Hauskäufer in den Niederlanden ziehen weiter als noch vor einem Jahrzehnt, berichtet das Grundbuchamt

Hauskäufer ziehen weiter weg als je zuvor

Neue Forschung des niederländischen Grundbuchamts (Kadaster) zeigt, dass Menschen, die heute ein Haus kaufen, im Vergleich zu vor einem Jahrzehnt deutlich weiter von ihrem früheren Wohnort entfernt umziehen. Im vierten Quartal 2025 erreichte die durchschnittliche Umzugsdistanz 13,6 Kilometer, fast 3 Kilometer mehr als 2015. Dieser zunehmende Trend spiegelt eine Kombination von Faktoren wider – von stark steigenden Hauspreisen und regionalem Marktdruck bis hin zu veränderten Arbeitsmustern seit der Coronavirus-Pandemie.

Wichtige Erkenntnisse aus der Studie des Grundbuchamts

• Durchschnittliche Umzugsdistanz: Anstieg von 10,7 km Ende 2015 auf 13,6 km Ende 2025.
• Pandemie-Höchststand: Auf dem Höhepunkt im Jahr 2022 stieg die durchschnittliche Distanz auf über 16 km.
• Rückgang lokaler Käufer: 2025 blieben 58 % der Hauskäufer innerhalb ihrer Gemeinde, gegenüber 64 % im Jahr 2015.
• Regionale Unterschiede: Käufer aus dem Westen der Niederlande legten im Durchschnitt über 18,5 km zurück – gegenüber 11 km zehn Jahre zuvor.

Diese Zahlen verdeutlichen eine klare Verschiebung: Zwar kaufen mehr als die Hälfte der Käufer weiterhin innerhalb ihrer eigenen Gemeinde, doch ein wachsender Anteil ist bereit, weiter weg zu suchen.

Was treibt Käufer dazu, weiter zu suchen?

Mehrere miteinander verbundene Faktoren helfen zu erklären, warum Hauskäufer ihren Suchradius erweitert haben:

1. Hauspreisinflation
   Große Städte und ihre umliegenden Gebiete – insbesondere in der Randstad – verzeichneten ein überdurchschnittliches Preiswachstum. Da zentrale Lagen unerschwinglich werden, weichen Käufer in Vorort- und sogar ländliche Gebiete aus, wo die Preise moderater gestiegen sind.

2. Verknapptes Angebot
   Gemeinden mit hoher Arbeitsplatzdichte und vielen Einrichtungen haben Schwierigkeiten, das Wohnungsangebot schnell genug zu erweitern. Begrenzte Neubauprojekte und langwierige Planungsverfahren haben Käufer in Märkte mit mehr verfügbarem Bestand gedrängt.

3. Remote- und Hybridarbeit
   Die Coronavirus-Pandemie beschleunigte den Trend zur Fernarbeit. Befreit vom täglichen Pendeln priorisieren viele Käufer Platz, Erschwinglichkeit oder Lebensstil gegenüber der Nähe zu einem Büro. Diese Verschiebung hat Regionen geöffnet, die zuvor übersehen wurden.

4. Verbesserungen der Infrastruktur
   Aufwertungen des Schienen- und Straßennetzes sowie neue Radwege machen längere Pendelstrecken akzeptabler. Bessere Anbindung bedeutet, dass das Leben 15–20 km vom Stadtzentrum entfernt immer noch angemessene Reisezeiten ermöglichen kann.

Regionale Unterschiede: Westen vs. Rest des Landes

Die Daten des Grundbuchamts zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Provinzen:

• Westliche Niederlande: Amsterdam, Den Haag und Rotterdam gehörten zu den Spitzenreitern beim Preiswachstum. Käufer zogen hier im Durchschnitt in zehn Jahren von 11 km auf 18,5 km Entfernung. Die schnelle Verknappung des lokalen Wohnungsmarkts drängte Käufer nach Flevoland, Utrecht und sogar Gelderland.
• Kleine Gemeinden: Orte wie Urk (Flevoland) und Bunschoten (Utrecht) verzeichnen weiterhin einen hohen Anteil lokaler Hauskäufer, was darauf hindeutet, dass kleinere Gemeinden für ihre Wurzeln weiterhin starke Anziehungspunkte sind.
• Zuzugsgebiete: Culemborg (Gelderland) verzeichnete 2025 einen Zuzug von 42 % Käufern aus der Randstad, was die Attraktivität von erschwinglicherem Wohnraum ohne Einbußen bei der Erreichbarkeit widerspiegelt.

Diese regionalen Muster zeigen, dass Stadtbewohner zwar weiterhin die Eigentumsstatistiken in urbanen Zentren dominieren, sekundäre Märkte jedoch zunehmend wettbewerbsintensiv werden.

Auswirkungen auf lokale Wohnungsmärkte und Erstkäufer

Gemeinden haben Bedenken hinsichtlich der Zugänglichkeit ihrer Wohnungsmärkte für lokale Einwohner geäußert. Die Studie des Grundbuchamts hebt hervor, dass Käufer von außerhalb oft Häuser im selben Segment kaufen wie Einheimische, die auf der Eigentumsleiter aufsteigen, statt direkt mit Erstkäufern zu konkurrieren. Dennoch gibt es einen indirekten Effekt:

• Viele lokale Umziehende geben Starterhäuser auf, wenn sie in eine größere Wohnform wechseln. Diese sind in der Regel erschwinglicher und wären ideal für lokale Erstkäufer gewesen.
• In etwa der Hälfte aller Fälle erwarb schließlich ein lokaler Erstkäufer das frühere Haus eines lokalen Umziehenden – die andere Hälfte ging an Käufer von außerhalb der Region.

Dieser Kreislauf bedeutet, dass Neuankömmlinge Erstkäufer zwar nicht direkt überbieten, aber dennoch Immobilien absorbieren, die den Markt für lokale Käufer im Einstiegssegment beleben.

Was das für künftige Hauskäufer bedeutet

Wenn Sie planen, ein Haus in den Niederlanden zu kaufen, sollten Sie die folgenden Strategien in Betracht ziehen:

• Erweitern Sie Ihr Suchgebiet: Seien Sie offen für umliegende Gemeinden. Sie könnten 10–15 km von Ihrem aktuellen Standort entfernt ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und mehr Auswahl finden.
• Bewerten Sie Pendelmöglichkeiten: Prüfen Sie den öffentlichen Nahverkehr und die Straßenanbindungen. Eine etwas größere Entfernung kann eine gut machbare Pendelstrecke bedeuten, wenn die Infrastruktur stark ist.
• Beobachten Sie regionale Preistrends: Nutzen Sie Plattformen, die die Entwicklung der Hauspreise nach Postleitzahl oder Gemeinde verfolgen.
• Berücksichtigen Sie künftige Arbeitsmodelle: Wenn Sie erwarten, weiterhin hybrid oder remote zu arbeiten, können Sie Platz und Erschwinglichkeit gegenüber unmittelbarer Nähe zu einem Büro priorisieren.

Fazit

Die durchschnittliche Entfernung, die niederländische Hauskäufer zurücklegen, ist im letzten Jahrzehnt deutlich gestiegen – angetrieben von Marktenge, Preissteigerungen in städtischen Zentren und veränderten Arbeitspräferenzen. Während die Kernstädte weiterhin beliebt sind, ziehen sekundäre Märkte mehr Käufer an als je zuvor. Sich in dieser sich wandelnden Landschaft zurechtzufinden, erfordert Flexibilität, Recherche und strategische Planung.

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Datenquelle: Niederländisches Grundbuchamt (Kadaster)