Warum Einwohner Amsterdams nach Rotterdam und Den Haag ziehen, während die Immobilienpreise steigen

Warum Einwohner Amsterdams nach Rotterdam und Den Haag ziehen, während die Immobilienpreise steigen

Für viele Amsterdamer ist die Suche nach einem erschwinglichen Zuhause in der niederländischen Hauptstadt zu einer nahezu unmöglichen Aufgabe geworden. Da die durchschnittlichen Transaktionspreise landesweit im ersten Quartal dieses Jahres um fast 10 % gestiegen sind und die Zuwächse in den Großstädten noch deutlich stärker ausfallen, weiten potenzielle Käufer ihre Suche auf Rotterdam und Den Haag aus. Beide Städte verzeichneten zweistellige Preissprünge – 24 % in Den Haag und 15 % in Rotterdam – so der niederländische Immobilienverband (NVM). Dieser Trend spiegelt ein breiteres Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage wider, das die niederländische Wohnungslandschaft neu gestaltet.

Preisanstieg in den großen niederländischen Städten

Im ersten Quartal 2023 erreichte der landesweite durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in den Niederlanden 273.000 €, was einem Anstieg von 9,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Den Haag und Rotterdam ist die Marktdynamik jedoch noch stärker:

• Den Haag: Anstieg der durchschnittlichen Verkaufspreise um 24 %.
• Rotterdam: Anstieg der durchschnittlichen Verkaufspreise um 15 %.

Während diese Zahlen die schnelle Wertsteigerung verdeutlichen, machen sie auch die Herausforderungen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum deutlich. Viele frühere Wohnungssuchende aus Amsterdam sehen diese benachbarten Städte als praktikable Alternativen, angezogen von etwas niedrigeren Einstiegspreisen und vielfältigen Vierteln mit guten Verkehrsanbindungen zurück in die Hauptstadt.

Angebotsengpass und Käuferentscheidungen

Der Mangel an verfügbaren Immobilien verschärft die Erschwinglichkeitskrise. Im ersten Quartal sank das gesamte Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern um mehr als ein Drittel auf nur 73.000 Inserate. Das entspricht durchschnittlich nur 4,5 geeigneten Häusern pro Käufer, verglichen mit 6,1 im Vorjahr. Mit weniger Auswahl müssen Käufer oft bei Größe, Lage oder Zustand Kompromisse eingehen, was den Wettbewerb verschärft.

Infolgedessen gingen die Transaktionen im Jahresvergleich um 13 % zurück, wobei NVM-Makler im ersten Quartal nur 33.800 verkaufte Häuser meldeten. Besonders stark betroffen waren Wohnungskäufe, die um 19 % einbrachen. Der Einstiegsmarkt schrumpft am schnellsten: Häuser unter 150.000 € verzeichneten einen Rückgang der Verkäufe um 40 %, während die Kategorien von 150.000 bis 200.000 € und von 200.000 bis 250.000 € um 19 % bzw. 16 % zurückgingen.

Auswirkungen auf Erstkäufer und Berufseinsteiger

Erstkäufer und jüngere Haushalte spüren den Druck besonders stark. Da erschwingliche Optionen verschwinden, sind viele gezwungen, weiter entfernt zu suchen oder sich mit kleineren Wohnungen zufriedenzugeben. Berufseinsteiger verfügen oft nicht über das Budget, um mit etablierten Eigentümern zu konkurrieren, die höhere Gebote abgeben können, oder mit privaten Investoren, die in großem Umfang kaufen.

In Städten wie Groningen und Maastricht – beliebt bei Studierenden – werden bis zu 30 % der Immobilien von privaten Investoren aufgekauft, die sie anschließend vermieten möchten. Selbst in Amsterdam, Rotterdam und Den Haag entfallen etwa 20 % der Verkäufe auf Buy-to-let-Investoren, wodurch moderat bepreiste Häuser für diejenigen außer Reichweite geraten, die ihre erste Immobilie kaufen möchten.

Rolle privater Investoren

Private Investoren machen inzwischen fast jeden zehnten Hauskauf landesweit aus. Indem sie sich auf kleinere, erschwinglichere Immobilien konzentrieren, verringern sie den Bestand, der Eigennutzern zur Verfügung steht, und treiben die Preise in die Höhe. Die NVM warnt, dass dieser Trend die Marktdynamik weiterhin verzerrt und es Familien und Einzelkäufern erschwert, auf dem Weg zum Wohneigentum Fuß zu fassen.

Während Vermieter zum Mietwohnungsangebot beitragen, kann ihre Konzentration auf bestimmte Segmente an anderer Stelle Lücken hinterlassen. Ausgewogene politische Maßnahmen sind notwendig, damit Investoren ergänzen statt mit echten Wohnungssuchenden konkurrieren.

Mögliche Lösungen zur Entlastung der Krise

Die NVM – und viele Wohnungsexperten – rufen zu einem vielschichtigen Ansatz auf, um den niederländischen Wohnungsmarkt zu stabilisieren:

1. Beschleunigung von Planungsverfahren: Verfahren zur Ausweisung von Flächen sowohl in Innenstädten als auch in Randgebieten verkürzen, um den Neubau zu beschleunigen.
2. Umnutzung bestehender Gebäude: Überschüssige gewerbliche und landwirtschaftliche Immobilien in Wohneinheiten umwandeln, um das Angebot schnell zu erhöhen.
3. Diversifizierung des Wohnungsbestands: Für alle Einkommensniveaus und Haushaltsgrößen bauen, statt Mikroapartments übermäßig zu betonen.
4. Anreize für Eigentümer zum Aufstieg in eine größere Immobilie: Eigentümer dazu ermutigen, ihre derzeitige Immobilie zu verkaufen, sobald sie ein größeres Haus kaufen, damit Starterhäuser für Erstkäufer frei werden.
5. Regulierung von Investorenkäufen: Maßnahmen erwägen, die Buy-to-let-Investitionen mit dem Zugang für Eigennutzer ausgleichen, etwa Kaufobergrenzen oder differenzierte Steuern.

Die Umsetzung dieser Schritte könnte dazu beitragen, Preise zu stabilisieren, die Auswahl für Käufer zu vergrößern und eine gesunde Marktaktivität in allen niederländischen Regionen aufrechtzuerhalten.

Ausblick: Marktperspektive

Ohne entschlossenes Handeln prognostiziert die NVM weitere Rückgänge bei Transaktionsvolumen und Immobilienangeboten, was noch stärkere Preissteigerungen befeuern würde. Da die Erschwinglichkeit von Wohnraum sich verschlechtert, könnten noch mehr Amsterdamer nach Rotterdam, Den Haag und darüber hinaus ziehen und damit die regionale Demografie sowie Pendelströme verändern.

Doch diese Verschiebungen bieten auch Chancen. Rotterdams moderne Entwicklungsgebiete, Die internationale Gemeinschaft in Den Haag sowie entstehende Zentren in Utrecht oder Eindhoven können neue Einwohner, Unternehmen und Infrastrukturinvestitionen anziehen. Eine ausgewogene Wohnungspolitik kann diese Dynamik in nachhaltiges Wachstum in den gesamten Niederlanden lenken.

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