Niederländische Wohnungsministerin schlägt Maßnahmen vor, um den massenhaften Verkauf von Mietobjekten zu stoppen

Niederländische Wohnungsministerin schlägt Maßnahmen vor, um den massenhaften Verkauf von Mietobjekten zu stoppen

Die Niederlande kämpfen mit einem akuten Wohnungsmangel, und staatliche Daten zeigen einen besorgniserregenden Trend: Im Jahr 2024 wurden über 50.000 private Mietwohnungen verkauft – gegenüber 30.000 nur ein Jahr zuvor. Wohnungsministerin Mona Keijzer hat dies als ernsthafte Bedrohung für die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Mietwohnungen bezeichnet. Als Reaktion darauf plant sie, ein Maßnahmenpaket vorzulegen, das darauf abzielt, mehr Immobilien im privaten Mietmarkt zu halten und gleichzeitig das Bedürfnis der Vermieter nach Rentabilität auszubalancieren.

Der zunehmende Verkauf des Mietwohnungsbestands

Laut aktuellen Zahlen des Kadaster, des nationalen Grundbuchamts, boten private Vermieter im Jahr 2024 mehr als 50.000 Mietwohnungen zum Verkauf an. Dies bedeutet einen starken Anstieg gegenüber rund 30.000 Angeboten im Jahr 2023 und einen Aufwärtstrend, der 2021 begann. Viele dieser Wohnungen wurden von ihren derzeitigen Mietern zu vergleichsweise niedrigen Preisen aufgekauft, wodurch Einheiten effektiv vom Mietmarkt in den Eigentumsmarkt übergingen. Während Wohneigentum einzelnen Mietern zugutekommen kann, ist die breitere Auswirkung ein Nettoverlust an Mietwohnungen im mittleren Preissegment.

Jahr	Verkauften Mietwohnungen	% Anstieg
2021	28.000	–
2022	32.500	16%
2023	30.200	–7%
2024	50.600	68%

Auswirkungen auf bezahlbaren Wohnraum und Mieten

Der Verkauf regulierter Mietwohnungen verschärft die Wohnungskrise, indem er den Bestand an Wohnungen im mittleren Preissegment und an Sozialwohnungen verkleinert. Im niederländischen System gibt es drei grundlegende Mietstufen:

• Sozialwohnungen: Stark subventionierte Wohnungen, verwaltet von woningcorporaties (kommunalen Wohnungsbaugesellschaften) für Haushalte mit geringem Einkommen.
• Mietwohnungen im mittleren Preissegment (Affordable Rent Act): Eingeführt 2024 im Rahmen des Affordable Rent Act; diese Stufe begrenzt die Mieten zwischen sozialen und vollständig marktbasierten Niveaus.
• Privater Mietmarkt: Wohnungen mit marktbasierten Mieten und ohne Obergrenzen.

Viele der im vergangenen Jahr verkauften Immobilien fielen unter die neue Mietstufe des Affordable Rent Act, die darauf ausgelegt ist, Mietern mit mittlerem Einkommen stabile, regulierte Mieten zu bieten. Wenn diese Wohnungen den Mietmarkt verlassen, verlängern sich die Wartelisten und die Mieten im verbleibenden Bestand steigen. Kommunen in den großen Städten berichten bereits von längeren Warteschlangen für Wohnungen im mittleren Preissegment.

Die vorgeschlagenen Maßnahmen von Ministerin Keijzer

Mona Keijzer von der Partei BoerBurgerBeweging (BBB) betont, dass „bezahlbare Miete profitabel sein muss“. Ende März wird sie Vorschläge in der Tweede Kamer (dem Unterhaus des Parlaments) vorlegen, die private Vermieter dazu anregen sollen, ihre Mietportfolios zu behalten. Zu den wichtigsten in Betracht gezogenen Elementen gehören:

1. Flexible Regulierung: Einführung gestufter Compliance-Anforderungen auf Grundlage von Größe und Lage der Immobilie, um den Verwaltungsaufwand für kleine Vermieter zu verringern.
2. Steuererleichterungen in Box 3: Überarbeitung der Vermögensteuer Box 3 auf Mietvermögen, um niederländische Immobilien im Vergleich zu anderen europäischen Märkten wettbewerbsfähiger zu machen.
3. Niedrigere Grunderwerbsteuer: Senkung der 6%igen Grunderwerbsteuer auf Wohnungen im mittleren Preissegment auf einen reduzierten Satz, um die Kosten für den Ausbau von Mietportfolios zu senken.
4. Anpassungen bei der Zinsabzugsfähigkeit: Normalisierung der Einschränkungen bei der Abzugsfähigkeit von Zinsen in der Unternehmenssteuer, um die Nettoerträge für institutionelle und private Investoren zu verbessern.

