Investoren verkaufen im 4. Quartal 2024 Rekordzahl an Mietwohnungen, Erstkäufer profitieren

Investoren verkaufen im 4. Quartal 2024 Rekordzahl an Mietwohnungen, Erstkäufer profitieren

Das letzte Quartal 2024 brachte einen dramatischen Wandel auf dem niederländischen Wohnungsmarkt, da Immobilieninvestoren eine Rekordzahl an Mietwohnungen abgaben. Laut Daten des Kadaster—des niederländischen Grundbuchamts—wechselten zwischen Oktober und Dezember über 20.150 Immobilien den Besitzer, was einem Anstieg von 63% gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Viele dieser Häuser wurden von den bereits dort wohnenden Mietern gekauft, oft zu Preisen deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt.

Anstieg der Verkäufe durch Investoren

Die Verkäufe durch Investoren steigen seit 2021 stetig an, und das 4. Quartal 2024 verzeichnete den bisher höchsten Quartalsumsatz. Wichtige Zahlen sind:

• Gesamte Veräußerungen von Investoren: 20.150 Häuser (gegenüber 12.375 im 4. Quartal 2023)
• Käufe durch Eigennutzer: 8.000 Häuser, erworben von Haushalten, die in den Immobilien wohnen
• Private vs. gewerbliche Investoren: 5.275 von privaten Investoren verkauft; der Rest von Unternehmen oder institutionellen Investoren

Bei diesen Transaktionen zahlten Käufer durchschnittlich 383.000 €—deutlich weniger als der landesweite durchschnittliche Hauspreis von 460.000 € in diesem Quartal. Diese Abweichung wird auf den hohen Anteil kleinerer Einheiten und Immobilien mit eher schwachen Energieeffizienzklassen zurückgeführt.

Erstkäufer ernten die Vorteile

Die wohl bemerkenswerteste begünstigte Gruppe waren die Erstkäufer. Von den 8.000 an Eigennutzer verkauften Häusern gingen 65%—also etwa 5.200 Immobilien—an Haushalte, die ihr erstes Eigenheim kauften. Diese Käufer zahlten durchschnittlich 344.000 €, ein Preisniveau, das im Vergleich zum breiteren Markt attraktiv ist.

Mehrere Faktoren machten dies möglich:

• Viele Investoreinheiten sind kompakt oder benötigen energetische Modernisierungen, was den Verkaufspreis senkt
• Mieter profitierten oft von koopbescherming (Mieterkaufschutz), einer Regelung, die ihnen das Vorkaufsrecht und manchmal einen vergünstigten Einstieg gewährt
• Verkaufsbereite Eigentümer, die den Mietsektor rasch verlassen wollten

Für angehende Eigenheimbesitzer, die mit hohen Immobilienpreisen zu kämpfen haben, hat sich dadurch ein seltener Gelegenheitsmoment eröffnet.

Was treibt den Ausverkauf an?

Mehrere regulatorische und marktbezogene Entwicklungen haben sich zusammengetan, um Vermieter zum Verkauf von Mietportfolios zu bewegen:

1. Erhöhung der Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting): Die Regierung erhöhte die Grunderwerbsteuer, wodurch es für Investoren teurer wurde, Eigentum zu übertragen; das wiederum veranlasste Verkäufe, bevor das höhere Steuerregime vollständig in Kraft trat.
2. Mieterkaufschutz (Koopbescherming): Neue Regeln stärkten die Rechte der Mieter, die von ihnen gemieteten Häuser zu kaufen, wodurch einige Vermieter direkt an die Bewohner verkauften statt an externe Käufer.
3. Gesetz für bezahlbare Mieten: Diese Gesetzgebung setzt im mittleren Marktsegment maximale Mietniveaus fest und verringert damit das Ertragspotenzial für Vermieter größerer oder hochwertigerer Mietwohnungen.

Zusammen haben diese Maßnahmen das Kräfteverhältnis verschoben und die langfristige Vermietung für viele private und institutionelle Eigentümer weniger attraktiv gemacht.

Regionale Hotspots: Die vier großen Städte

Der Ausverkaufstrend war in den vier größten Städten der Niederlande besonders ausgeprägt:

• Amsterdam: Mehr als doppelt so viele von Investoren verkaufte Häuser wie im 4. Quartal 2023
• Rotterdam: Über dreimal so viele Veräußerungen im Jahresvergleich — das stärkste Wachstum unter den großen Städten
• Utrecht und Den Haag: Auch in diesen Märkten haben sich die Verkäufe durch Investoren mehr als verdoppelt

Private Vermieter verkauften in diesen urbanen Zentren 50% mehr Immobilien als im letzten Quartal 2023, während gewerbliche Investoren ihr Verkaufsvolumen mehr als verdoppelten. Steigende Instandhaltungskosten, kombiniert mit regulatorischen Veränderungen, haben diesen regionalen Rückzug aus dem Mietmarkt befeuert.

Was das für Mieter und Käufer bedeutet

Für Mieter kann die Welle von Vermieterverkäufen sowohl Unsicherheit als auch Chancen mit sich bringen:

• Neue Eigennutzer könnten Einheiten umwandeln und dadurch das lokale Mietangebot verringern
• Einige Immobilien könnten renoviert oder anders genutzt werden, was den Charakter der Nachbarschaft beeinflusst

Für potenzielle Käufer, insbesondere Erstkäufer, sind niedrigere Einstiegspreise ein erheblicher Vorteil. Um diese Gelegenheit zu nutzen:

• Beobachten Sie die Mitteilungen des Kadaster oder wenden Sie sich an einen Immobilienmakler für Off-Market-Angebote
• Prüfen Sie Energieeffizienzklassen und Renovierungskosten, wenn Sie die Gesamtinvestition berechnen
• Informieren Sie sich über koopbescherming-Rechte, wenn Sie bereits Mieter in einer zum Verkauf stehenden Immobilie sind

Ausblick

Auch wenn der starke Anstieg der Verkäufe durch Investoren bestimmten Segmenten des Wohnungsmarktes zugute gekommen ist, bleiben Fragen zur langfristigen Verfügbarkeit von Mietwohnungen bestehen. Die politischen Entscheidungsträger bemühen sich weiterhin, den Schutz von Mietern mit Anreizen für Investoren in Einklang zu bringen, damit qualitativ hochwertiger Mietwohnraum bereitgestellt wird. Mit der Weiterentwicklung der Regulierung müssen sich sowohl Vermieter als auch Mieter anpassen, um einen gesunden, nachhaltigen Markt zu gewährleisten.

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