120.000 Wohnungen freischalten: Bestehende Gebäude renovieren, um die niederländische Wohnungsnot zu lindern

120.000 Wohnungen freischalten: Bestehende Gebäude renovieren, um die niederländische Wohnungsnot zu lindern

Die Niederlande stehen vor einer drängenden Wohnungsnot, und die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 über 900.000 Wohnungen zum nationalen Bestand hinzuzufügen. Während der Neubau weiterhin das Fundament dieser Strategie bleibt, hebt eine aktuelle Studie des Economic Institute for Construction (EIB) eine starke, wenig genutzte Alternative hervor: die Renovierung und Umnutzung bestehender Gebäude. Nach Angaben des EIB könnten allein die derzeitigen Vorschriften bis 2030 100.000 bis 120.000 zusätzliche Wohnungen ermöglichen. Mit gezielten Subventionen und regulatorischen Anpassungen könnte dieses Potenzial um etwa 25 % steigen – und so eine schnellere, nachhaltigere Lösung für die Wohnungskrise bieten.

Das ungenutzte Potenzial der Renovierung

Das EIB identifiziert drei zentrale Renovierungswege:

1. Aufteilen: Große Wohnungen oder Einfamilienhäuser in mehrere kleinere Einheiten unterteilen.
2. Aufstocken: Zusätzliche Stockwerke auf bestehende Wohngebäude setzen.
3. Umwandlung: Ehemalige Büros, Schulen und Industriegebäude in Wohnraum umwandeln.

Jeder Ansatz bringt eigene Chancen und Herausforderungen mit sich, zusammen stellen sie jedoch ein erhebliches Reservoir an neuem Wohnraum dar.

Aufteilen: Teilen und gewinnen

Beim Aufteilen werden überdimensionierte Wohnungen in zwei oder mehr kleinere Wohnungen verwandelt. Dies ist besonders in Vierteln mit großen Nachkriegswohnungen oder Einfamilienhäusern sinnvoll. Aufteilen erhöht nicht nur die Dichte, ohne die Grundfläche eines Gebäudes zu verändern, sondern bedient auch die wachsende Nachfrage nach bezahlbaren, kompakten Wohnräumen bei jungen Berufstätigen und kleinen Familien.

Regulatorische Beschränkungen – etwa Mindestgrößen für Einheiten, Anforderungen an Parkplätze und Bebauungspläne für Wohngebiete – schrecken jedoch Vermieter und Entwickler oft ab. Eine Lockerung dieser Vorgaben, insbesondere in stark nachgefragten Gebieten, könnte mit minimalen baulichen Eingriffen Zehntausende von Einheiten freisetzen.

Aufstocken: Nach oben bauen

Trotz klarer Chancen in Städten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht wird Aufstockung selten verfolgt. Ein oder zwei zusätzliche Stockwerke auf einen bestehenden Apartmentblock zu setzen, kann mehrere neue Wohneinheiten schaffen, während die Grünflächen auf Bodenniveau erhalten bleiben. Strukturell sind viele Gebäude aus der Mitte des 20. Jahrhunderts gut für zusätzliche tragende Ebenen geeignet.

Zu den wichtigsten Hindernissen gehören:

• Brandschutzvorschriften, die umfangreiche Nachrüstungen erfordern.
• Höhenbeschränkungen in kommunalen Bebauungsplänen.
• Zusätzliche Kosten für Aufzüge und Treppenhäuser.

Durch die Vereinfachung von Genehmigungsverfahren und gezielte Zuschüsse für Brandschutzverbesserungen könnten Kommunen Aufstockungsprojekte deutlich vorantreiben.

Umwandlung: Vom Büro zum Zuhause

Der Wandel zu hybrider und mobiler Arbeit hat viele Bürogebäude untergenutzt zurückgelassen. Die Umwandlung dieser Flächen in Wohnungen verbindet Dringlichkeit mit Nachhaltigkeit. Laut Natuur & Milieu verursacht Renovierung bei der Materialproduktion 50–85 % weniger CO₂ als Neubau – es wird kein zusätzliches Land verbraucht, und der gebundene Kohlenstoff wird minimiert.

