Las conversiones de viviendas en los Países Bajos caen un 10%: ¿qué impulsa la disminución en 2024?
En 2024, los Países Bajos registraron una caída del 10% en las viviendas creadas al convertir oficinas y comercios vacíos, marcando el tercer año consecutivo de descenso. Descubra las tendencias regionales, los desafíos subyacentes y las perspectivas futuras para estos proyectos de reutilización adaptativa.
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Las conversiones de viviendas en los Países Bajos caen un 10%: ¿qué impulsa la disminución en 2024?
Convertir oficinas, comercios y otros edificios no residenciales vacíos en viviendas ha sido una estrategia clave para abordar la escasez de vivienda en los Países Bajos. En 2024, sin embargo, los Países Bajos solo vieron 7.900 nuevas viviendas creadas mediante reutilización adaptativa —una disminución del 10% respecto al año anterior, según Oficina Central de Estadísticas (CBS). Esto marca el tercer año consecutivo de descenso, lo que plantea preguntas sobre el futuro de los proyectos de conversión y su papel en el refuerzo del parque de viviendas del país.
Panorama nacional: del crecimiento rápido a la desaceleración gradual
La reutilización adaptativa representó aproximadamente el 9% de todas las adiciones de vivienda en 2024, mientras que los proyectos de nueva construcción siguieron siendo la fuerza dominante (69.000 nuevas viviendas). Tras alcanzar su punto máximo en años recientes, las cifras de conversiones se han reducido debido a una combinación de dinámica de mercado y restricciones regulatorias. Las estimaciones preliminares sugieren que la tendencia a la baja podría continuar, con solo 2.900 viviendas basadas en conversiones añadidas en la primera mitad de 2025.
Desglose regional: ganadores y rezagados
En las provincias, el impacto de la desaceleración varía significativamente:
Noord-Holland: La caída más pronunciada se produjo aquí, con las viviendas convertidas desplomándose un 51% respecto a 2023. En particular, la cuota de Ámsterdam en las conversiones nacionales se redujo del 13% al 3%.
Zuid-Holland: Lideró el país con 1.970 nuevas conversiones, impulsada por un fuerte desempeño en Róterdam, que por sí sola aportó 925 viviendas (casi el 12% del total nacional).
Noord-Brabant: Ocupó el tercer puesto con 1.320 conversiones, beneficiándose de políticas municipales flexibles y un creciente interés por la vida urbana.
Las provincias más pequeñas registraron cambios más modestos pero, en general, reflejaron la tendencia nacional a la baja.
Tipos de edificios: las oficinas siguen siendo populares, los comercios pierden terreno
No todos los tipos de edificios experimentan el mismo impulso:
Conversiones de oficinas: Aumentaron un 11% hasta alrededor de 2.800 unidades. Muchos bloques de oficinas infrautilizados en las afueras de las ciudades y parques empresariales siguen siendo objetivos principales para la conversión.
Proyectos de comercio a vivienda: Casi se redujeron a la mitad, hasta 1.200 unidades. Las bajas de locales en la calle principal pueden plantear desafíos estructurales y a menudo están ubicados en zonas patrimoniales donde se aplican normas de conservación más estrictas.
Otras estructuras —como escuelas, almacenes y naves industriales ligeras— representan el resto de las conversiones, aunque estos proyectos suelen ser más complejos y llevar más tiempo.
Desafíos detrás de la caída
Los expertos señalan varios factores que impulsan la desaceleración:
Agotamiento de los “frutos más fáciles” Muchas de las construcciones más sencillas y rentables ya se transformaron en años anteriores. Las propiedades vacantes restantes suelen requerir costosas mejoras, trabajos extensos de seguridad contra incendios o cambios significativos en la distribución.
Obstáculos normativos Los promotores deben sortear estándares medioambientales, planes de zonificación y códigos de construcción que pueden no acomodar fácilmente el uso residencial. Las municipalidades también enfrentan presiones de asociaciones de vecinos y comercios locales, lo que puede retrasar o bloquear proyectos.
Idoneidad y ubicación De los más de 40.000 edificios vacíos en todo el país, solo una fracción cumple los criterios para la conversión —proximidad al transporte, luz solar adecuada e integridad estructural. Los polígonos industriales, por ejemplo, rara vez ofrecen el atractivo residencial o las comodidades que buscan los inquilinos.
Aumento de costes y financiación El sector de la construcción lidia con la inflación, la escasez de mano de obra y tipos de interés más altos, lo que encarece los proyectos de adaptación.
El Dr. Peter Boelhouwer, profesor de desarrollo del mercado de la vivienda en la Universidad Tecnológica de Delft, advierte que “no se construyen viviendas en un polígono industrial”, subrayando cómo las restricciones medioambientales y las objeciones locales suelen paralizar las conversiones.
Respuestas políticas y del mercado
Para contrarrestar la desaceleración, los responsables políticos y los actores del sector están explorando nuevas soluciones:
Incentivos y subvenciones Algunas municipalidades han introducido subsidios para la regeneración de suelos urbanos y desgravaciones fiscales para proyectos de reutilización adaptativa.
Agilización de permisos Programas piloto en ciudades selectas buscan acelerar los procesos de aprobación para planes de conversión probados.
Alianzas público-privadas Se fomenta la cooperación entre corporaciones de vivienda (woningcorporaties), gobiernos locales (gemeente) y promotores privados para unir recursos y compartir riesgos.
Aunque estas medidas muestran potencial, los expertos afirman que llevará tiempo que los cambios de política se reflejen de forma notable en las estadísticas de conversiones.
Perspectivas: ¿pueden las conversiones recuperar impulso?
A pesar de la desaceleración actual, es probable que las conversiones sigan siendo un componente clave de la estrategia de vivienda neerlandesa. Las ciudades que enfrentan restricciones rígidas de desarrollo —como Ámsterdam y Utrecht— siguen viendo la reutilización adaptativa como una de las pocas vías viables para aumentar la oferta sin invadir suelo no urbanizado.
De cara al futuro, tecnologías emergentes como los sistemas modulares de adaptación y las herramientas digitales de planificación podrían reducir costes y simplificar el proceso de diseño. Al mismo tiempo, las preferencias de vivienda en evolución —como la demanda de unidades más pequeñas y eficientes energéticamente— pueden abrir nuevas vías para el uso creativo de espacios no residenciales.
Sin embargo, revitalizar el sector requerirá la colaboración continua entre promotores, urbanistas y comunidades para equilibrar la viabilidad económica con la aceptación social.
Conclusión
La caída del 10% en las conversiones de viviendas el año pasado señala un mercado que madura, en el que los proyectos sencillos ya se han completado y las oportunidades restantes exigen más innovación. Para propietarios, inquilinos y responsables políticos, entender estas dinámicas es crucial para dar forma a la próxima fase del crecimiento de la vivienda en los Países Bajos.
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