Das begrenzte Ausmaß des Affordable Rent Act auf große Vermieter: Was Mieter wissen müssen

Das begrenzte Ausmaß des Affordable Rent Act auf große Vermieter: Was Mieter wissen müssen

Seit dem 1. Juli hat die Niederlande den Affordable Rent Act eingeführt, eine wegweisende Regelung, die private Mietwohnungen im mittleren Preissegment unter dasselbe punktebasierte System stellt, das auch im sozialen Wohnungsbau verwendet wird. Während viele kleinere private Vermieter ihre Immobilien eilends verkauften – unter Verweis auf geringere Mietrenditen – berichten große institutionelle Vermieter nur von moderaten Mietsenkungen und keinem groß angelegten Verkauf von Vermögenswerten. In diesem Artikel untersuchen wir, wie das neue Gesetz funktioniert, warum große Vermieter bislang weitgehend unbeeindruckt geblieben sind und was Mieter in den kommenden Monaten erwarten können.

Den Affordable Rent Act und das Punktesystem verstehen

Der Affordable Rent Act erweitert das niederländische woningwaarderingsstelsel (Wohnungsbewertungssystem) auf Mietwohnungen im mittleren Preissegment und begrenzt die maximale Miete für neue Verträge auf 1.158 € pro Monat. Wohnungen werden anhand folgender Faktoren bewertet:

• Wohnfläche (m²)
• Qualität und Energiekennzeichnung
• Außenbereich (Balkon oder Garten)
• Vorhandensein von Stellplatz oder Abstellraum

Jedes Merkmal erhält eine feste Punktzahl; die Gesamtpunktzahl bestimmt die Mietobergrenze. Immobilien, die über dem Grenzwert liegen, wird die maximal zulässige Miete zugewiesen. Diese Maßnahme soll Mieter vor starken Mietsteigerungen im privaten Sektor schützen und die Bezahlbarkeit insgesamt sicherstellen.

Offizielle Details finden Sie in der niederländischen Regierungsübersicht zum Mietwohnungswesen.¹

Kleine vs. große Vermieter: Abweichende Strategien

Private Investoren unter Druck

In den Monaten nach der Einführung des Gesetzes haben viele Kleinanbieter – oft Privatpersonen mit einer oder zwei Mietwohnungen – ihre Häuser zum Verkauf angeboten. Sie argumentieren, dass die gedeckelten Mieten das Halten der Immobilien nicht mehr rechtfertigen, wenn ein Mieter auszieht. Branchenberichten zufolge ist bereits ein erheblicher Anteil der Wohnungen im mittleren Marktsegment wieder auf dem Verkaufsmarkt, wodurch sich das Angebot an verfügbaren Mietobjekten verringert.

Institutionelle Vermieter berichten von minimalen Auswirkungen

Im deutlichen Gegensatz zu kleineren Akteuren betonen institutionelle Vermieter mit großen Immobilienportfolios, dass die bestehenden Mieten oft bereits unter dem neuen Maximum lagen. Zu den wichtigsten Ergebnissen aus jüngsten Brancheninterviews gehören:

• Vesteda (28.000 Wohnungen): Nur 5 % der Neuvermietungen erforderten eine durchschnittliche Mietsenkung von 90 €. Vesteda plant keinen breit angelegten Verkauf und geht davon aus, dass die Verkäufe unter wenigen Prozent des Portfolios bleiben werden.
• Achmea Real Estate (27.000 Wohnungen): Meldet lediglich eine Reduzierung der Mieteinnahmen um 0,4 % – etwa 4 € bei einer Miete von 1.000 €. Achmea erwartet nur bei einem kleinen Teil älterer, weniger energieeffizienter Einheiten niedrigere Mieten und wird frei werdende Wohnungen weiterhin neu vermieten.
• Greystar (5.000 Wohnungen): Senkte in einigen Einzelfällen die Mieten um bis zu 100 €, hat aber keine Verkaufspläne und betrachtet seine Bestände als langfristige Investitionen.
• ASR (5.500 Wohnungen) und BPD Housing (1.400 Wohnungen): Erwarten nur begrenzte Auswirkungen und haben keine konkreten Verkaufspläne. BPD plant sogar, weitere Mietwohnungen zu erwerben.
• Bouwinvest (19.000 Wohnungen): Wird bei Vertragsverlängerung die Mieten für rund 875 Wohnungen senken, sieht jedoch keinen Anlass für umfassende Verkaufsinitiativen.
• Amvest (22.000 Wohnungen): Hat die Mietanpassungen noch nicht beziffert, bestätigt jedoch, dass die Verkaufspolitik unverändert bleibt.

