Niederländische Mieten im freien Markt steigen um fast 10 %, während das Angebot versiegt

Niederländische Mieten im freien Markt steigen um fast 10 %, während das Angebot versiegt

Eine bezahlbare Mietwohnung in den Niederlanden zu finden, wird zunehmend schwieriger. In den vergangenen drei Monaten stieg die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter im freien Markt im Jahresvergleich um fast 10 %, während die Zahl neuer Angebote um etwa ein Drittel zurückging. Dieser enger werdende Markt spiegelt eine komplexe Mischung aus staatlichen Maßnahmen, Steueränderungen und Entscheidungen von Vermietern wider – Faktoren, die sowohl die Wahlmöglichkeiten der Mieter als auch die Anlagestrategien verändern.

Treiber hinter den steigenden Mieten im freien Markt

Laut einem aktuellen Quartalsbericht der führenden Wohnplattform Pararius ist das Angebot im freien Mietsegment stark geschrumpft. Im letzten Quartal kamen etwa 33 % weniger Immobilien auf den Markt als ein Jahr zuvor. Gleichzeitig stieg die durchschnittliche Miete für eine Wohnung im freien Markt – also eine Wohnung, die nicht der Sozialwohnungsregulierung unterliegt – deutlich, da der Wettbewerb unter den Mietern zunahm.

Mehrere Faktoren befeuern diesen Aufwärtsdruck:

• Staatliche Mietregulierung: Ein neues Gesetz, das mittlere Mietwohnungen erschwinglicher machen soll, hat die möglichen Renditen für Vermieter im sogenannten „liberalisierten Segment“ begrenzt.
• Steuerreformen: Änderungen bei der Hypothekenbesteuerung haben Buy-to-let-Investitionen weniger attraktiv gemacht und einige Vermieter dazu veranlasst, Mietobjekte zu verkaufen oder umzuwandeln.
• Umwandlung in Eigennutzung: Seit Anfang 2023 wurden mindestens 8.000 frühere Mietwohnungen, die auf Pararius gelistet waren, auf dem Markt für Eigennutzung verkauft, wodurch der Bestand verfügbarer Mietwohnungen schrumpfte.

Pararius-Direktor Jasper de Groot weist darauf hin, dass diese Zahlen das volle Ausmaß der Verschiebung wahrscheinlich unterschätzen, da viele Umwandlungen außerhalb der Plattform-Listings stattfinden.

Staatliche Maßnahmen und Marktreaktion

Im April führte der ehemalige Wohnungsbauminister Hugo de Jonge das Gesetz für bezahlbaren Wohnraum (Betaalbaarheidswet) ein, das breite Unterstützung sowohl im Senat als auch im Unterhaus erhielt. Das Gesetz begrenzt Mieterhöhungen im Mittelsegment und soll Mieter vor starken Preissprüngen schützen. Vermieter berichten jedoch, dass niedrigere Mieterträge in Kombination mit strengeren Hypothekenregeln den Verkauf von Anlageobjekten ausgelöst haben.

Die derzeitige Wohnungsbauministerin Mona Keijzer hat einen vorsichtigeren Ansatz signalisiert. Sie plant zu prüfen, ob die jüngste Verknappung des Angebots und die steigenden Mieten zunächst nur eine vorübergehende Nebenwirkung sind, bevor weitere politische Anpassungen vorgenommen werden. In der Zwischenzeit haben Mieter weniger Auswahl und höhere Preise, insbesondere in wichtigen urbanen Zentren.

Regionale Unterschiede: Großstädte vs. kleinere Gemeinden

Mieten und Verfügbarkeit entwickeln sich im Land nicht einheitlich. Die fünf größten Städte – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht und Eindhoven – zeigen unterschiedliche Muster:

• Amsterdam bleibt mit 27,57 € pro Quadratmeter der teuerste Mietmarkt, auch wenn das Mietwachstum im Vergleich zu anderen Städten moderat ausfiel.
• Rotterdam und Den Haag verzeichneten beide im vergangenen Jahr einen Anstieg der Mieten im freien Markt um etwa 9 %, angetrieben durch starke Nachfrage und begrenztes neues Angebot.
• Utrecht erlebte einen moderaten Anstieg, während Eindhoven sich dem nationalen Trend mit einem leichten Rückgang der durchschnittlichen Mieten widersetzte.

