Geplante Welle von Erbschaften wird die Wohnungsungleichheit in den Niederlanden verschärfen

Geplante Welle von Erbschaften wird die Wohnungsungleichheit in den Niederlanden verschärfen

Der niederländische Wohnungsmarkt rüstet sich für eine historische generationenübergreifende Vermögensübertragung, die bestehende Ungleichheiten weiter vergrößern könnte. Von 2024 bis 2033 werden schätzungsweise 300 Milliarden Euro an Wohnvermögen an Kinder und Enkelkinder heutiger Eigenheimbesitzer in den Niederlanden fließen. Während dieser Boom familienfinanzierter Immobilienkäufe jenen mit wohlhabenden Eltern oder Großeltern zugutekommt, setzt er Mieter und Erstkäufer ohne familiäre Unterstützung zunehmend ins Hintertreffen.

Das Ausmaß der bevorstehenden Vermögensübertragung

Das Hypothekenberatungsunternehmen Van Bruggen prognostiziert, dass rund eine Million niederländische Erwachsene — überwiegend zwischen 45 und 65 Jahren — im kommenden Jahrzehnt erhebliche Schenkungen oder Erbschaften erhalten werden. Diese Gruppe kann sowohl frisch vererbtes Kapital als auch das in ihren eigenen Immobilien aufgebaute Eigenkapital nutzen, um größere Hypotheken zu sichern und so Bieter zu übertreffen, die sich ausschließlich auf persönliche Ersparnisse oder Einkommen stützen. Wichtige Zahlen sind:

• Eigenheimbesitzer über 55 Jahre halten gemeinsam nahezu 900 Milliarden Euro an Eigenkapital in ihren Häusern.
• Der Gesamtwert der selbst genutzten Wohnungen in den Niederlanden stieg von 1.032 Milliarden Euro im Jahr 2006 auf 2.181 Milliarden Euro im Jahr 2024.
• Im selben Zeitraum erhöhte sich das kumulierte Eigenkapital von 546 Milliarden Euro auf 1.373 Milliarden Euro.

Die Prognosen von Van Bruggen zeigen, dass das bestehende Eigenkapital in Immobilien bis 2033 etwa 300 Milliarden Euro an familiären Vermögensübertragungen auslösen wird. Der Wohnungsmangel in gefragten Regionen wie Nordholland, Utrecht und Südholland bedeutet, dass diese Mittel bei umkämpften Geboten oft ausschlaggebend sind.

Wie Erbschaften die Preisinflation anheizen

Wenn potenzielle Käufer auf Schenkungen oder vorgezogene Erbschaften zurückgreifen können, geben sie für Immobilien häufig höhere Angebote ab, was die Marktpreise in die Höhe treibt. Verkäufer, die die finanzielle Schlagkraft hinter bestimmten Geboten kennen, warten womöglich lieber auf den Höchstpreis, statt niedriger zu verhandeln. Dieser Kreislauf beschleunigt sich:

1. Hohe Gebote werden zur Norm. Käufer ohne Familienvermögen haben Schwierigkeiten mitzuhalten.
2. Die durchschnittlichen Verkaufspreise steigen. Einstiegsobjekte werden für viele unerschwinglich.
3. Mieter bleiben ausgeschlossen. Langfristiges Mieten oder der Umzug in Randgebiete wird zur einzigen Option.

Diese Dynamik schadet besonders Erstkäufern, denen generationenübergreifende Unterstützung fehlt. Sie könnten den Kauf eines Hauses auf unbestimmte Zeit aufschieben oder sich für kleinere, weniger günstig gelegene Immobilien entscheiden.

Statistik zur Vermögensverteilung und Ungleichheit

Daten von Statistics Netherlands (CBS) verdeutlichen das Ausmaß der Vermögenskonzentration:

• Die obersten 10 % der niederländischen Haushalte besitzen mehr als 56 % des gesamten Haushaltsvermögens.
• Im Jahr 2024 betrug das durchschnittliche Nettovermögen eines Mieters 40.400 Euro, verglichen mit 563.800 Euro bei Eigenheimbesitzern.

