Dutch Bidding Logbook Scheitert daran, unfaire Praktiken beim Bieten auf Wohnimmobilien einzudämmen

Dutch Bidding Logbook Scheitert daran, unfaire Praktiken beim Bieten auf Wohnimmobilien einzudämmen

Im Jahr 2023 führte die niederländische Regierung eine Verpflichtung zum Führen eines Bietungsprotokolls ein, die den Kaufprozess von Wohnimmobilien fairer und transparenter machen sollte. Nach dieser Maßnahme müssen alle Immobilienmakler, die einem Berufsverband angeschlossen sind, jedes Angebot für eine Immobilie dokumentieren und das vollständige Protokoll den Bietern mitteilen, sobald der Prozess abgeschlossen ist. Laut dem Hausbesitzerverband Vereniging Eigen Huis (VEH) werden die neuen Regeln jedoch nicht konsequent angewendet – und viele Käufer sind weiterhin benachteiligt.

Wie das Bietungsprotokoll funktionieren soll

Das Bietungsprotokoll wurde entwickelt, um einige der dringendsten Probleme auf dem wettbewerbsintensiven niederländischen Wohnungsmarkt anzugehen:

1. Vollständige Dokumentation: Makler müssen jedes Angebot erfassen, einschließlich des Gebotsbetrags, des Datums und der Position der bietenden Partei.
2. Automatische Weitergabe: Sobald das Bieten abgeschlossen ist, sollte allen Teilnehmern das vollständige Protokoll ohne besondere Anfragen zur Verfügung gestellt werden.
3. Transparenz: Durch die Offenlegung konkurrierender Gebote erhalten Käufer ein klares Bild der Marktnachfrage und können fundierte Entscheidungen treffen.

In der Theorie verhindert dieses System, dass Makler ausgewählten Käufern Informationen zukommen lassen und so Insider-Vorteile sowie Preisaufblähungsstrategien fördern.

Umfrageergebnisse zeigen anhaltende Lücken auf

VEH führte eine Umfrage unter mehr als 400 Kaufinteressenten durch, die im vergangenen Jahr Angebote abgegeben hatten. Die Ergebnisse zeigen erhebliche Mängel bei der Umsetzung:

• Nur 32 % der Befragten erhielten nach Abschluss das vollständige Bietungsprotokoll.
• Von diesen mussten 41 % den Zugang zum Protokoll aktiv anfordern, anstatt es automatisch zu erhalten.
• Viele Käufer berichteten über unvollständige Einträge, fehlende Zeitstempel oder vage Beschreibungen konkurrierender Gebote.

Diese Zahlen zeigen, dass weniger als ein Drittel der Bieter von der durch die Regelung von 2023 beabsichtigten Transparenz profitiert.

Fortgesetzte Missbräuche im Bietungsverfahren

Trotz der Verpflichtung zum Protokoll gingen bei der im Februar wieder geöffneten Hotline von VEH neue Meldungen über Fehlverhalten ein, darunter:

• Unrealistische oder erfundene Konkurrenzgebote, die eingesetzt werden, um Käufer unter Druck zu setzen, ihre Angebote zu erhöhen.
• Nach Ablauf der Fristen hinzugefügte späte Einträge, die bestimmten Bietern einen unfairen Vorteil verschaffen.
• Makler, die Bekannte oder Kunden bevorzugen, die eine Immobilie zum Verkauf anbieten, und ihnen einen Vorsprung gewähren.

„Man sieht Vetternwirtschaft, besonders rund um den Zeitpunkt des Abschlusses des Bietens. Makler treiben die Preise manchmal durch unehrliche Informationen über Gebote in die Höhe“, sagt VEH-Sprecher Nico Stolwijk. Käufer ohne eigenen Makler sind besonders anfällig, da ihnen möglicherweise die Ressourcen oder das Wissen fehlen, um fragwürdige Praktiken anzufechten.

Warum die derzeitigen Maßnahmen nicht ausreichen

VEH-Direktorin Cindy Kremer betont, dass das Bietungsprotokoll „nur funktioniert, wenn es für alle auf die gleiche Weise funktioniert und automatisch weitergegeben wird“. Das Fehlen eines einheitlichen Durchsetzungsmechanismus bedeutet, dass Makler die strikte Einhaltung ohne Konsequenzen umgehen können. Zu den wichtigsten Problemen gehören:

• Unverbindliche Leitlinien: Der Gesetzgebung fehlen detaillierte Sanktionen bei Nichteinhaltung.
• Uneinheitliche Anwendung: Nur Makler in bestimmten Berufsverbänden halten sich vollständig daran; andere ignorieren die Vorgabe.
• Fehlende unabhängige Aufsicht: Es gibt keine zentrale Stelle, die Bietungsprotokolle überwacht oder prüft.

Ohne klare Standards und Durchsetzung hängt Transparenz weiterhin von der Integrität einzelner Makler ab.

VEH fordert rechtliche Durchsetzung

Um diese Schlupflöcher zu schließen, fordert VEH das Kabinett und das Parlament auf,:

1. Die Verpflichtung zum Bietungsprotokoll rechtlich im niederländischen Wohnungsbaugesetz mit ausdrücklichen Durchsetzungsbestimmungen zu verankern.
2. Eine unabhängige Aufsichtsbehörde einzurichten, die Immobilienmakler prüft und bei Verstößen Sanktionen verhängt.
3. Einen einheitlichen Standard für Format und automatische Verteilung des Protokolls festzulegen, damit jeder Bieter dieselben Informationen erhält.

„Regeln können nicht optional sein, wenn wir einen wirklich fairen Markt wollen“, bemerkt Kremer. „Mit unabhängiger Aufsicht können wir Missbräuche bekämpfen und das Vertrauen in das Bietungsverfahren wiederherstellen.“

Was das für Hauskäufer bedeutet

Bis stärkere Maßnahmen eingeführt sind, sollten Kaufinteressenten proaktiv Schritte unternehmen, um ihre Interessen zu schützen:

• Fordern Sie das Bietungsprotokoll immer schriftlich an und bewahren Sie die Korrespondenz auf.
• Arbeiten Sie mit einem seriösen Immobilienmakler zusammen, der einem anerkannten Berufsverband angeschlossen ist.
• Vergleichen Sie mehrere Gebote und holen Sie rechtlichen Rat ein, wenn Sie Unregelmäßigkeiten vermuten.

Käufer können vermutete Missbräuche auch bei Verbraucherschutzstellen oder bei der VEH-Hotline melden.

Ausblick

Der niederländische Wohnungsmarkt bleibt einer der wettbewerbsintensivsten in Europa, da die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Einen transparenten, fairen Wettbewerb zu gewährleisten, ist sowohl für nationale als auch internationale Mieter und Käufer von entscheidender Bedeutung. Ein robustes, gesetzlich durchsetzbares Bietungsprotokoll, gestützt durch unabhängige Aufsicht, könnte ein entscheidender Schritt zu mehr Fairness sein.

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