Mieter in den Niederlanden geben mehr Einkommen für Wohnen aus als Eigentümer: Die Kluft wird größer

Mieter verwenden mehr Einkommen für niederländisches Wohnen als Eigentümer, da die Kluft wächst

In den letzten Jahren ist die Kluft zwischen Mietern und Eigentümern in den Niederlanden immer deutlicher geworden. Während steigende Löhne die allgemeine Erschwinglichkeit von Wohnraum seit 2019 verbessert haben, wenden Mieter weiterhin einen deutlich größeren Anteil ihres Einkommens für die Miete auf als Eigentümer für Hypothekenzahlungen. Dieses Ungleichgewicht prägt nicht nur die täglichen Budgets, sondern hindert auch viele Mieter – insbesondere jüngere und städtische Bewohner – daran, den Schritt ins Eigenheim zu machen.

Eine wachsende Kluft: Miet- versus Hypothekenkosten

Laut dem neuesten Housing Market Monitor von ABN AMRO geben Eigentümer in den Niederlanden typischerweise zwischen 20 % und 28 % ihres Nettoeinkommens für monatliche Hypothekenkosten aus. Mieter hingegen verwenden etwa 28 % bis 38 % ihres Einkommens für ihre Lebenshaltungskosten – deutlich über dem Niveau, das allgemein als tragfähig gilt.

Beispielsweise liegt die durchschnittliche Monatsmiete im privaten Sektor inzwischen über 1.800 €, was ein Bruttoeinkommen von mehr als 5.500 € pro Monat erfordert, um innerhalb einer Ausgabenquote von 30 % zu bleiben. Bei einem nationalen durchschnittlichen Bruttogehalt von rund 4.000 € sehen sich viele Mieter durch rasant steigende Mieten unter Druck gesetzt.

Wer ist am stärksten betroffen? Regionale und demografische Auswirkungen

Die Erschwinglichkeitslücke ist in Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht am ausgeprägtesten. Junge Berufstätige und Expats – die oft weder über erhebliche Ersparnisse noch über Zugang zu Förderungen für Käufer verfügen – stehen im harten Wettbewerb um das begrenzte Mietangebot. In der Zwischenzeit profitieren etablierte Eigentümer von Festhypotheken, die sie vor Jahren ausgehandelt haben, als die Zinssätze niedriger waren, und können so die Vorteile des Lohnwachstums ohne höhere Wohnkosten nutzen.

Wichtige Faktoren, die diese Dynamik prägen:

• Wohnraummangel: Das knappe Angebot an Mietwohnungen erhöht den Wettbewerb und treibt die Mieten immer weiter nach oben.
• Verhalten der Vermieter: Nach der Einführung strengerer Mietpreisregeln im Rahmen des Affordable Rent Act verkauften einige private Vermieter Häuser oder wandelten sie in den Markt für Eigennutzer um. Dadurch wurde das Mietangebot weiter reduziert.
• Einkommensverteilung: Personen mit mittleren und hohen Einkommen sichern sich tendenziell eigengenutzte Immobilien, während einkommensschwächere und jüngere Mieter im privaten Mietsektor verbleiben.

Steigende Einkommen und verbesserte Erschwinglichkeit

Trotz der wachsenden Kluft ist der niederländische Wohnungsmarkt nicht flächendeckend unbezahlbar geworden. Seit 2019 sind die Durchschnittseinkommen schneller gestiegen als sowohl Hypothekenraten als auch Mietkosten. Insbesondere bestehende Eigentümer haben ein höheres verfügbares Einkommen verzeichnet, da viele vor Jahren niedrige Zinssätze festgeschrieben haben oder von Tilgungen profitierten, die ihre gesamten Hypothekenverpflichtungen senkten.

„Wenn die Einkommen steigen und die Zinssätze historisch niedrig bleiben, erleben Eigennutzer eine bessere Erschwinglichkeit – sie geben im Laufe der Zeit einen kleineren Teil ihres Budgets für Wohnen aus“, bemerkt ABN-AMRO-Ökonom Mike Langen. Dieser positive Trend hilft jedoch kaum, die Mietbelastung für diejenigen auf dem privaten Markt zu verringern.