Solche deutlichen Unterschiede machen sichtbar, wie der Besitz von Immobilien über die Zeit als Vermögensverstärker wirkt. Die bevorstehende Welle von Erbschaften wird Mietshaushalte beim Vermögensaufbau voraussichtlich noch weiter zurückwerfen.

Die Debatte um die Erbschaftsteuer

Angesichts wachsender Nachlässe führte das niederländische Büro für wirtschaftspolitische Analyse (CPB) eine Umfrage zur öffentlichen Meinung über eine Reform der Erbschaftsteuer durch. Die Ergebnisse zeigten, dass mehr als die Hälfte der niederländischen Befragten höhere Steuern auf große Erbschaften befürwortet, während nur 12 % die vollständige Abschaffung der Abgabe unterstützen. Trotz dieser Mehrheit hat Finanzminister Eelco Heinen (VVD) unmittelbare Änderungen ausgeschlossen und argumentiert, dass wirtschaftliche Prognosen nicht die Steuerpolitik bestimmen sollten. „Das liegt bei den Politikern“, sagte er und hält damit am Status quo bei der Erbschaftsbesteuerung fest.

Mögliche politische Reaktionen

Obwohl weitreichende Steuerreformen kurzfristig unwahrscheinlich erscheinen, haben politische Entscheidungsträger und Wohnraumverbände mehrere Maßnahmen diskutiert, um wachsende Ungleichheiten zu begrenzen:

• Schrittweise Erhöhungen der Erbschaftsteuer für Nachlässe über bestimmten Schwellenwerten.
• Gezielte Zuschüsse oder reduzierte Transaktionsgebühren für Erstkäufer ohne familiäre Unterstützung.
• Ausbau des sozialen Wohnungsbaus durch Partnerschaften mit woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften).
• Verbesserte Sparmodelle, ähnlich der vrijstelling (Freistellung) für Schenkungen zum Hauskauf, um jüngeren Jahrgängen den Aufbau von Eigenkapital zu erleichtern.

Jede Option bringt Zielkonflikte mit sich zwischen der Erzielung von Einnahmen, der Wahrung generationenübergreifender Fairness und dem Schutz vulnerabler Haushalte.

Strategien für Erstkäufer und Mieter

Für diejenigen, die mit finanzstarken Käufern konkurrieren, sind diese Ansätze einen Blick wert:

• Huurtoeslag (Mietzuschuss) maximieren: Prüfen Sie Ihre Anspruchsberechtigung und beantragen Sie die Leistung über den Belastingdienst (niederländisches Finanzamt). Selbst geringe Zuschüsse können Mittel zum Sparen freisetzen.
• Modelle mit geteiltem Eigentum prüfen: Einige woningcorporaties bieten Teilbesitz-Modelle an, bei denen Sie einen Anteil an einer Immobilie kaufen und den Rest zu einem subventionierten Satz mieten können.
• Auf aufstrebende Regionen setzen: Regionen außerhalb der Randstad bieten oft günstigere Preise und weniger aggressive Bietergefechte.
• Professionelle Beratung nutzen: Hypothekenberater und Plattformen wie Luntero können Ihnen helfen, ein wettbewerbsfähiges Finanzierungspaket zusammenzustellen.

Durch sorgfältige Planung, fachkundige Beratung und staatliche Unterstützung können Erstkäufer und Mieter ihre Chancen verbessern, trotz Marktdruck eine stabile Wohnsituation zu sichern.

Ausblick

Das kommende Jahrzehnt verspricht eine tiefgreifende Umgestaltung des niederländischen Wohnungsmarkts. Sofern politische Entscheidungsträger nicht eingreifen, wird der Zufluss familiären Vermögens in Immobilienkäufe die Kluft zwischen denen, die von generationenübergreifenden Transfers profitieren, und denen, die dies nicht tun, vergrößern. Während sich die Debatten über Erbschaftsteuern verschärfen, bleibt die Lage für Mieter und Käufer ohne Unterstützung herausfordernd.

Ganz gleich, ob Sie sich auf dem Mietmarkt orientieren oder den Kauf Ihrer ersten Wohnung vorbereiten: Informiert und proaktiv zu bleiben ist entscheidend. Für den einfachsten Weg, Mietobjekte in den Niederlanden zu finden oder anzubieten, besuchen Sie Luntero.