Diese Maßnahmen sollen ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz der Mieter und der Sicherstellung einer tragfähigen Rendite für Vermieter schaffen.

Reaktionen von Vermietern und Investoren

Der Verband der privaten Vermieter Vastgoed Belang hat die Regierung nachdrücklich aufgefordert, rasch zu handeln. Ihre Analyse zeigt, dass 90% der verkauften Wohnungen regulierte Mieten hatten und die durchschnittlichen Verkaufspreise unter 400.000 € lagen. Der große Investor Heimstaden, der in den Niederlanden fast 13.000 Einheiten verwaltet, bezeichnete das aktuelle Investitionsklima als „enorm verschlechtert“. Sie argumentieren, dass die Rücknahme des Affordable Rent Act ideal wäre, politisch aber unwahrscheinlich ist. Stattdessen unterstützen sie fiskalische „Begleitmaßnahmen“ wie Steuererleichterungen und Senkungen der Grunderwerbsteuer.

Auch der Präsident der Zentralbank, Klaas Knot, hat sich geäußert und vorgeschlagen, dass die Regierung Teile der Mietregulierungen des vergangenen Jahres überdenken sollte. Seine Äußerungen lösten zwar politische Debatten aus, unterstreichen aber die Dringlichkeit eines stabilen Investitionsklimas für Wohnraum.

Mieter, Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen wehren sich

Umgekehrt warnen die Mieterorganisation Woonbond, der Dachverband der Wohnungsbaugesellschaften Aedes und der Verband der niederländischen Gemeinden (VNG) vor Änderungen am Affordable Rent Act. Sie argumentieren, dass ein Herumbasteln am Mietrecht jetzt eine gute Verwaltung stören und Mietern schaden könnte, die auf regulierte Mieten angewiesen sind.

„Wenn Anpassungen nötig sind, um private Investoren anzuziehen, ist eine Senkung der Box-3-Steuern sinnvoller als eine Schwächung von Mietobergrenzen“, sagen sie. Sie betonen, dass Steueränderungen die Renditen der Investoren direkt verbessern würden, ohne Mieter mit höheren Mieten zu belasten oder rechtliche Schutzmechanismen auszuhöhlen.

Abwägung der politischen Optionen: Gesetz vs. Steuerreform

Während sich die Debatte entwickelt, stehen die politischen Entscheidungsträger vor einer zentralen Wahl:

• Mietregeln ändern: Vermietern mehr operative Flexibilität bieten, aber das Risiko höherer Mieten und rechtlicher Unsicherheit für Mieter erhöhen.
• Steuerreformen umsetzen: Die Renditen der Investoren durch fiskalische Anreize verbessern und gleichzeitig die bestehenden Mietobergrenzen beibehalten.

Der Konsens unter vielen Experten ist, dass fiskalische Reformen – insbesondere bei Box 3 und der Grunderwerbsteuer – das Investitionsklima schnell stärken können, ohne den Mieterschutz zu untergraben. Gleichzeitig müssen etwaige regulatorische Änderungen sorgfältig gestaltet werden, um unbeabsichtigte Mieterhöhungen oder rechtliche Schlupflöcher zu vermeiden.

Was das für Mieter und Vermieter bedeutet

Für Mieter signalisieren die bevorstehenden Vorschläge der Ministerin ein Bekenntnis zum Erhalt des Wohnungsbestands im mittleren Preissegment. Bei Erfolg könnten Mieter eine stabilere Verfügbarkeit im mittleren Preissegment und ein langsameres Mietwachstum erleben. Für Vermieter, insbesondere kleinere Investoren, könnten steuerliche und regulatorische Erleichterungen das Vertrauen in den niederländischen Mietmarkt wiederherstellen und den Anreiz zum Verkauf verringern.

Die politische Komplexität bedeutet jedoch, dass Reformen möglicherweise schrittweise erfolgen. Beide Seiten sind sich in einem Punkt einig: Eine stabile, vorhersehbare Wohnungspolitik ist entscheidend, um die Mietkrise in den Niederlanden zu lösen.

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