Cómo las ventas de propiedades de alquiler están frenando el crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos

Cómo las ventas de propiedades de alquiler están frenando el crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos

En octubre de 2023, los precios promedio de viviendas existentes en los Países Bajos aumentaron un 6,6 % en comparación con el mismo mes del año anterior, según datos de la Oficina Central de Estadísticas de los Países Bajos (CBS) y del Registro de la Propiedad. Aunque el crecimiento de los precios sigue siendo positivo, octubre marcó el séptimo mes consecutivo en el que las subidas interanuales se han moderado. Un factor clave de esta desaceleración es la creciente entrada de unidades que antes eran de alquiler al mercado de vivienda ocupada por su propietario, un cambio que está remodelando la dinámica de la oferta y frenando las rápidas subidas de precios observadas a principios de 2023.

Tendencias recientes en los precios de la vivienda

Tras alcanzar su punto máximo en julio de 2022, cuando el mercado revirtió brevemente y registró caídas de precios, los valores de la vivienda en los Países Bajos iniciaron de nuevo una trayectoria alcista en junio de 2023. En octubre, el precio medio de venta de una vivienda existente se situó en €498.996—aproximadamente un 14,5 % por encima del pico de julio de 2022. Sin embargo, el ritmo de crecimiento se está desacelerando:

• En abril de 2023, las subidas interanuales superaban el 10 %.
• En septiembre, el crecimiento se ralentizó hasta el 7,0 %.
• En octubre, se moderó aún más al 6,6 %, con un incremento modesto del 0,5 % respecto a septiembre.

Mientras tanto, el volumen de transacciones se mantiene robusto. Unas 21.849 viviendas cambiaron de manos en octubre, un 20,5 % más interanual. De enero a octubre de 2023, las transacciones totales de vivienda alcanzaron las 193.317—un aumento del 17 % respecto al mismo periodo de 2022.

El papel de las ventas de propiedades de alquiler

Un factor significativo detrás del crecimiento de precios más moderado es que muchos pequeños propietarios están poniendo unidades de alquiler en el mercado abierto. Desde que el gobierno neerlandés introdujo una regulación más estricta del alquiler para propiedades de mercado medio e implementó varios cambios fiscales, los incentivos financieros para mantener estos alquileres se han reducido. Los propietarios a menudo consideran que vender a los niveles de precio actuales ofrece un mejor rendimiento que seguir alquilando sus inmuebles.

Estas ventas implican principalmente apartamentos más pequeños y asequibles. A medida que estas unidades se convierten de alquiler a ocupación por su propietario, refuerzan la oferta total de vivienda—particularmente en los segmentos de precio más bajos—ejercitando así una presión a la baja sobre el crecimiento medio de los precios.

Impacto de la regulación del alquiler y los cambios fiscales

Dos cambios de política han impulsado este comportamiento:

1. Ampliación de la regulación del alquiler (Huurtoeslag y sistema de puntos): El gobierno endureció las medidas de control de rentas para la vivienda de mercado medio (liberalizada), limitando la capacidad de los propietarios para aumentar las rentas y ajustar los alquileres entre inquilinos.
2. Revisiones fiscales sobre los ingresos por alquiler: Ajustes recientes en el tratamiento fiscal de la propiedad han reducido el rendimiento neto de las propiedades de alquiler, especialmente para los propietarios individuales.

Combinadas, estas medidas han cambiado los cálculos de rentabilidad. Para un propietario que sopesa la opción de vender frente a alquilar, la ganancia de capital inmediata por la venta suele superar a la renta regulada y reducida a largo plazo.

Dinámica de oferta y demanda

Aunque las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas en comparación con los mínimos históricos, la demanda de compra de vivienda se ha mantenido resistente—impulsada por el bajo desempleo, el aumento de la formación de hogares y la continua migración hacia los Países Bajos. En el lado de la oferta, la liberación de stock de alquiler ha ayudado a aliviar parcialmente las carencias en algunas regiones, especialmente en las grandes ciudades donde las opciones de propiedad asequible han sido escasas.

Sin embargo, el mercado en general sigue enfrentando desafíos:

• Los compradores primerizos afrontan costes hipotecarios elevados y normas de préstamo estrictas.
• Las propiedades de gama media registran movimientos de precio más equilibrados que los segmentos de lujo o de entrada.
• Persisten variaciones regionales: algunas provincias continúan registrando crecimientos de dos dígitos, mientras que otras están más cerca de aumentos planos o de un solo dígito bajo.

Qué significa esto para compradores, vendedores e inquilinos

Compradores potenciales

• Mayor elección en el mercado de entrada a medida que más antiguos alquileres quedan disponibles. • Oportunidades para negociar precios en áreas donde se concentran las ventas. • Siga siendo necesario presupuestar costes de préstamo más altos a pesar del menor crecimiento de los precios de la vivienda.

Vendedores (incluidos pequeños propietarios)

• Potencial de ganancia de capital fuerte al aprovechar las altas valoraciones. • Considere modelar las necesidades de vivienda posteriores a la venta: alquilar, reducir espacio o reubicarse.

Inquilinos

• Impulso a corto plazo en el número de anuncios disponibles, pero posible ajuste a la baja de la oferta a largo plazo a medida que los inversores en alquiler abandonan el mercado. • Esté preparado para aumentos modestos de la renta en el nuevo parque de alquiler que no esté sujeto a las antiguas regulaciones.

Cómo navegar el mercado: consejos clave

1. Manténgase informado sobre los cambios locales en la regulación del alquiler y cómo afectan a los incentivos de los propietarios.
2. Vigile las tendencias de las tasas hipotecarias y hable con un asesor hipotecario al inicio de su búsqueda o proceso de venta.
3. Trabaje con una plataforma de alquiler de confianza para acceder a los anuncios—ya sea que busque un alquiler o una vivienda de ocupación por su propietario.

Mirando hacia adelante

Si bien el impulso actual de oferta procedente de las ventas de alquiler ayuda a enfriar el crecimiento de los precios, los factores fundamentales de demanda siguen siendo fuertes. A menos que la nueva construcción de viviendas aumente significativamente o los costes hipotecarios cambien drásticamente, podemos esperar que los precios de la vivienda sigan subiendo—aunque a un ritmo más moderado—a lo largo de 2024.

Para compradores, vendedores e inquilinos por igual, comprender la interacción entre la regulación del alquiler, la fiscalidad y la oferta del mercado es esencial. Al mantenerse informado y asociarse con profesionales experimentados, podrá tomar decisiones más inteligentes en este panorama en evolución.

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