Mittelpreisige Mietwohnungen in der Randstad trocknen nach dem Gesetz für bezahlbare Mieten aus

Mittelpreisige Mietwohnungen in der Randstad trocknen nach dem Gesetz für bezahlbare Mieten aus

Seit das Gesetz für bezahlbare Mieten am 1. Juli in Kraft getreten ist, haben Mieterinnen und Mieter, die in der Randstad nach mittelpreisigen Mietwohnungen suchen, kaum noch verfügbare Optionen gefunden. Privathäuser, die früher für rund 2.000 € pro Monat vermietet wurden, sind nun nach dem erweiterten Punktesystem auf 1.158 € gedeckelt, und Vermieter reagieren darauf, indem sie verkaufen statt zu vermieten. Dieser schnelle Wandel drückt auf das mittlere Segment, während das Angebot an günstigen Studentenwohnungen und hochwertigen Einheiten intakt bleibt.

In diesem Artikel untersuchen wir die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes für bezahlbare Mieten, wie Vermieter und Investoren darauf reagieren und was Mieterinnen und Mieter tun können, um sich in dieser sich verändernden Landschaft zurechtzufinden.

Das Gesetz für bezahlbare Mieten verstehen

Das Gesetz für bezahlbare Mieten erweitert das seit Langem bestehende Punktesystem – das zuvor auf Sozialwohnungen beschränkt war – und bezieht nun auch private Mietwohnungen mit weniger als 187 Punkten ein. Punkte werden auf Grundlage von Faktoren wie Wohnfläche, Lage, Energielabel und Ausführung vergeben. Nach den neuen Regeln darf eine Wohnung mit weniger als 187 Punkten für neue Mieterinnen und Mieter eine maximale Miete von 1.158 € pro Monat nicht überschreiten.

Wichtige Elemente des Gesetzes:

• Ausweitung des Punktesystems auf private Mietwohnungen im mittleren Segment
• Verbindliche Mietobergrenze von 1.158 € für Wohnungen unter 187 Punkten
• Der Schutz gilt für neue Mietverhältnisse ab dem 1. Juli 2024

Das Ziel ist es, die Erschwinglichkeit im Herzen von Städten mit hoher Nachfrage wie Amsterdam, Utrecht und Den Haag zu verbessern. Der unmittelbare Effekt ist jedoch eine rasche Verkleinerung des verfügbaren Bestands.

Reaktionen der Vermieter und Auswirkungen auf den Markt

Viele private Vermieter und Immobilieninvestoren sehen die neue Mietobergrenze als Bedrohung für ihre Renditen. Laut Djordy Seelman von HousingAnywhere war dies bereits vorhergesagt worden: „Es war schon vorhergesagt; jetzt sehen wir, dass es in der Praxis passiert.“ Sowohl institutionelle Unternehmen als auch kleinere Eigentümer verkaufen Mittelklasse-Mietwohnungen, sobald Mieterinnen und Mieter ausziehen, statt niedrigere Monatseinnahmen zu akzeptieren.

Das Wohnungsunternehmen Toon Mans berichtet, dass sogar größere Wohnungen – also solche mit mehr als 187 Punkten – auf den Verkaufsmarkt wechseln. Vermieter befürchten, dass befristete Mietanpassungen ihre Immobilien langfristig dennoch unter den Marktdurchschnitt drücken könnten, sobald Energielabels auslaufen. „Als Vermieter muss man wirklich bei etwa 220 Punkten liegen, wenn man sicher sein will, dass die Wohnung langfristig nicht wieder auf die Durchschnittsmiete zurückfällt“, sagt Mans.

Bei Fris Vastgoed, das rund 7.000 Einheiten für private und institutionelle Investoren verwaltet, beobachtet Eigentümer Hans Peter Fris eine Welle von Verkäufen: „Fast alle Mietobjekte, die nicht durch Verbesserungen über 187 Punkte angehoben werden können, werden verkauft. Es hängt von den lokalen Marktbedingungen ab – manche Gegenden wie Delfzijl sind weniger betroffen –, aber der Trend ist klar.“

Eine Handvoll Investoren verfolgt den gegenteiligen Ansatz und kauft mittelpreisige Einheiten zu gedrückten Preisen in der Erwartung künftiger Deregulierung. Sie spekulieren darauf, dass politischer Druck in naher Zukunft zu einer Rücknahme der Mietpreisregulierung führen wird.

