Höheres Wohnungsangebot stoppt das Wachstum der niederländischen Immobilienpreise im Jahr 2025, sagt ING
Der niederländische Wohnungsmarkt hat jahrelang ein starkes Preiswachstum erlebt, doch neue Daten von ING deuten darauf hin, dass die Immobilienpreise für den Rest des Jahres 2025 stagnieren werden. Ein Anstieg verfügbarer Objekte, vor allem getrieben durch private Investoren, die Mietwohnungen verkaufen, zusammen mit leicht erhöhten Hypothekenzinsen und einer vorsichtigen Käuferstimmung, dürfte die in den vergangenen Jahren beobachteten schnellen Preissteigerungen bremsen.
Steigendes Angebot verschiebt die Marktdynamik
Nach einer Phase knappen Angebots und rasant steigender Preise erlebt der Markt nun eine Umkehr bei den Bestandsentwicklungen. Der Wohnungsmarktbericht von ING hebt hervor, dass ein Zustrom von Inseraten – insbesondere ehemaligen Mietwohnungen – die Nachfrage der Käufer übertreffen wird. Die Preissteigerungen zu Jahresbeginn haben einen Teil der aufgestauten Nachfrage bereits aufgezehrt, und die zusätzliche Angebotswelle wird den verbleibenden Rückstau voraussichtlich aufnehmen.
Auch Eigentümer, die in den vergangenen Jahren Neubauimmobilien gekauft haben, treten nun auf den Markt. Wenn diese Käufer in ihre neu fertiggestellten Häuser einziehen, werden sie ihre bisherigen Wohnungen zum Verkauf anbieten und das Angebot weiter stärken. ING prognostiziert, dass der gesamte Bestand an Wohnungen auf dem Markt bis zum Jahresende im Vergleich zum Jahresbeginn 2025 um bis zu 10 % steigen könnte.
Verkauf von Mietobjekten und regulatorischer Druck
Private Vermieter stehen im Zentrum dieses Ausverkaufs. Strengere Vorschriften für Mietobjekte – etwa höhere Anforderungen an die Energieeffizienz und schärfere Regeln für Mietsteigerungen – haben die Gewinnmargen unter Druck gesetzt. Darüber hinaus schreckt das derzeitige Steuersystem unter Box 3, bei dem Investoren auf ihr Nettovermögen statt auf tatsächliche Mieteinnahmen besteuert werden, weiterhin von langfristigen Vermietungsstrategien ab.
Da die Renditen unter Druck stehen, ziehen es viele Investoren vor, auszusteigen, statt sich durch regulatorische Komplexität zu arbeiten. Der Rückzug ist besonders ausgeprägt in und um die großen Städte des Landes – Amsterdam, Rotterdam, Utrecht – sowie in bedeutenden Studentenstädten wie Groningen und Tilburg, wo die Mietrenditen traditionell am stärksten waren.
Hypothekenzinsen und Käuferstimmung
Die Hypothekenzinsen stiegen in der ersten Hälfte des Jahres 2025 leicht an und kehrten damit den Abwärtstrend von 2024 um. Zwar bleiben die Zinsen historisch niedrig, doch selbst kleine Anhebungen dämpfen tendenziell die Kauflaune, besonders bei Erstkäufern mit knappem Budget. ING verweist auf eine „vorsichtigere Stimmung“ unter potenziellen Hausbesitzern, die mögliche künftige Zinserhöhungen und höhere Lebenshaltungskosten berücksichtigen.
Während Käufer eine Pause einlegen, um ihre Kaufkraft neu zu bewerten, bleiben mehr Häuser länger auf dem Markt. Diese verlängerte Angebotsdauer ermöglicht mehr Verhandlungen und drückt das Preiswachstum weiter. Makler berichten, dass viele Abschlüsse in vielen Regionen zunehmend zum oder knapp unter dem Angebotspreis zustande kommen.
Ausblick für 2026 und darüber hinaus
Die Experten von ING prognostizieren, dass die Immobilienpreise insgesamt im Jahr 2026 nur um 1,5 % steigen werden, nach einem moderaten Plus von 2 % im Jahr 2025. Damit sagt erstmals seit Jahren eine große Bank nahezu stagnierende Marktbedingungen voraus. Zum Vergleich: Die landesweiten Immobilienpreise stiegen 2024 um rund 6 %.
Das Verkaufsvolumen dürfte in diesem Jahr bei etwa 240.000 Transaktionen liegen, also nahezu auf dem Niveau von 2025 und nur knapp unter dem Rekordwert von 242.000 Verkäufen aus dem Jahr 2017. Die stabile Zahl der Transaktionen unterstreicht, dass die Nachfrage robust bleibt, auch wenn die Preisdynamik nachgelassen hat.
Auswirkungen für Mieter und Käufer
Für Mieter bietet die veränderte Lage ein gemischtes Bild. Einerseits könnten weniger private Vermieter zu einem geringeren Mietwohnungsbestand und möglicherweise höheren Mieten in beliebten Gegenden führen. Andererseits könnten einige der Wohnungen, die in den Markt für Eigennutzer gelangen, zuvor im Mietsegment außerhalb der Reichweite gelegen haben, was den Druck in angespannten Vierteln verringern könnte.
Käufer profitieren von einem ausgewogeneren Markt. Die Verhandlungsmacht verschiebt sich leicht zugunsten der Käufer, und Kreditgeber könnten bereit sein, wettbewerbsfähige Hypothekenpakete anzubieten, um neue Kunden zu gewinnen. Wer finanziell gut aufgestellt ist, könnte günstige Zinsen und flexiblere Kreditbedingungen sichern.
Strategien für den Umgang mit dem sich verlangsamenden Markt
Um das Beste aus diesen Entwicklungen zu machen, sollten potenzielle Käufer und Mieter die folgenden Schritte berücksichtigen:
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Frühzeitig Hypothekenberatung einholen: Sprechen Sie mit einem Hypothekenberater, um sich wettbewerbsfähige Zinsen zu sichern und Ihre Kreditmöglichkeiten zu verstehen, bevor Sie mit der Suche beginnen.
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Das Suchgebiet erweitern: Da das Angebot landesweit steigt, können nahegelegene Orte und Vororte bessere Angebote bieten als überlaufene Stadtzentren.
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Neubaufertigstellungen beobachten: Künftige Projekte können Angebotsinseln schaffen; ein Auge auf Baugenehmigungen und Fertigstellungstermine zu haben, kann Ihnen einen Vorteil verschaffen.
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Bei guten Inseraten schnell handeln: Auch in einem sich verlangsamenden Markt verkaufen sich gut bepreiste Häuser in guten Lagen schnell. Seien Sie bereit, rasch zu handeln, wenn Sie die passende Immobilie finden.
Blick nach vorn: Ein ausgewogenerer Markt
Auch wenn das rasante Wachstum vorerst vorbei sein mag, profitieren Käufer und Mieter langfristig von einem Markt, der sich wieder auf ein Gleichgewicht zubewegt. Angebotsbedingte Abkühlung hilft, Überhitzung zu verhindern und unterstützt nachhaltige Preisniveaus. Politik und Regulierungsbehörden werden weiterhin eine Rolle spielen, indem sie fiskalische Maßnahmen und Wohnungsregeln anpassen, um einen gesunden Mietsektor und stabile Eigentumsquoten zu fördern.
Für Mieter und Käufer gleichermaßen wird es entscheidend sein, informiert und proaktiv zu bleiben, um die sich verändernden Strömungen des niederländischen Wohnungsmarkts zu bewältigen.
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