Die Erschwinglichkeitslücke zwischen Käufern und Mietern auf dem niederländischen Wohnungsmarkt wächst

Die Erschwinglichkeitslücke zwischen Käufern und Mietern auf dem niederländischen Wohnungsmarkt wächst

Ein aktueller Bericht von ABN Amro hebt eine wachsende Kluft bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum zwischen bestehenden Hauseigentümern, privaten Mietern und Erstkäufern in den Niederlanden hervor. Während sich die relativen Wohnkosten für Eigentümer in den vergangenen Jahren verringert haben, geben Mieter im privaten Sektor und junge Käufer inzwischen einen größeren Anteil ihres Einkommens für Wohnraum aus – besonders in den großen Städten.

Hauseigentümer profitieren, Mieter bleiben zurück

Zwischen 2019 und 2025 sank der Anteil des Nettoeinkommens, den Hauseigentümer für Wohnen aufwenden, laut Berechnungen von ABN Amro von etwa 20–28 Prozent auf 17–25 Prozent. Diese Verbesserung ist auf zwei Hauptfaktoren zurückzuführen:

• Stabile Hypothekenkosten: Niedrige Zinssätze, die viele Eigentümer sich gesichert haben, haben die monatlichen Hypothekenzahlungen relativ konstant gehalten.
• Im Laufe der Zeit steigende Einkommen: Hauseigentümer erleben im Allgemeinen ein stetiges Lohnwachstum, wodurch sich die Lücke zwischen verfügbarem Einkommen und festen Wohnkosten vergrößert.

In der Praxis kann ein durchschnittlicher Hauseigentümer nun 2–3 Prozent seines Nettoeinkommens zusätzlich für andere Ausgaben wie Bildung, Freizeit oder Ersparnisse verwenden.

Private Mieter und Erstkäufer spüren den Druck

Für diejenigen, die privat mieten oder zum ersten Mal auf den Markt kommen, ist die Situation deutlich anders. ABN Amro berichtet, dass private Mieter derzeit zwischen 28–38 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete ausgeben – deutlich mehr als Hauseigentümer. Bei Erstkäufern bleibt der Anteil hartnäckig hoch und ist in einigen großen Städten seit 2019 sogar gestiegen.

Zu den Haupttreibern der steigenden Kosten für diese Gruppen gehören:

1. Steigende Mietpreise: Ein angespannter Mietmarkt und starke Nachfrage treiben die Preise nach oben und treffen insbesondere junge Berufstätige und Expats.
2. Rasant steigende Immobilienpreise: Erstkäufer benötigen höhere Eigenkapitalanteile und sehen sich mit jedem Jahr höheren monatlichen Hypothekenzahlungen gegenüber.
3. Kleinere Wohnflächen: Um Kosten zu senken, ziehen viele junge Haushalte in kompakte Wohnungen, die – gemessen pro Quadratmeter – teurer sein können als größere Apartments.

Ein genauerer Blick auf Einkommensanteile

Quellen: ABN Amro Economic Research

Regionale Unterschiede und städtischer Druck

Die Erschwinglichkeitslücke ist in der Randstad – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht – am deutlichsten ausgeprägt, wo sowohl Mieten als auch Kaufpreise schneller gestiegen sind als die Einkommen. In kleineren Städten oder ländlichen Provinzen war das Mietwachstum moderater, sodass Mieter dort etwas mehr finanziellen Spielraum haben.

Dennoch stehen private Mieter auch außerhalb der großen Städte weiterhin vor einer höheren Einkommensbelastung als Hauseigentümer. Das begrenzte Angebot an neuen Mietwohnungen und die wachsende Attraktivität städtischer Annehmlichkeiten treiben die Nachfrage – und damit die Preise – landesweit weiter an.

Warum die Lücke weiter wächst

Der ABN-Amro-Ökonom Mike Langen nennt mehrere strukturelle Faktoren hinter der zunehmenden Kluft:

• Einkommensunterschiede: Haushalte in selbst genutztem Wohneigentum verfügen im Durchschnitt über höhere Einkommen als diejenigen im privaten Mietsektor.
• Eigenkapitalanforderungen: Erstkäufer müssen größere Anzahlungen ansparen, was Wohneigentum zu einer exklusiveren Option macht.
• Kosten pro Quadratmeter: Durch den Umzug in kleinere oder ältere Mietwohnungen zahlen viele Mieter zwar insgesamt weniger Miete, geben aber pro Quadratmeter mehr aus, wodurch die tatsächlichen Wohnkosten verschleiert werden.

„Der Übergang vom Mieten zum Kaufen wird zunehmend schwieriger“, warnt Langen. „Hohe Preise bedeuten, dass Erstkäufer mehr Eigenkapital benötigen, und die Mietkosten steigen für junge Haushalte weiterhin schneller als die Einkommen.“

Was das für Mieter und Käufer bedeutet

Für private Mieter und angehende Eigentümer ist es entscheidend, diese Entwicklungen zu verstehen:

• Realistisch budgetieren: Berücksichtigen Sie höhere Mietsteigerungen und mögliche Preissprünge in Ihren langfristigen Finanzplänen.
• Wohnvorteile prüfen: Informieren Sie sich über huurtoeslag (Mietzuschuss), falls Sie anspruchsberechtigt sind, um einen Teil Ihrer monatlichen Belastung zu reduzieren.
• Alternative Standorte prüfen: Kleinere Städte und Vororte können günstigere Miet- und Kaufpreise bieten und dennoch gut angebunden sein.
• Eigenkapital schrittweise aufbauen: Käufer sollten früh mit dem Sparen für eine stärkere Anzahlung beginnen und sich zu Hypotheken beraten lassen, um günstige Zinssätze zu sichern.

Ausblick: Politische und marktseitige Lösungen

Politik und Wohnungsanbieter stehen unter Druck, diese Erschwinglichkeitslücke zu schließen. Mögliche Maßnahmen sind:

• Beschleunigter Bau von Mietwohnungen im mittleren Preissegment und im erschwinglichen Bereich.
• Anreize für Vermieter, längere Mietverträge zu stabilen Mietniveaus anzubieten.
• Ausbau finanzieller Unterstützungsprogramme für Mieter mit niedrigem Einkommen und Erstkäufer.

Auch wenn einige Initiativen bereits laufen, muss sich das Tempo der Veränderungen erhöhen, um ein weiteres Auseinanderdriften zu verhindern.

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