Los precios de la vivienda en los Países Bajos se estancarán en 2024: RaboResearch prevé un crecimiento plano
RaboResearch prevé precios de la vivienda estancados durante el resto de 2024, a medida que la inflación al alza y los tipos hipotecarios frenan la demanda en el mercado inmobiliario neerlandés.
Última actualización: 10 de junio de 20265 min de lectura
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Los precios de la vivienda en los Países Bajos se estancarán en 2024: RaboResearch prevé un crecimiento plano
El mercado inmobiliario neerlandés ha disfrutado de varios años de fuertes aumentos de precios, pero ese impulso se ralentizará de forma pronunciada en 2024. Los economistas de RaboResearch ahora esperan que el precio medio de las viviendas existentes ocupadas por sus propietarios se mantenga plano durante el resto de este año. La inflación al alza, el endurecimiento de los tipos hipotecarios y las persistentes restricciones de oferta están creando una tormenta perfecta que enfría la demanda y mantiene los precios bajo control.
Los precios de la vivienda se aplastan en 2024
El último análisis de RaboResearch muestra que el crecimiento de los precios de la vivienda va camino de situarse en el 0% a finales de año. Según la economista del mercado inmobiliario Carola de Groot, hay dos dinámicas principales en juego:
Inflación más alta y subida de los tipos de interés. La guerra en Oriente Medio y las perturbaciones globales de la oferta han empujado al alza la inflación, lo que ha provocado un aumento de los rendimientos del mercado de capitales. Estos rendimientos influyen directamente en los tipos hipotecarios, que ahora han subido desde mínimos históricos hasta niveles más habituales por encima del 4%.
Menor capacidad de endeudamiento. A medida que los tipos hipotecarios suben, los hogares pueden permitirse importes de préstamo más pequeños para el mismo pago mensual. Aunque se prevé que los salarios crezcan más rápido de lo anticipado anteriormente, no es suficiente para compensar la presión sobre el poder adquisitivo.
“Una inflación más alta y unos mayores riesgos de inflación provocan nuevas subidas de los tipos de interés del mercado de capitales. Estos determinan el coste de las hipotecas y presionan la capacidad de endeudamiento de los hogares”, explica De Groot.
Factores detrás del enfriamiento del mercado
Varios factores se están combinando para frenar la demanda y moderar el crecimiento de los precios:
Impacto de los tipos hipotecarios: El salto de los tipos de interés ya ha reducido la hipoteca máxima que pueden obtener los prestatarios. Muchos compradores potenciales están posponiendo sus búsquedas, a la espera de que los tipos se estabilicen.
Incertidumbre económica: Un crecimiento del PIB más lento y una inflación elevada generan cautela entre los hogares. La incertidumbre sobre los ingresos futuros y la estabilidad laboral desalienta aún más compromisos financieros importantes como la compra de una vivienda.
Vientos en contra de las políticas: Aunque se espera que el crecimiento salarial supere las previsiones anteriores, una política fiscal más estricta y posibles cambios en la desgravación fiscal hipotecaria podrían enfriar el entusiasmo de los compradores.
Los prestatarios se enfrentan a una nueva realidad
Para los compradores primerizos y los propietarios actuales que buscan mudarse, el entorno ha cambiado de forma drástica. Donde antes los compradores dependían de tipos récord bajos para financiar hipotecas más grandes, el mercado actual exige pagos iniciales más sustanciales o préstamos más pequeños. Este cambio es especialmente difícil en zonas urbanas populares como Ámsterdam, Utrecht y Róterdam, donde los precios siguen siendo altos.
Impacto de la construcción y las restricciones de oferta
Aunque la demanda se debilita, los problemas de oferta evitarán que el mercado se afloje por completo. RaboResearch destaca tres cuellos de botella persistentes:
Congestión de la red eléctrica: La capacidad limitada en las redes eléctricas regionales retrasa el desarrollo de nuevos proyectos de vivienda, especialmente los que buscan una alta eficiencia energética.
Crisis del nitrógeno: Las restricciones normativas sobre las emisiones de nitrógeno han paralizado la aprobación de muchas obras de construcción y proyectos de infraestructura.
Largos plazos y costes crecientes: La inflación está elevando el precio de las materias primas y de la mano de obra. A medida que suben los gastos de construcción, algunos proyectos corren el riesgo de dejar de ser viables financieramente.
“Esperamos que se terminen más viviendas nuevas en 2024, pero después las cifras volverán a caer debido a los cuellos de botella en curso”, advierte De Groot.
La combinación de un crecimiento plano de los precios y una oferta futura restringida podría llevar a una nueva tensión en el mercado en 2025, a medida que la acumulación de demanda insatisfecha choque con una producción de construcción más lenta.
Perspectivas para 2025–2027
Mirando más allá de 2024, RaboResearch sigue anticipando aumentos modestos de los precios de la vivienda:
2025: Una recuperación lenta a medida que algunas presiones inflacionarias se alivian y los nuevos proyectos comienzan a materializarse.
2026: Los precios subirán alrededor de un 2,8%, impulsados por la recuperación de la confianza de los compradores y mejoras graduales en la oferta.
2027: Continuará el crecimiento del 2% a medida que los tipos hipotecarios se estabilicen y la economía en general se recupere.
Estas cifras marcan un claro cambio respecto a las ganancias de dos dígitos vistas durante los últimos cinco años, lo que señala un mercado mucho más frío de cara al futuro.
Qué significa esto para inquilinos y compradores
Tanto si ahora alquilas como si planeas comprar, aquí tienes cómo navegar el panorama cambiante:
Compradores potenciales: Cierra ofertas hipotecarias pronto si parece que los tipos han alcanzado su máximo. Explora hipotecas a tipo fijo para protegerte de futuras subidas de tipos. Considera regiones menos céntricas donde el crecimiento de precios puede suavizarse con menor brusquedad.
Propietarios actuales: Si tu hipoteca va a renovarse próximamente, compara ofertas de varios prestamistas. La refinanciación aún podría ahorrar dinero si conseguiste un tipo especialmente bajo en años anteriores.
Inquilinos: Con la presión de precios aflojando en el mercado de compra, alquilar puede volverse más atractivo, pero la competencia por viviendas de alquiler de calidad sigue siendo alta. Explora plataformas que agregan anuncios actualizados para encontrar tu próximo hogar con rapidez.
Conclusiones clave
Se espera que el crecimiento de los precios de la vivienda en los Países Bajos se estanque en 2024 debido a una inflación y unos tipos hipotecarios más altos.
Las restricciones de oferta —como la congestión de la red eléctrica y la crisis del nitrógeno— limitarán la nueva construcción y mantendrán el mercado ajustado.
Se prevé un crecimiento modesto de los precios del 2–3% para 2026 y 2027 a medida que los tipos se estabilicen y mejoren las condiciones económicas.
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