Gerechteres niederländisches Wohnen: Warum die Besteuerung von Mehrfacheigentum entscheidend ist

Gerechteres niederländisches Wohnen: Warum die Besteuerung von Mehrfacheigentum entscheidend ist

Die Niederlande stehen vor einer akuten Wohnungskrise, in der rasant steigende Preise und ein begrenztes Angebot viele Menschen ohne Zugang zu geeigneten Wohnungen zurückgelassen haben. In ihrem jüngsten Bericht Home in the Future machen der Chefregierungsarchitekt und die Regierungsberater (CRa) ein deutliches Plädoyer: Um mehr Fairness zu erreichen, muss der Staat die Steuern auf Mehrfacheigentum erhöhen und die Einnahmen an gefährdete Gruppen umleiten.

Die aktuelle Lage des niederländischen Wohnungsmarkts

Im vergangenen Jahrzehnt ist die Nachfrage nach Wohnraum in den Niederlanden dramatisch stärker gestiegen als das Angebot. In Städten wie Amsterdam, Utrecht und Den Haag führen Bietergefechte und Wartelisten dazu, dass selbst Familien mit mittlerem Einkommen Mühe haben, Mietwohnungen oder Hypotheken zu sichern. Zwei wichtige fiskalische Treiber haben diese Knappheit verschärft:

1. Hypotheekrenteaftrek (Hypothekenzinsabzug). Hauseigentümer können die auf ihre Hypothek gezahlten Zinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, was faktisch privates Eigentum subventioniert und die Hauspreise in die Höhe treibt.
2. Eigenwoningforfait (fiktiver Mietwert). Eigentümer zahlen Steuer auf ein angenommene Mieteinnahmen ihrer selbstgenutzten Wohnungen, doch die derzeitigen Sätze bleiben im Vergleich zu den Vorteilen des Eigentums niedrig.

Gleichzeitig lenken spekulative Käufe von Zweit- oder Drittwohnungen – die oft leer stehen oder zu Marktpreisen vermietet werden – wertvollen Wohnraum von langfristigen lokalen Bewohnern weg. Nach Ansicht der CRa verschärft diese Dynamik die soziale Ungleichheit: "Es ist unlogisch, dass manche Menschen mehrere Immobilien besitzen können, während andere keinen Zugang zu geeigneten Wohnungen haben."

Zentrale Empfehlungen von CR a

Die CRa schlägt sechs miteinander verknüpfte Strategien vor, um den Markt neu auszubalancieren:

• Den Hypothekenzinsabzug begrenzen. Die hypotheekrenteaftrek zurückfahren, insbesondere für höherwertige Immobilien und zusätzliche Wohnungen, um spekulative Käufe zu verringern.

• Die Steuern auf den fiktiven Mietwert erhöhen. Den eigenwoningforfait für Eigentümer mit mehreren Immobilien anheben, damit ihre Steuerlast stärker an die tatsächlichen Mieterträge angeglichen wird.

• Eine Kapitalertragssteuer auf Zweitwohnungen einführen. Gewinne aus dem Verkauf zusätzlicher Immobilien besteuern, um spekulatives Kaufen und schnelles Weiterverkaufen einzudämmen und Einnahmen zu generieren.

• Einen Wohnsicherheitsfonds einrichten. Die Nettoerlöse aus diesen neuen Steuern nutzen, um Mietzuschüsse und sozialen Wohnungsbau für gefährdete Gruppen zu unterstützen.

• Gemeinschaftliches und generationenübergreifendes Wohnen fördern. Alternative Wohnmodelle – etwa gemeinschaftliche Innenhöfe, Wohnprojekte und Co-Housing – unterstützen, um den sozialen Zusammenhalt zu stärken und die Flächennutzung zu optimieren.

• Intelligente Nachverdichtung ermöglichen. Dachaufstockungen, vorgefertigte Infill-Einheiten und Mischnutzungsprojekte auf ungenutzten Bauernhöfen genehmigen, um kleinere, nachhaltige Wohnungen zu schaffen.

Wie die Besteuerung mehrerer Immobilien funktionieren kann

Eine höhere Steuer auf zusätzliche Wohnungen kann sich auf verschiedene Weise auswirken:

1. Progressiver Zuschlag auf den eigenwoningforfait. Eigentümer einer Zweitimmobilie würden einen höheren Prozentsatz des fiktiven Mietwerts zahlen und sich damit näher an die steuerliche Behandlung von Investoren bewegen.
2. Gestaffelte Kapitalertragssteuer. Immobilien, die innerhalb einer kurzen Haltedauer verkauft werden (z. B. unter fünf Jahren), könnten mit einem höheren Satz belegt werden, um schnelle Kauf-und-Weiterverkauf-Modelle zu entmutigen.
3. Obergrenzen für den Hypothekenzinsabzug. Über die erste Wohnung hinaus könnte die Absetzbarkeit von Zinsen verringert oder vollständig abgeschafft werden.

