Kleine beleggers verkopen huurwoningen, het Nederlandse particuliere huuraanbod krimpt

De Nederlandse particuliere huurmarkt ondergaat een opvallende verschuiving: kleine beleggers en particuliere verhuurders doen meer huizen van de hand dan ze verwerven. Volgens recente cijfers van het kadaster Kadaster begon deze trend in 2023 en versnelde in het eerste kwartaal van 2025. Als gevolg daarvan is het aanbod in het middenhuursegment aanzienlijk gekrompen, waardoor huurders naar beschikbare woningen moeten strijden in steden als Amsterdam en Rotterdam.

Oorzaken van de verkoopgolf

Verschillende factoren hebben bijgedragen aan de toename van woningverkopen door kleine beleggers:

1. Uitgebreidere huurregulering: Nieuwe regels hebben de grenzen van huurbescherming uitgebreid en bestrijken meer en duurdere woningen dan voorheen. Verhuurders worden geconfronteerd met limieten voor jaarlijkse huurverhogingen en strikte regels voor de initiële vraaghuur.

2. Hogere belastingen op huuropbrengsten: Recente fiscale hervormingen hebben heffingen op huurwinsten verhoogd, waardoor het netto rendement voor particuliere verhuurders daalt. Velen vinden het rendement na belasting nu minder aantrekkelijk vergeleken met alternatieve investeringen.

3. Marktvolatiliteit: Met stijgende rentetarieven en zorgen over de toekomstige marktprestaties, heroverwegen investeerders het risicoprofiel van residentieel vastgoed als stabiele inkomstenbron.

Zoals het kadaster meldt, verkochten kleine particuliere verhuurders in Q1 2025 aanzienlijk meer woningen dan ze kochten, waardoor hun marktaandeel daalde van 3,9% naar 3,6%. Ondertussen bleven institutionele beleggers nieuwbouwkopen en compenseerden zij een deel van het verlies aan aanbod, maar zij vulden de leemte in het middenhuursegment niet volledig op.

De rol van kleine particuliere verhuurders

Kleine beleggers beheren vaak portefeuilles van één tot tien huurunits. Hun beslissingen beïnvloeden de particuliere huursector disproportioneel omdat zij doorgaans middenhuurwoningen bezitten—woningen met maandelijkse huren tussen €900 en €1.200. Deze woningen zijn van cruciaal belang voor huurders met een middeninkomen die niet in aanmerking komen voor sociale huur (door woningcorporaties) en de duurste huurwoningen niet kunnen betalen.

Door aan kopers-eigenaars te verkopen, helpen deze verhuurders de vraag naar koopwoningen te voldoen, maar de afweging verkleint de voorraad beschikbare middenhuurwoningen. De algehele huursector zag slechts een lichte daling—investeerders controleren nog steeds ongeveer 9,2% van de Nederlandse woningmarkt (ongeveer 764.700 woningen)—maar de samenstelling verschoof weg van kleinere holdings.

Tekort aan middenhuurwoningen

Gegevens van verhuurplatform Pararius benadrukken de ernst van de krapte in het middenhuursegment:

• Het aanbod van woningen met huren tussen €900 en €1.200 is bijna 13% gedaald ten opzichte van vorig jaar.
• Dergelijke advertenties trekken nu gemiddeld 425 reacties in Amsterdam en 456 in Rotterdam—tegenover rond de 200 twee jaar geleden.
• Middenhuurwoningen blijven gemiddeld slechts zes dagen online, vergeleken met 19 dagen voor duurdere woningen.

Pararius-directeur Jasper de Groot waarschuwt: “De niet-aan-huurregels onderhevige sector is voor veel huishoudens onbetaalbaar geworden, maar zij krijgen ook geen voet aan de grond in het middenhuursegment.” Huurders die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag of sociale huur zitten nu klem tussen twee muren.

Impact op huurders en woonlasten

Voor huurders heeft de afname van middenhuuropties verschillende gevolgen:

• Toegenomen concurrentie: Meer aanmeldingen per advertentie betekent minder kans om een woning te bemachtigen, wat leidt tot langer durende zoektochten en tijdelijke woonoplossingen.
• Huurinflatie: Zelfs binnen gereguleerde grenzen stelt de toegenomen vraag verhuurders in staat vraagprijzen dicht bij of op de maximaal toegestane niveaus te zetten.
• Geografische verschuivingen: Huurders die uit de markt van Amsterdam en Rotterdam worden geprijsd, zoeken hun heil in kleinere steden of buitenwijken, wat mogelijk reistijden en woonlasten elders verhoogt.

Met name millennials en jonge gezinnen worden hard getroffen, aangezien wachtrijen voor sociale huur lang blijven en weinig mensen zonder strikte inkomenseisen in aanmerking komen voor huursubsidie.

Zijn institutionele beleggers de oplossing?

Terwijl kleine verhuurders de markt verlaten, bouwen institutionele beleggers—zoals pensioenfondsen en vastgoedfondsen—nieuwe huurportefeuilles op. Deze partijen richten zich vaak op grootschalige ontwikkelingen en doelgebouwde complexen die voorzieningen kunnen bieden variërend van gedeelde werkruimtes tot fitnessfaciliteiten.

Hun projecten mikken echter meestal op hogere huurklassen en zijn gelegen op toplocaties, waardoor de leemte in het middenhuursegment grotendeels ongevuld blijft. Critici bepleiten dat, tenzij beleidsmakers midhuurontwikkeling stimuleren of regelgeving aanpassen, het tekort zal aanhouden.

Beleidsopties en vooruitblik

Beleidsmakers staan voor een kwetsbare afweging:

• Aanbod stimuleren: Subsidies of fiscale prikkels voor middenhuurprojecten kunnen private en institutionele partijen aanmoedigen meer betaalbare woningen te bouwen.
• Huurregulering herzien: Zorgen dat huurplafonds een balans vinden tussen huurbescherming en investeringsrendement kan verdere verkoopgolven voorkomen.
• Kleine verhuurders ondersteunen: Vereenvoudigde nalevingsprocedures en gerichte verlichting op belastingen over huuropbrengsten kunnen helpen kleinere portefeuilles te behouden.

De Nederlandse regering overweegt voorstellen om planprocedures te stroomlijnen en pilots voor gemengde bewoning te starten, waar sociale, middenhuur- en vrije-sectorhuur binnen hetzelfde project naast elkaar bestaan.

Conclusie

De trend dat kleine beleggers meer huurwoningen verkopen dan zij kopen, hervormt het Nederlandse particuliere huurlandschap. Het middenhuuraanbod is scherp gedaald, wat de concurrentie en betaalbaarheidsproblemen voor huurders aanjaagt. Hoewel institutionele beleggers en beleidsmaatregelen deze verschuiving deels kunnen tegengaan, blijft aanzienlijke steun voor middenhuur cruciaal.

Op zoek naar een huurwoning in de hedendaagse concurrerende markt? Bezoek Luntero voor de makkelijkste manier om actuele advertenties door heel Nederland te vinden.