Stadtporträts: Amsterdam, Utrecht, Den Haag

Amsterdam

Auf den führenden Mietplattformen Pararius und Funda sind nur noch zwei Wohnungen im mittleren Segment verfügbar:

• 50 m² für 1.150 € pro Monat
• 30 m² für 1.108 € pro Monat

Die Amsterdammer woningcorporaties (soziale Wohnungsbaugesellschaften) listen vier zusätzliche mittelpreisige Einheiten, diese sind jedoch mit strengen Vorrangsregeln und Einkommensgrenzen verbunden, die viele Bewerberinnen und Bewerber ausschließen.

Utrecht

Utrecht ist nicht besser davon gekommen, mit nur einer verfügbaren privaten mittelpreisigen Mietwohnung. Der Wettbewerb ist hart, da Mieterinnen und Mieter sich auf jede freie Wohnung stürzen.

Den Haag

Kommerzielle Seiten zeigen drei Angebote im mittleren Segment in Den Haag. Eine bescheidene Wohnung für 1.048 € pro Monat erhielt 235 Anfragen, was die enorme Nachfrage unterstreicht.

Unterdessen gibt es im Niedrigpreissegment – das typischerweise für Studierende und Mitbewohnerinnen und Mitbewohner reserviert ist – noch einige Zimmer, oft mit kurzfristigen Verträgen. Der gehobene Markt bleibt relativ stabil, mit etwa 500 unregulierten Angeboten allein in Amsterdam.

Folgen für Mieterinnen und Mieter in den Niederlanden

Das Verschwinden mittelpreisiger Mietwohnungen hat mehrere Folgewirkungen:

1. Weniger Auswahl: Familien und junge Berufstätige, die langfristige Wohnungen in zentralen Lagen suchen, haben kaum Optionen.
2. Höhere Konkurrenz: Einzelwohnungen unter 1.158 € erhalten Hunderte von Besichtigungen und Bewerbungen.
3. Ausweichen auf Alternativen: Viele Mieterinnen und Mieter weichen auf kleine Zimmer, befristete Verträge oder das unregulierte Segment aus, in dem die Mieten über 1.158 € liegen.
4. Einkommensabhängige Hürden: Sozialwohnungen bieten Entlastung, bringen aber Einkommensgrenzen und lange Wartelisten mit sich.

Infolgedessen müssen angehende Mieterinnen und Mieter möglicherweise bei Lage, Größe oder Vertragsdauer Kompromisse eingehen, nur um eine anständige Unterkunft zu sichern.

Sich im verändernden Mietmarkt zurechtfinden

Während sich das mittlere Segment verengt, können Mieterinnen und Mieter ihre Chancen dennoch verbessern, indem sie eine proaktive Suchstrategie verfolgen:

• Registrieren Sie sich frühzeitig auf mehreren Plattformen und richten Sie Sofort-Benachrichtigungen für neue Angebote ein.
• Erweitern Sie Ihren Suchradius auf aufstrebende Stadtviertel mit niedrigerer Durchschnittsmiete.
• Erwägen Sie vorübergehend möblierte oder geteilte Wohnungen, während Sie nach langfristigen Mietverträgen suchen.
• Halten Sie Unterlagen bereit – Einkommensnachweise, Referenzen und Bonitätsprüfungen –, um sich schnell bewerben zu können.
• Informieren Sie sich über Sozialwohnungsangebote auf der Website Ihrer Gemeinde.

Für Vermieter kann eine Aufwertung von Energielabels und Wohnungsausstattung den Punktestand Ihrer Immobilie über 187 erhöhen und so marktübliche Mieten ermöglichen. Ziehen Sie die Beratung durch einen professionellen Energieberater in Betracht, um kosteneffiziente Verbesserungen zu bewerten.

Ausblick: Politik und Investorenperspektive

Investoren und Branchenverbände setzen die Regierung unter Druck, die Regelungen für das mittlere Segment zu überdenken. Einige erwarten in den nächsten 12 bis 18 Monaten einen politischen Kompromiss, während andere warnen, dass das schrumpfende Angebot die Probleme der Bezahlbarkeit verschärfen wird.

In der Zwischenzeit könnten regionale Unterschiede die Auswirkungen abmildern. Kleinere Städte mit moderateren Marktmieten können das Punktesystem weiterhin einhalten, ohne Immobilien in den Verkauf zu überführen. Entscheidend ist für Mieterinnen und Mieter wie Investoren, lokale politische Entwicklungen und Marktindikatoren genau im Blick zu behalten.

Ganz gleich, ob Sie ein neues Zuhause suchen oder Mietobjekte verwalten: Informiert zu bleiben ist entscheidend, während sich der niederländische Mietmarkt weiterentwickelt.

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