Erfolgreiche Umwandlungen erfordern:

• Flexible Grundrisse, um Wohnräume unterzubringen.
• Verbesserungen bei Dämmung, Sanitäranlagen und Brandschutz.
• Anreize, die die Interessen von Eigentümern, Entwicklern und Kommunen aufeinander abstimmen.

Die Schließung der Finanzierungslücke zwischen Büro- und Wohnimmobilienbewertungen durch Kredite oder Zuschüsse könnte Umwandlungen landesweit beschleunigen.

Vorteile für die Nachhaltigkeit

Renovierung erhöht nicht nur das Wohnungsangebot, sondern unterstützt auch die Klimaziele der Niederlande. Zu den wichtigsten Umweltvorteilen gehören:

• Niedrigere CO₂-Emissionen: Die Wiederverwendung bestehender Materialien senkt den gebundenen Kohlenstoff im Vergleich zum Neubau um bis zu 85 %.
• Ressourceneffizienz: Es werden weniger Rohstoffe benötigt, was den Druck auf Steinbrüche und Fabriken verringert.
• Erhalt von Greenfield-Flächen: Nachverdichtung verhindert Zersiedelung und schützt natürliche Landschaften und landwirtschaftliche Flächen.

Indem politische Entscheidungsträger Renovierungen priorisieren, können sie schneller und nachhaltiger Wohnungen bereitstellen als allein durch die Erschließung von Greenfield-Flächen.

Politische Hürden und Anreize

Obwohl das technische Potenzial klar ist, begünstigen aktuelle Politiken oft Neubauten. Zu den wichtigsten Hindernissen gehören:

• Begrenzte Subventionen: Die meisten Förderungen und Steueranreize zielen auf Neubauten ab, nicht auf Umnutzungen oder Erweiterungen.
• Komplexe Genehmigungsverfahren: Renovierungsprojekte müssen mehrere Genehmigungsebenen durchlaufen – Bebauung, Denkmalschutz, Umwelt – oft im Ermessen der Kommunen.
• Starre Bauvorschriften: Brandschutz-, Dämm- und Barrierefreiheitsstandards können bei einer Nachrüstung prohibitv teuer sein.

Um das volle Renovierungspotenzial zu erschließen, könnte die Regierung:

• Bestehende Wohnungsbauförderungen auf Aufteilung, Aufstockung und Umwandlungen ausweiten.
• Vereinfachte „Fast-Track“-Genehmigungen für Renovierungsprojekte einführen, die vordefinierte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen.
• Zinsgünstige Kredite und Matching Grants speziell für Brandschutz-Upgrades und strukturelle Verstärkungen anbieten.

Solche Maßnahmen würden private Entwickler und woningcorporaties (soziale Wohnungsbaugesellschaften) dazu ermutigen, Renovierung als praktikablen Weg zu priorisieren.

Das Ziel für 2030 erreichen

Laut Statistics Netherlands (CBS) wurden 2022 über 73.000 neue Wohnungen gebaut, wobei nahezu 15.000 Einheiten durch Umwandlung und Aufteilung hinzukamen. Das EIB und Natuur & Milieu argumentieren, dass sich diese Zahl vervielfachen könnte, wenn sich die politischen Rahmenbedingungen zugunsten von Renovierungen verschieben. Wenn auch nur ein Teil der geschätzten 100.000–150.000 potenziellen Einheiten freigesetzt wird, kann die Niederlande deutliche Fortschritte beim Ziel für 2030 machen.

Eine kluge politische Gestaltung beschleunigt nicht nur die Fertigstellung, sondern verteilt die Wohnungsentwicklung auch gleichmäßiger über die Kommunen. Renovierungsprojekte sind oft weniger umstritten als Greenfield-Standorte und daher sowohl in städtischen Zentren als auch in kleineren Städten politisch besser vermittelbar.

Fazit

Die Renovierung bestehender Gebäude bietet eine Win-win-Lösung für die niederländische Wohnungsnot: Sie schafft schneller Wohnungen, verursacht geringere Umweltkosten und verbraucht weniger Fläche als herkömmliche Neubauten. Durch die Förderung von Aufteilung, Aufstockung und Umwandlung – und durch die Reform von Subventionen und Vorschriften – kann die Regierung bis 2030 zusätzlich 100.000 bis 150.000 Wohnungen erschließen.

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