La subida de precios de la vivienda se desacelera en los Países Bajos ante un auge de viviendas asequibles
El crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos se está desacelerando, ya que entran en el mercado más propiedades asequibles y los propietarios privados se adaptan a los próximos controles de alquiler. Analizamos los factores que impulsan esta tendencia y lo que significa para los compradores.
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La subida de precios de la vivienda se desacelera en los Países Bajos ante un auge de viviendas asequibles
Los precios de la vivienda en los Países Bajos siguen aumentando en términos interanuales, pero las cifras recientes de la oficina nacional de estadística CBS y del registro de la propiedad Kadaster muestran una marcada desaceleración en el crecimiento mensual. Entre octubre de 2024 y octubre de 2025, los precios subieron de media un 6,6%, sin embargo la ganancia mes a mes de septiembre a octubre fue apenas del 0,5%. En este artículo, desglosamos los factores detrás de esta tendencia de enfriamiento, las variaciones regionales y lo que los compradores potenciales deben saber.
Por qué el crecimiento de los precios de la vivienda está perdiendo fuerza
El experto en mercado inmobiliario del Kadaster, Matthieu Zuidema, nos dice que la afluencia de viviendas más asequibles es un factor principal detrás de la desaceleración. Muchos propietarios privados, anticipando nuevos controles de alquiler, están sacando al mercado viviendas de precio más bajo —por lo general con un coste inferior a 400.000 €—. Este aumento repentino de la oferta en el tramo más económico reduce el crecimiento general de los precios, facilitando que los compradores encuentren viviendas con puntos de entrada más bajos.
Al mismo tiempo, el precio medio de transacción en octubre de 2025 fue de 498.996 € —poco por debajo del umbral psicológico de 500.000 €. Zuidema espera que el crecimiento anual se modere aún más, estableciéndose potencialmente en torno al 5% en los próximos meses. Con más viviendas económicas disponibles, los compradores tienen mayor poder de negociación, lo que modera los precios solicitados en general.
Controles de alquiler y comportamiento de los propietarios
El plan del gobierno neerlandés de introducir o endurecer los controles de alquiler ha llevado a muchos propietarios privados a reevaluar sus carteras. Al vender viviendas antiguas o con alquileres bajos, evitan el riesgo de regulaciones más estrictas sobre los incrementos de renta. Esta venta masiva no solo aumenta la oferta, sino que también sesga el mercado hacia los segmentos más medios y asequibles.
Los controles de alquiler (o huurbeleid) pretenden proteger a los inquilinos de fuertes subidas de renta, particularmente en el sector de vivienda social gestionado por woningcorporaties (asociaciones de vivienda). Sin embargo, los propietarios privados suelen poseer unidades más pequeñas y antiguas. Cuando las regulaciones amenazan sus rendimientos esperados, pueden optar por materializar el capital actual en lugar de lidiar con un panorama regulatorio incierto.
Tasas hipotecarias estables y salarios en alza
Otro factor que respalda el interés de los compradores es la relativa estabilidad de las tasas de interés hipotecarias combinada con el aumento de los salarios. Tras varios años de volatilidad, las tasas se han estabilizado en niveles que siguen siendo superiores a los mínimos previos a la pandemia, pero manejables para muchos hogares. Mientras tanto, los salarios medios en los Países Bajos han experimentado incrementos constantes, lo que aumenta la capacidad de endeudamiento.
Esta combinación permite a los compradores cualificados obtener aprobaciones hipotecarias más fácilmente que hace un año, incluso si los costes de endeudamiento siguen siendo elevados en comparación con las normas históricas. Como resultado, los volúmenes totales de transacciones se han disparado: de enero a octubre de 2025, 193.317 propiedades cambiaron de manos —un aumento del 17% respecto al mismo periodo del año pasado—, reflejando tanto la venta por parte de propietarios como la demanda sostenida de compradores.
Variaciones regionales: ganadores y perdedores
No todas las regiones de los Países Bajos experimentan la desaceleración por igual. Según la asociación de agentes inmobiliarios NVM, las subidas de precios han sido más vigorosas en las provincias del norte (Groningen, Frisia, Drenthe) y en las regiones fronterizas del sur (Limburgo, Brabante Septentrional). Estas zonas ofrecen más espacio y precios de entrada más bajos, atrayendo a compradores primerizos e inversores.
En contraste, Ámsterdam registró una caída trimestral de precios del 0,3% —la segunda caída consecutiva en la capital. Los precios medios elevados, regulaciones locales más estrictas y una relativa saturación del mercado del centro contribuyen a una demanda más débil. Otras grandes ciudades como Utrecht y La Haya han mostrado un crecimiento moderado, pero nada parecido a los aumentos de dos dígitos observados en regiones más pequeñas.
Qué significa esto para compradores y vendedores
Para los compradores, el mercado actual ofrece oportunidades únicas:
Más anuncios asequibles: El aumento de viviendas de menor precio significa una mayor selección y mayor margen de negociación.
Financiación estable: Con las tasas de interés estables y los salarios al alza, obtener una hipoteca sigue siendo factible para compradores primerizos y repetidores.
Opciones regionales: Explorar ciudades más pequeñas y regiones fronterizas puede ofrecer mejor relación calidad-precio.
Los vendedores también deben actuar con estrategia:
Fijar el precio de forma realista: Sobrevalorar en un mercado enfriado puede llevar a tiempos de anuncio más largos.
Resaltar mejoras de valor: Etiquetas energéticas, renovaciones recientes y fechas de mudanza flexibles pueden atraer ofertas serias.
Consultar a un profesional: Un agente inmobiliario con experiencia puede orientar en la publicación y negociación en el matizado mercado actual.
Mirando hacia 2026: qué esperar
Economistas y expertos en vivienda predicen que el crecimiento anual de los precios de la vivienda en los Países Bajos seguirá moderándose durante 2026. Los factores que influyen en esta perspectiva incluyen:
Aumentos continuos de la oferta: Más unidades asequibles que llegan al mercado mantendrán la presión sobre los precios.
Desarrollos regulatorios: Los detalles finales de las medidas de control de alquiler podrían provocar más ventas por parte de propietarios.
Condiciones económicas: Cualquier cambio en las tasas de interés o en el crecimiento salarial afectará directamente la asequibilidad y la demanda de los compradores.
CBS publicará su próximo análisis detallado de la evolución regional de precios en enero, ofreciendo nuevas perspectivas sobre cómo evolucionan estas tendencias.
Conclusión
El mercado de la vivienda neerlandés sigue en una trayectoria de crecimiento, pero el ritmo se ha enfriado claramente a medida que más viviendas asequibles entran en escena y los propietarios privados reaccionan a los inminentes controles de alquiler. Las tasas hipotecarias estables y los ingresos en aumento continúan sosteniendo la demanda, incluso cuando las disparidades regionales se hacen más pronunciadas.
Ya sea que sea un comprador primerizo, un inversor o un vendedor, mantenerse informado y trabajar con profesionales de confianza es clave para navegar el mercado actual.
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