Millionen-Euro-Häuser steigen in fünf Jahren um 243 % auf Rekordwert von 223.000 in den Niederlanden

Explosion der Millionen-Euro-Häuser in den Niederlanden

Der niederländische Wohnungsmarkt hat in den vergangenen fünf Jahren einen beispiellosen Wandel erlebt: Die Zahl der Häuser mit einem Wert von mehr als 1 Million € ist von rund 65.000 im Jahr 2020 auf heute rekordverdächtige 223.000 gestiegen – ein erstaunlicher Anstieg von 243 %.

Laut der jährlichen Analyse von Calcasa verzeichnete die Zahl der Millionen-Euro-Immobilien im Jahr 2023 gegenüber 2022 einen weiteren Anstieg um 13,5 %¹. Der durchschnittliche Wert dieser Häuser liegt inzwischen bei 1,35 Millionen € – ebenfalls ein Allzeithoch. Analysten führen dieses explosive Wachstum auf eine Kombination aus niedrigen Zinsen, begrenztem Angebot und anhaltender Nachfrage von Käufern zurück.

Wandelndes Profil: Von Luxusvillen zu alltäglichen Häusern

Die Zeiten, in denen Millionen-Euro-Angebote ausschließlich weitläufige Landsitze oder Penthäuser an Grachten bedeuteten, sind vorbei. Das gehobene Segment umfasst heute zunehmend:

• Wohnungen: Städtische Wohnungen machen inzwischen etwa 70 % der Millionen-Euro-Häuser in Amsterdam aus, viele davon außerhalb traditioneller Hotspots wie der Gegend um den Vondelpark.
• Reihenhäuser: Einfache Reihenhäuser in Städten wie Den Haag, Utrecht und Haarlem überschreiten häufig die Schwelle von 1 Million €, was die starke Nachfrage nach zentral gelegenen Häusern widerspiegelt.
• Doppelhaushälften und Eckhäuser: In Vorstadtgemeinden wie Amstelveen, Leiden, Delft und Rijswijk verzeichneten Doppelhaushälften unter den Millionen-Euro-Angeboten die höchste Wachstumsrate.

„Vor fünf bis zehn Jahren hätte man sich kaum vorstellen können, dass ein einfaches Reihenmittelhaus mehr als eine Million Euro erzielen könnte“, merkt Lennart Rhee von Calcasa an. Die breitere Definition eines „Millionen-Euro-Hauses“ verdeutlicht, wie stark die Preise insgesamt gestiegen sind.

Regionale Besonderheiten in niederländischen Gemeinden

Obwohl der Trend landesweit zu beobachten ist, führen einige Städte das Feld an:

• Amsterdam: Mehr als 23.000 Millionen-Euro-Häuser, davon nur 6 % freistehende Häuser; der Rest besteht überwiegend aus hochwertigen Wohnungen.
• Den Haag und Utrecht: Reihenhäuser sind inzwischen das häufigste Segment unter den Millionen-Euro-Häusern – ein Zeichen für die starke Nachfrage in den Innenstädten.
• Haarlem, Leiden, Delft, Rijswijk: Rasantes Wachstum bei Doppelhaushälften und Eckhäusern, die traditionelle Villen überholen.

In 95 % der niederländischen Gemeinden machen freistehende Villen weiterhin den größten Anteil der Millionen-Euro-Häuser aus. Die Schwelle von 1 Million € wurde jedoch noch nie so leicht erreicht – selbst außerhalb der großen urbanen Zentren.

Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer

Erstkäufer

Die rasant steigenden Preise haben den Traum vom Eigenheim für Neueinsteiger in ein Spiel mit hohen Einsätzen verwandelt. Viele Erstkäufer werden aus zentralen Vierteln verdrängt oder müssen bei Größe und Lage Kompromisse eingehen.

Langfristige Eigentümer

Für diejenigen, die ihre Immobilie seit Jahren besitzen, hat der Boom erhebliche Wertzuwächse freigesetzt. Einige entscheiden sich, ihre Immobilie zu verkleinern oder ihre Gewinne in Ferienhäuser, Mietimmobilienportfolios oder Renovierungen zu reinvestieren – und kurbeln damit den Markt weiter an.

Verkäufer

Immobilien am oder nahe dem Wert von 1 Million € stoßen bei in- und ausländischen Käufern auf großes Interesse. Gut präsentierte Angebote können insbesondere in gefragten Vierteln Gebote über dem Angebotspreis erzielen.

Auswirkungen auf den Mietmarkt

Mit steigenden Verkaufspreisen spüren auch die Mietmärkte die Folgewirkungen. Vermieter hochwertiger Immobilien erhöhen häufig die Mieten, um ihre Rendite zu sichern, insbesondere in Stadtzentren:

• Steigende Mieten: Vermieter, die höhere Hypotheken- und Steuerkosten weitergeben, tragen zu steigenden Angebotsmieten bei.
• Geringere Verfügbarkeit: Einige Eigentümer entscheiden sich für einen Verkauf statt für eine Vermietung, wodurch sich das Mietangebot verknappt.
• Druck auf die Huurtoeslag: Das niederländische Wohngeldsystem (huurtoeslag) gerät unter Druck, da mehr Mieter die Einkommens- oder Mietobergrenzen für eine Unterstützung überschreiten.

Für Mieter, die nach erschwinglichen Optionen suchen, können die Erkundung umliegender Gemeinden, flexible Wohngemeinschaftsmodelle oder neuere Bauprojekte helfen, den Kostendruck zu mindern.

Wie geht es auf dem niederländischen Wohnungsmarkt weiter?

Angesichts makroökonomischer Gegenwinde und der Signale der Europäischen Zentralbank, die auf mögliche Zinserhöhungen hindeuten, könnte sich das Wachstum kurzfristig abkühlen oder stagnieren. Strukturelle Faktoren – wie die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, starke Urbanisierungstendenzen und ein historisch geringer Wohnungsbestand – sprechen jedoch dafür, dass das hohe Preisniveau anhalten könnte.

Projektentwickler und politische Entscheidungsträger stehen unter Druck, das Wohnungsangebot durch Stadterneuerung, Nachverdichtungsprojekte und nachhaltige Wohnviertel zu erhöhen. Potenzielle Käufer und Mieter sollten derweil die Marktsignale aufmerksam beobachten und realistische Budgets festlegen.

Fazit

Der Meilenstein von 223.000 Millionen-Euro-Häusern in den Niederlanden spiegelt sowohl ein außergewöhnliches Wachstum als auch zunehmende Herausforderungen bei der Bezahlbarkeit wider. Ganz gleich, ob Sie kaufen, verkaufen oder mieten möchten: Informiert und flexibel zu bleiben, ist wichtiger denn je.

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Footnotes

1. Jährlicher Wohnungsmarktbericht von Calcasa 2023 ↩