Nur 1.000 Wohnungen für durchschnittliche Alleinverdiener in den Niederlanden erschwinglich

Nur 1.000 Wohnungen für durchschnittliche Alleinverdiener in den Niederlanden erschwinglich

Als Alleinverdiener in den Niederlanden ein Zuhause zu kaufen, ist immer schwieriger geworden. Laut aktuellen Untersuchungen des Hypothekenberaters De Hypotheker können Personen mit einem durchschnittlichen Bruttojahreseinkommen von 48.000 € bei den derzeitigen Zinssätzen nur eine Hypothek von etwa 213.500 € erhalten. Von den rund 85.000 auf Funda gelisteten Immobilien, der führenden Wohnplattform des Landes, liegen nur etwa 1.000 in diesem Preisbereich. Diese ernüchternde Realität verdeutlicht eine sich verschärfende Krise der Bezahlbarkeit, von der Einzelkäufer im ganzen Land betroffen sind.

Eine wachsende Lücke bei der Bezahlbarkeit

Im vergangenen Jahr stieg das gesamte Wohnungsangebot auf Funda um 10.000 Inserate, doch die Erschwinglichkeit für durchschnittliche Alleinverdiener verschlechterte sich tatsächlich. Im Vorjahr konnten Alleinstehende aus rund 1.500 Immobilien von 75.000 Inseraten wählen – inzwischen ist diese Zahl auf etwas über 1.000 von 85.000 gesunken. Zu diesem Trend tragen mehrere Faktoren bei:

• Steigende Hauspreise: Trotz einer gewissen Abschwächung des Preiswachstums infolge von Marktkorrekturen liegen die durchschnittlichen Angebotspreise über den Hypothekenlimits für ein Einkommen.
• Zinsschwankungen: Schon geringe Anstiege der Zinssätze verringern die Kreditaufnahmekapazität, insbesondere für Menschen ohne vorhandene Ersparnisse oder Eigenkapital.
• Veränderung der Bestandszusammensetzung: Viele neue Angebote sind frühere Mietobjekte im sozialen oder regulierten mittleren Segment. Obwohl sie meist kleiner und erschwinglicher sind als selbstgenutzte Häuser, liegen ihre Preise dennoch über der Grenze für ein Einkommen.

Infolgedessen sehen sich Einzelkäufer ohne erhebliche Ersparnisse oder einen Mitkreditnehmer mit einem immer kleiner werdenden Angebot an erreichbaren Wohnungen konfrontiert.

Regionale Unterschiede: Amsterdam vs. Limburg

Die Bezahlbarkeit variiert in den Niederlanden erheblich. In mehr als 200 der 342 Gemeinden können Alleinverdiener mit durchschnittlichem Einkommen sich keine einzige Wohnung auf Funda leisten. Dennoch gibt es bemerkenswerte Ausnahmen:

• Amsterdam: Überraschenderweise bleibt die niederländische Hauptstadt eine der wenigen Gemeinden, in denen durchschnittliche Alleinverdiener mindestens eine geeignete Immobilie finden können. Allerdings sind diese Möglichkeiten extrem begrenzt – typischerweise kleine Wohnungen unter 34 m² außerhalb des A10-Rings.
• Limburg: Diese südliche Provinz bietet für einen niedrigeren Preis mehr Wohnfläche. Etwa 25 % der 1.000 erschwinglichen Wohnungen befinden sich in Limburg. So wird etwa ein 180 m² großes Haus in Eygelshoven für 199.000 € angeboten, und eine 134 m² große Immobilie in Kerkrade wurde kürzlich für 175.000 € verkauft.

Gemeinden in den Randstad-Regionen wie Utrecht, Den Haag und Rotterdam bieten für Alleinverdiener ohne finanzielle Unterstützung durch Familie oder Partner kaum Marktoptionen.

Haushalte mit einem vs. zwei Einkommen

Der Unterschied zwischen Haushalten mit einem und mit zwei Einkommen ist deutlich. Mit einem gemeinsamen Bruttoeinkommen von 88.000 € lässt sich eine Hypothek von ungefähr 406.000 € absichern. Ab diesem Schwellenwert werden mehr als 27.000 Wohnungen auf Funda erreichbar:

• Paare oder Käufer mit zwei Einkommen können eine breite Palette an Häusern in Betracht ziehen – von Einfamilienhäusern in Vororten bis hin zu zentral gelegenen Wohnungen.
• Die gemeinsame Kreditkraft erhöht nicht nur den maximalen Hypothekenbetrag, sondern bietet auch mehr finanzielle Widerstandsfähigkeit, falls die Zinssätze steigen.

Diese Ungleichheit verdeutlicht eine erhebliche Hürde: Wohneigentum ohne Mitkreditnehmer oder beträchtliche Ersparnisse ist in den meisten Regionen nahezu unmöglich geworden.

Auswirkungen auf den niederländischen Wohnungsmarkt

Die begrenzte Kaufkraft von Alleinverdienern hat Auswirkungen auf den gesamten Markt:

• Längere Mietdauer: Viele Singles, die nicht kaufen können, bleiben länger in Mietwohnungen und erhöhen damit die Nachfrage und den Druck auf den Mietsektor.
• Belastung des sozialen Wohnungsbaus: Wer Anspruch auf Wohngeld (huurtoeslag) hat – eine niederländische Subvention für einkommensschwache Mieter – könnte sich an Wohnungsbaugesellschaften (woningcorporaties) wenden, was die Wartelisten verlängert.
• Marktpolarisierung: Mittelklasse-Immobilien stagnieren, da Käufer mit mittlerem Einkommen aus dem Markt gedrängt werden, während das Luxussegment (Häuser über 1 Million €) weiterhin auf robuste Nachfrage trifft – derzeit gibt es auf Funda rund 7.700 solcher Angebote.

Diese Dynamik birgt das Risiko, sozioökonomische Unterschiede zu vertiefen und es Alleinverdienern zu erschweren, finanzielle Unabhängigkeit und langfristige Stabilität aufzubauen.

Strategien für Einzelkäufer

Auch wenn die Aussichten entmutigend wirken mögen, können Einzelkäufer mehrere Wege prüfen, um ihre Chancen zu verbessern:

1. Anzahlung und Ersparnisse maximieren: Schon eine vergleichsweise kleine Anzahlung kann Ihren zulässigen Preisbereich erweitern.
2. Unterversorgte Regionen ansteuern: Gebiete außerhalb großer Ballungsräume – etwa Teile von Limburg, Drenthe oder Zeeland – haben oft niedrigere Durchschnittspreise und mehr Wohnraum fürs Geld.
3. Gemeinsames Eigentum in Betracht ziehen: Modelle wie „deelfinanciering“ (gemeinschaftliches Eigenkapital) ermöglichen es Käufern, eine Immobilie gemeinsam mit Wohnungsunternehmen oder institutionellen Investoren teilweise zu besitzen.
4. Hypothekenzinsen beobachten: Bleiben Sie über politische Änderungen der niederländischen Zentralbank (DNB) informiert und passen Sie den Zeitpunkt für Ihren Hypothekenantrag an, wenn die Zinsen sinken.
5. Nach freiwilligen Renovierungsprojekten suchen: Immobilien, die „as is“ verkauft werden oder renovierungsbedürftig sind, sind manchmal deutlich günstiger, obwohl Sie Renovierungskosten einplanen müssen.

Diese Strategien erfordern sorgfältige Planung und Geduld, können aber helfen, die Lücke zwischen Anspruch und Realität zu überbrücken.

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