Hindernisse beim Übergang vom Mieten zum Kaufen

Für Mieter, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, können die Aussichten düster erscheinen. Um eine Hypothek für ein durchschnittlich teures Haus (rund 400.000 € im Jahr 2024) zu erhalten, verlangen Banken in der Regel eine Anzahlung und Abschlusskosten von insgesamt mindestens 160.000 €. So viel Geld anzusparen ist schwierig, wenn ein Drittel des eigenen Einkommens für die monatliche Miete reserviert ist.

Zu den häufigen Hindernissen gehören:

1. Hohe Mietkosten: Kaum Spielraum zum Sparen, da die Lebenshaltungskosten den Großteil des verfügbaren Einkommens aufbrauchen.
2. Anforderungen an die Anzahlung: Kreditgeber verlangen häufig erhebliche Kapitalpuffer, um nicht nur die Hypothek, sondern auch Versicherungen und Steuern abzudecken.
3. Strenge Kreditvergabekriterien: Durch die jüngste Verschärfung der Regeln prüfen Banken die Verschuldungsquote sehr genau.

Für viele bietet die Teilnahme an Wohnbeihilfesystemen wie huurtoeslag (einem Mietzuschuss für einkommensschwache Mieter) etwas Entlastung, aber sie schließt die Erschwinglichkeitslücke nur selten vollständig.

Politische Maßnahmen und was als Nächstes kommt

Als Reaktion auf die wachsende Belastung der Mieter hat die niederländische Regierung Änderungen am Affordable Rent Act vorgeschlagen. Diese Änderungen sollen Vermieter dazu anregen, Immobilien zu behalten und zu vermieten, indem bestimmte Mietobergrenzen gelockert werden. Dies könnte zwar mittelfristig das Angebot erhöhen, Kritiker warnen jedoch, dass es höhere Ausgangsmieten ermöglichen und die Mieter noch stärker unter Druck setzen könnte.

Mögliche politische Veränderungen am Horizont:

• Gelockerte Mietregulierung: Etwas höhere zulässige Mieten im privaten Sektor.
• Mehr Investitionen in sozialen Wohnungsbau: Ausbau des Bestands an regulierten Mietwohnungen unter Marktpreis.
• Gezielte Kaufunterstützung: Ausweitung von Zuschüssen oder zinsgünstigen Krediten für Erstkäufer.

Die Balance zwischen diesen Maßnahmen wird entscheidend sein. Zu viel Deregulierung birgt das Risiko unkontrollierter Mietsteigerungen, während übermäßig restriktive Kontrollen Investitionen in Immobilien abschrecken und das Angebot weiter verknappen könnten.

Praktische Tipps für Mieter im heutigen Markt

Auch wenn die Hürden hoch sind, können Mieter dennoch proaktive Schritte unternehmen, um ihre Wohnkosten zu steuern und sich auf den späteren Erwerb von Wohneigentum vorzubereiten:

• Budget strategisch planen: Alle Ausgaben verfolgen, um Sparmöglichkeiten außerhalb der Miete zu erkennen.
• Zuschüsse nutzen: Frühzeitig die Berechtigung für huurtoeslag prüfen und rechtzeitig beantragen, um die Leistungen zu maximieren.
• Co-Living-Modelle in Betracht ziehen: Das Teilen größerer Wohneinheiten oder speziell dafür konzipierter Gemeinschaftswohnungen kann die Miete pro Person senken.
• Alternative Regionen erkunden: Aufstrebende Orte in der Nähe großer Städte bieten oft niedrigere Mieten und bessere Verkehrsanbindungen.
• Einen Sparplan aufbauen: Überweisungen auf ein separates Konto für den Wohnungskauf automatisieren, auch wenn die Beträge klein sind.

Wer über Markttrends und Regierungsprogramme informiert bleibt, kann sich im komplexen niederländischen Wohnungsmarkt besser zurechtfinden.

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