Warum Aufstockungen und Splits für Wohnraum in den Niederlanden immer weniger attraktiv werden

Warum Aufstockungen und Splits für Wohnraum in den Niederlanden immer weniger attraktiv werden

Die niederländische Regierung hat sich ehrgeizige Ziele gesetzt, um die Wohnungsnot zu bekämpfen, und strebt an, durch Renovierungen jährlich 15.000 zusätzliche Wohnungen zu schaffen. Ein aktueller Bericht von ING zeigt jedoch, dass Maßnahmen wie das Hinzufügen zusätzlicher Stockwerke – bekannt als Aufstockungen – und die Teilung größerer Gebäude finanziell an Attraktivität verlieren. Zwischen 2018 und 2022 sank die Zahl der auf diese Weise geschaffenen Wohnungen von rund 17.500 auf nur 10.700, was es zunehmend schwieriger macht, die nationalen Wohnungsziele zu erreichen.

In diesem Artikel untersuchen wir die wichtigsten Treiber hinter diesem Trend, betrachten die finanziellen und regulatorischen Faktoren und prüfen, welche Maßnahmen die Regierung einführen könnte, um das Interesse an renovierungsbasierten Wohnlösungen wieder zu beleben.

Aufstockungen und Gebäudeteilungen verstehen

Aufstockungen umfassen den Bau zusätzlicher Wohngeschosse auf bestehenden Wohnblöcken oder Mehrfamilienhäusern. Diese Methode kann eine relativ schnelle Möglichkeit sein, in Gebieten mit knappem Bauland zusätzliche Einheiten zu schaffen, insbesondere in städtischen Zentren.

Die Teilung größerer Gebäude in mehrere eigenständige Wohnungen kann das Wohnungsangebot ebenfalls erhöhen, ohne den Flächenverbrauch des Viertels zu verändern. Beide Ansätze nutzen bestehende Strukturen und verringern so den Bedarf an neuem Landkauf und begrenzen die Zersiedelung.

Historisch gesehen entfielen auf Renovierungen etwa 15 % aller jährlich in den Niederlanden fertiggestellten neuen Wohnungen. Doch die Attraktivität dieser Methoden hat in den letzten Jahren nachgelassen.

Finanzielle Belastungen: Steigende Kosten vs. sinkende Erträge

Laut der ING-Analyse haben mehrere wirtschaftliche Faktoren gemeinsam die Gewinnmargen für Investoren und Wohnungsbaugesellschaften geschmälert:

1. Deutliche Anstiege bei Material- und Arbeitskosten • In den letzten vier Jahren sind die Preise für Baumaterialien um rund 25 % gestiegen. • Auch die Arbeitskosten im Bausektor sind Schätzungen zufolge um 25 % gestiegen.

2. Niedrige Mieterträge • Neue Mietregulierungen, die unter dem früheren Wohnungsminister Hugo de Jonge eingeführt wurden, haben Mieterhöhungen gedeckelt und die Gewinnerwartungen privater Investoren verschärft. • Niedrigere potenzielle Mieten bedeuten eine längere Amortisationszeit für Renovierungsprojekte und verringern die Attraktivität von Aufstockungsvorhaben.

3. Höhere Grundsteuern • Jüngste Erhöhungen kommunaler Abgaben auf Immobilien und Änderungen am Bewertungssystem haben die Margen für Renovierer und Investoren weiter unter Druck gesetzt.

Mit steigenden Kosten und sinkenden Erträgen ist die Wirtschaftlichkeit der Nachrüstung von Gebäuden nicht mehr so gegeben wie früher.

