Gemeinde in Kontakt treten: Wenden Sie sich an Ihre örtliche gemeente, um potenzielle Grundstücke, Förderungen und Bebauungsvorschriften zu prüfen.
- Einen Geschäftsplan ausarbeiten: Skizzieren Sie Ihre Governance-Struktur, Ihre Finanzierungsstrategie und die gemeinschaftlichen Vereinbarungen. Fügen Sie geschätzte Budgets für Erwerb, Renovierung oder Bau hinzu.
- Registrieren und finanzieren: Registrieren Sie Ihre Genossenschaft und beantragen Sie Hypothekenbürgschaften oder Kredite mit niedrigen Zinsen nach dem neuen Gesetz. Suchen Sie, wo verfügbar, kommunale Zuschüsse oder Unterstützung durch die Entwicklungsbank.
- Ihre Immobilie entwickeln: Arbeiten Sie mit Architekten und Bauunternehmen zusammen, die genossenschaftliche Prinzipien verstehen, und konzentrieren Sie sich auf gemeinsame Räume, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit.
Während des gesamten Prozesses sollten Sie Organisationen wie Cooplink (der Verband der Wohnungsgenossenschaften) für fachkundige Beratung und rechtliche Vorlagen konsultieren.
Fazit und nächste Schritte
Das Gesetz zur Förderung von Wohnungsgenossenschaften markiert einen Wendepunkt für von Bewohnern getragene Wohnprojekte in den Niederlanden. Durch die Klarstellung rechtlicher Definitionen, die Erschließung von Finanzierungsmöglichkeiten und die Abstimmung kommunaler Politiken ebnet das neue Gesetz den Weg für bezahlbarere, gemeinschaftsorientierte Mietlösungen.
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