Außerhalb der großen Zentren zeigen auch kleinere Gemeinden gemischte Dynamiken. Städte in Limburg wie Heerlen, Geleen und Sittard bieten weiterhin die günstigsten Mieten des Landes. Umgekehrt sind wohlhabende Orte wie Zandvoort (Mietanstieg um 14 %), Laren, Amstelveen und Leiden für Mieter zunehmend teurer geworden.

Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Für Mieter werfen der schnelle Mietanstieg und die schrumpfende Auswahl mehrere Herausforderungen auf:

1. Belastung der Erschwinglichkeit: Höhere monatliche Mieten können Haushaltsbudgets belasten, insbesondere bei jungen Berufstätigen und internationalen Studierenden.
2. Geringere Verhandlungsmacht: Ein enger Markt verringert die Fähigkeit der Mieter, Vertragsbedingungen auszuhandeln oder langfristige Verträge zu stabilen Konditionen zu sichern.
3. Hürde für Eigentumserwerb: Wer sich aus dem Kaufmarkt herausgepreist sieht, steht vor hohen Einstiegskosten, wodurch das Verbleiben im Mietsektor zur Notwendigkeit wird.

Auch Vermieter und Investoren müssen ihre Strategien überdenken:

• Portfolioanpassungen: Einige verkaufen Einheiten, um Gewinne im Eigennutzungssegment zu realisieren oder Kapital anderswo neu zu allokieren.
• Renditemanagement: Bei gedeckelten Erträgen im Mittelsegment prüfen Vermieter, ob sie Immobilien in das soziale oder freie Segment verschieben sollen, wo andere Preismechanismen gelten.
• Beobachtung der Regulierung: Laufende politische Entwicklungen bedeuten, dass Vermieter über mögliche künftige Mietpreisbindungen oder Anreize für Neubauten informiert bleiben müssen.

Ausblick und Tipps für Mieter

Auch wenn Angebotsengpässe und Mietwachstum ein schwieriges Bild zeichnen, können potenzielle Mieter ihre Chancen auf ein geeignetes Zuhause dennoch verbessern:

• Erweitern Sie Ihr Suchgebiet: Ziehen Sie aufstrebende Vororte oder kleinere Gemeinden in Betracht, in denen die Mietsteigerungen weniger stark ausgeprägt waren.
• Seien Sie vorbereitet: Halten Sie Unterlagen (Einkommensnachweise, Ausweis, Referenzen) im Voraus bereit, um bei einem Angebot schnell reagieren zu können.
• Nutzen Sie spezialisierte Plattformen: Verwenden Sie Mietportale, die sowohl Angebote im freien Markt als auch im sozialen Wohnungsbau bündeln.
• Knüpfen Sie lokale Kontakte: Nehmen Sie Kontakt zu Wohnungsbaugenossenschaften (woningcorporaties) und Nachbarschaftsgruppen auf, die manchmal Wohnungen außerhalb der regulären Vermarktung veröffentlichen.

Fazit

Der niederländische Mietmarkt im freien Segment verengt sich rasch, mit fast 10 % höheren Mieten pro Quadratmeter und 33 % weniger neuen Angeboten im Jahresvergleich. Staatliche Eingriffe zur Stabilisierung der Bezahlbarkeit hatten unbeabsichtigte Folgen: Viele Wohnungen wurden aus dem Mietpool gedrängt und die Auswahl für Mieter schrumpfte. In diesem wettbewerbsintensiven Umfeld müssen sich sowohl Mieter als auch Vermieter anpassen.

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