Auswirkungen auf die niederländische Wohnungsnot

Die Niederlande kämpfen mit einem chronischen Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen. Der Rückgang bei Renovierungen hat zu einer wachsenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage beigetragen:

• Der Mangel an Sozialwohnungen und Mietwohnungen im mittleren Preissegment hat die Wartelisten bei woningcorporaties (kommunalen Wohnungsbaugesellschaften) auf Rekordhöhen getrieben.
• Junge Berufstätige und internationale Mieter sehen sich in Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht mit starker Konkurrenz und steigenden Mieten konfrontiert.
• Der Druck auf den bestehenden Wohnungsbestand verschärft die Spannungen auf dem Mietmarkt und kann zu Problemen bei Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit führen.

Ohne einen korrigierenden politischen Rahmen droht der rückläufige Trend bei der Schaffung von Wohnraum durch Renovierungen die Wohnungsnot zu verlängern.

Mögliche staatliche Maßnahmen zur Umkehr des Trends

Das Kabinett Jetten hat die Herausforderung anerkannt und signalisiert, eingreifen zu wollen, auch wenn Einzelheiten noch rar sind. Entscheidungsträger könnten eine Mischung aus Anreizen und Reformen erwägen:

• Gezielte Subventionen oder Steuergutschriften: Finanzielle Unterstützung für Renovierungsprojekte, entweder durch direkte Zuschüsse oder Steuererleichterungen, könnte die höheren Material- und Arbeitskosten ausgleichen.
• Flexiblere Mietregeln: Moderate Mietsteigerungen für neu renovierte Einheiten könnten die Mieterträge verbessern und gleichzeitig die Mieter schützen.
• Vereinfachte Genehmigungsverfahren: Der Abbau bürokratischer Hürden für Aufstockungs- und Teilungsanträge kann Projektlaufzeiten verkürzen und Verwaltungskosten senken.
• Öffentlich-private Partnerschaften: Kooperationen zwischen Kommunen und woningcorporaties könnten zusätzliche Finanzierung erschließen und Risiken bei Renovierungsvorhaben teilen.

Jede dieser Maßnahmen bringt Zielkonflikte zwischen Kosten für Steuerzahler, Mieterschutz und Marktfähigkeit mit sich. Das richtige Gleichgewicht zu finden, wird für jede erfolgreiche politische Wende entscheidend sein.

Ausblick: Wachstum und Bezahlbarkeit in Einklang bringen

Während die Niederlande daran arbeiten, den Wohnungsbestand zu erhöhen, bleiben renovierungsbasierte Lösungen ein wertvolles Instrument – vorausgesetzt, sie werden wieder wirtschaftlich tragfähig. Akteure aus Kommunalverwaltungen, Wohnungsbaugesellschaften und privaten Investoren müssen in den Dialog treten, um Anreize zu entwickeln, die sowohl das Angebotswachstum als auch das Wohl der Mieter unterstützen.

Branchenexperten empfehlen, die Auswirkungen neuer Maßnahmen genau zu beobachten, um sicherzustellen, dass sie den beabsichtigten Anstieg bei Aufstockungs- und Teilungsprojekten bringen, ohne unbeabsichtigte Nebenwirkungen wie Mietanstiege oder geringere Mieterschutzmaßnahmen zu verursachen.

Fazit

Der Rückgang neuer Wohnungen, die durch Aufstockungen und Gebäudeteilungen entstehen, ist ein Warnsignal für den niederländischen Mietmarkt. Hohe Renovierungskosten, gedrückte Mieterträge und steigende Steuern haben das Geschäftsmodell dieser Projekte genau zu dem Zeitpunkt untergraben, an dem sie am dringendsten benötigt werden. Zwar hat die Regierung signalisiert, handeln zu wollen, doch konkrete Maßnahmen müssen rasch umgesetzt werden, um die ehrgeizigen Wohnungsziele zu erreichen.

Für Mieter und Vermieter, die sich auf dem sich wandelnden Markt orientieren wollen, wird es wichtig sein, über regulatorische Änderungen und neue Anreize informiert zu bleiben. Und für alle, die nach ihrer nächsten Mietwohnung suchen, ist Luntero weiterhin der einfachste Weg, die neuesten Angebote in den Niederlanden zu durchsuchen.

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