Indem die Regierung diese Maßnahmen mit den bestehenden Regelungen des Mietmarkts abstimmt, kann sie spekulatives Eigentum entmutigen und gleichzeitig Anreize für echte Eigennutzer erhalten, die eine Hauptwohnung suchen.

Mögliche Auswirkungen auf Mieter und Wohnungsangebot

Die CRa schätzt, dass die Umverteilung von Steuereinnahmen die Finanzierung Tausender neuer sozialer Wohneinheiten und ausgeweiteter Wohngeldprogramme (huurtoeslag) ermöglichen könnte. Ein eigener Wohnsicherheitsfonds könnte Folgendes bieten:

• Aufstockungszuschüsse für einkommensschwache Mieter, um die Lücke zwischen Marktmiete und dem, was Haushalte sich leisten können, zu verkleinern.
• Zuschüsse an Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) für den Bau oder die Renovierung erschwinglicher Einheiten.
• Zinslose Darlehen für Erstmieter zur Deckung von Kautionen oder Umzugskosten.

Gleichzeitig könnten die Behörden durch Anreize für Dachausbauten und vorgefertigte Bauten in den urbanen Zentren Zehntausende kleiner Wohnungen schaffen, ohne Grünflächen zu opfern. In Kombination mit vereinfachten Bebauungsgenehmigungen könnte dies das Angebot schneller erhöhen und den Mietdruck mindern.

Gemeinschaftliches Wohnen für sozialen Zusammenhalt fördern

Über fiskalische Reformen hinaus hebt die CRa die reiche niederländische Tradition des gemeinsamen Wohnens hervor – von historischen Hofhäusern bis hin zu modernen Co-Housing-Gemeinschaften. Mit wachsender demografischer Vielfalt steigt auch die Nachfrage nach generationenübergreifenden und gemeinschaftlichen Modellen:

• Ältere Familienmitglieder leben oft mit jüngeren Verwandten zusammen, was Traditionen widerspiegelt, die in Einwanderercommunities verbreitet sind.
• Co-Housing-Projekte bringen Menschen unterschiedlichen Alters und Hintergrunds zusammen, um Einrichtungen zu teilen, Einsamkeit zu reduzieren und die Wohnkosten zu senken.

Kommunen (gemeenten) können diese Initiativen unterstützen, indem sie Bauvorschriften anpassen, Pilotstandorte auf öffentlichem Land bereitstellen und nachbarschaftliche Governance-Strukturen fördern.

Herausforderungen und Überlegungen

Die Umsetzung dieser Empfehlungen erfordert sorgfältige politische Gestaltung und politischen Willen. Zu den wichtigsten Herausforderungen gehören:

• Einnahmen und Fairness ausbalancieren. Zu stark ansteigende Steuern riskieren, Investoren ins Ausland zu treiben oder den Vermögensaufbau von Haushalten zu dämpfen.
• Rechtliche Hürden. Änderungen an Hypothekenanreizen müssen die verfassungsmäßigen Eigentumsrechte und EU-Vorschriften respektieren.
• Verwaltungskomplexität. Die Berechnung gestaffelter eigenwoningforfait-Sätze und Kapitalertragssteuern erfordert eine robuste Kapazität der Steuerbehörde.

Dennoch ist die CRa der Ansicht, dass die langfristigen gesellschaftlichen Vorteile – geringere Ungleichheit, besserer Zugang zu Wohnraum und zurückgewonnene Gemeinschaftsflächen – die Übergangskomplexitäten überwiegen.

Blick auf 2050

Bis zur Mitte des Jahrhunderts könnten niederländische Städte und ländliche Gebiete deutlich anders aussehen:

• Dachaufstockungsgebäude mit leichtem Holz, biobasierter Dämmung und recycelten Elementen.
• Vorgefertigte Gemeinschaftscluster auf ungenutztem Ackerland, die Lebensmittelproduktion, Naturwiederherstellung, Pflegeangebote und Arbeitsräume integrieren.
• Lebendige Hofdörfer, in denen mehrere Generationen zusammenleben, gemeinsam Einrichtungen nutzen und soziale Bindungen pflegen.

Diese Visionen beruhen auf einem Wohnungsmarkt, der Wohnungen nicht nur als Anlagevehikel, sondern als Gemeingüter betrachtet, die dem kollektiven Wohl dienen.

Fazit

Die stärkere Besteuerung von Mehrfacheigentum und die Umleitung der Einnahmen in sozialen Wohnungsbau und Mietersupport könnten ein Wendepunkt für die Wohnungskrise in den Niederlanden sein. Auch wenn der Weg nach vorn komplexe Abwägungen mit sich bringt, könnte bis 2050 ein gerechteres System in Reichweite liegen – eines, in dem jeder Bewohner die Möglichkeit hat, in einem stabilen, bezahlbaren Zuhause zu leben.

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