El mercado de la vivienda en los Países Bajos se enfría: más oferta y menos sobrepujas
El mercado de la vivienda en los Países Bajos muestra señales claras de enfriamiento, con más viviendas en venta, menores tasas de sobrepujas y una moderación de las subidas de precios en el tercer trimestre.
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El mercado de la vivienda en los Países Bajos se enfría: más oferta y menos sobrepujas
El mercado de la vivienda en los Países Bajos finalmente muestra signos de moderación de su otrora imparable espiral alcista. En el tercer trimestre de este año, aproximadamente 64.000 propiedades en régimen de vivienda habitual cambiaron de manos—un 9,2% más que durante el mismo periodo del año pasado. Al mismo tiempo, por primera vez en más de seis meses, el comprador medio pagó menos por encima del precio de salida, y las guerras de ofertas se volvieron marginalmente menos frecuentes. Los expertos prevén que esta tendencia de enfriamiento continuará hasta bien entrada 2024, moderando el rápido crecimiento del valor de las propiedades que compradores y vendedores holandeses han sufrido.
El aumento de la oferta impulsa un mercado más frío
Un motor clave detrás del cambio del mercado es un aumento notable de la oferta. Para finales de septiembre, alrededor de 45.000 viviendas estaban anunciadas a la venta, frente a unas 41.000 al inicio del periodo estival. El impulso de oferta más destacado proviene de arrendadores privados que venden unidades de alquiler al segmento de vivienda en propiedad—en gran medida en respuesta a regulaciones de alquiler más estrictas y a próximos ajustes fiscales en el sector del alquiler.
Cambios en las carteras de los arrendadores: Nuevos topes de renta y cambios en la deducción de intereses hipotecarios han llevado a muchos arrendadores a reconsiderar sus inversiones en el alquiler privado.
Crecimiento estacional de anuncios: Tradicionalmente, el periodo de mitad de año registra más viviendas en el mercado; el repunte de este año superó en casi un 10% los anuncios del verano pasado.
Este influjo de propiedades adicionales ha contribuido a una dinámica más equilibrada entre oferta y demanda, dando a los compradores potenciales una mayor elección y reduciendo la sensación de escasez que ha alimentado un crecimiento de precios desbocado.
Las tendencias de sobrepujas finalmente se relajan
Tras meses de sobrepujas récord, los datos muestran que en septiembre los compradores pagaron de media un 5,2% por encima del precio de salida—una bajada respecto al 5,5% de agosto. Además, las sobrepujas se dieron en el 73,0% de todas las transacciones, ligeramente por debajo del 73,9% del mes anterior.
Menos compradores se ven ahora atrapados en guerras de ofertas, y el número total de visitas por propiedad cayó un 12,3% de agosto a septiembre. Los analistas del sector interpretan estos cambios como una corrección del mercado tras un periodo prolongado de competencia abrumadora.
Por qué el enfriamiento persistirá
Según observadores del mercado, varios factores sugieren que esta fase de enfriamiento está lejos de terminar:
Efectos de la venta por parte de los arrendadores: A medida que los arrendadores privados sigan desinvirtiendo en stock de alquiler en respuesta a la regulación del alquiler y a las reformas fiscales anticipadas, la oferta se mantendrá elevada hasta mediados de 2026.
Presión de las tasas hipotecarias: Con los costes de financiación aún por encima de los mínimos históricos observados durante la pandemia, algunos compradores se están conteniendo, reduciendo así la demanda.
Incertidumbre económica: Las tensiones económicas globales, el aumento de la inflación y las preocupaciones sobre el crecimiento salarial han hecho que muchos hogares sean más cautelosos a la hora de comprometerse con préstamos hipotecarios elevados.
Se espera que estos elementos frenen las subidas medias anuales de precios, impidiendo las tasas de crecimiento de dos dígitos que caracterizaron los dos últimos años.
Implicaciones para compradores y vendedores
Para compradores
• Más poder de negociación: El aumento de anuncios y la disminución de ofertas competitivas permiten a los compradores negociar más cerca del precio de salida.
• Mayor selección: Una gama más amplia de tipos de vivienda y barrios está ahora al alcance a medida que propiedades antes raras entran en el mercado.
• Opciones de financiación: Aunque las tasas hipotecarias siguen altas, el mercado menos frenético da a los compradores más tiempo para asegurar las mejores condiciones de financiación.
Para vendedores
• Estrategia de precios crítica: Los vendedores deben fijar precios de salida realistas para atraer interés sin depender de las primas de las guerras de ofertas.
• Más tiempo en el mercado: Las propiedades pueden tardar varias semanas más en venderse, por lo que la puesta en escena y la presentación son cada vez más importantes.
• Marketing dirigido: Destacar características únicas de la propiedad y servicios locales puede ayudar a destacar en un mercado con menos presión.
Perspectivas para 2024 y más allá
Las previsiones del sector sugieren un crecimiento moderado de los precios del 3–5% en el próximo año, una fuerte desaceleración en comparación con las ganancias anuales del 10–15% de años recientes. La combinación de oferta sostenida por las ventas de arrendadores y las continuas incertidumbres macroeconómicas apunta a un mercado que se estabiliza en lugar de colapsar.
Los municipios locales (gemeenten) pueden ajustar políticas de vivienda o incentivos para estimular ciertos segmentos, como los compradores por primera vez. Mientras tanto, las asociaciones de vivienda (woningcorporaties) podrían desempeñar un papel mayor ofreciendo alquileres sociales y de mercado medio, influyendo así aún más en la oferta.
Conclusión
Tras años de competencia frenética, el mercado de la vivienda en los Países Bajos por fin se está enfriando. Con más viviendas en el mercado y menos guerras de ofertas, los compradores ganan poder mientras los vendedores necesitan una estrategia de precios más afinada. Se espera que este entorno más equilibrado persista hasta 2024, ofreciendo un alivio bienvenido frente a la mayor parte de las recientes subidas de precios.
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