Nur Heimstaden (13.000 Wohnungen), ein schwedischer Investor, der seit 2018 in den Niederlanden aktiv ist, meldete durchschnittliche Mietrückgänge von 77 € – etwa 7,5 % – in seinem mittleren Marktsegment. Heimstaden plant, rund 90 % dieser Wohnungen bei Freiwerden zu verkaufen, und verweist auf geringere Renditen im Vergleich zu seinen Zielrenditen von 4,5 bis 5 %.

Warum größere Vermieter unbeeindruckt bleiben

Mehrere Faktoren erklären, warum große Akteure die Mietobergrenzen weitgehend gelassen aufgenommen haben:

1. Bestehende Mieten unter den Obergrenzen: Viele institutionelle Portfolios lagen bereits unter der Grenze von 1.158 €, insbesondere neuere Entwicklungen mit modernen Ausstattungen und Energiekennzeichnungen.

2. Skaleneffekte: Größere Unternehmen profitieren von zentralisierten Instandhaltungsteams, Mengenbeschaffung und effizienten Immobilienverwaltungssystemen, die die Betriebskosten niedrig halten.

3. Langfristiger Anlagehorizont: Institutionelle Vermieter verfolgen oft Strategien über mehrere Jahrzehnte und gleichen Mietrenditen mit der Wertsteigerung des Portfolios aus. Ein kleiner vorübergehender Rückgang der Mieteinnahmen ist weniger entscheidend als langfristiges Kapitalwachstum.

4. Diversifizierte Portfolios: Große Investoren halten Immobilien in verschiedenen Regionen und Mietsegmenten, wodurch sie marginale Verluste in einem Bereich durch Gewinne in einem anderen ausgleichen können.

Was Mieter erwarten sollten

Für Mieter bringt die Regelung klare Vorteile:

• Vermeidbare Mietsprünge: Neue Mieter im mittleren Preissegment können sich nicht länger unkontrollierten Mietsteigerungen über die punktbasierte Obergrenze hinaus ausgesetzt sehen.

• Mehr Transparenz: Das Punktesystem macht es einfacher zu prüfen, ob eine Miete den Eigenschaften einer Immobilie entspricht.

• Stabiles Angebot: Trotz erster Verkäufe durch kleine Vermieter bleiben große Investoren ihren Mietportfolios verpflichtet und sorgen so für einen anhaltenden Zustrom professionell verwalteter Wohnungen.

Wenn Sie auf der Suche nach einer Mietwohnung im mittleren Preissegment sind, sollten Sie vor Unterzeichnung des Mietvertrags unbedingt die Punktzahl und die maximal zulässige Miete prüfen.

Ausblick: Stabilität oder weitere Anpassungen?

Auch wenn große Vermieter den ersten Schock verkraftet haben, bleibt der Wohnungsmarkt in den Niederlanden angespannt. Entscheidungsträger und Branchenakteure werden Leerstandsquoten und Verkaufstrends genau beobachten. Sollten die Verkäufe kleiner Anbieter anhalten, könnte die Regierung ergänzende Maßnahmen in Betracht ziehen – etwa Anreize für Neubauten oder Rückkaufprogramme für bezahlbare Mietwohnungen –, um einen ausgewogenen Markt zu erhalten.

Für den Moment können Mieter erleichtert feststellen, dass institutionelle Vermieter keine Anzeichen eines massenhaften Rückzugs zeigen. Der Affordable Rent Act scheint einen praktikablen Kompromiss zu bieten: Schutz für Mieter, ohne professionelle Wohnungsanbieter zu destabilisieren.

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