Niederländische Wohnungsnot übersteigt 400.000, da das Bevölkerungswachstum den Wohnungsbau übertrifft

Niederländische Wohnungsnot übersteigt 400.000, da das Bevölkerungswachstum den Wohnungsbau übertrifft

Der niederländische Wohnungsmarkt kämpft mit einem beispiellosen Mangel von rund 401.000 Wohnungen – nach 390.000 im Jahr 2023 – laut den jährlichen Zahlen von ABF Research. Diese sich vergrößernde Lücke ergibt sich daraus, dass die Zahl der Haushalte und der neu entstehenden Haushalte das Tempo des Neubaus überholt. Infolgedessen leben viele Familien in zu kleinen Wohnungen, und junge Erwachsene ziehen später aus, was den dringenden Bedarf sowohl an mehr Neubauten als auch an kreativen Wohnlösungen unterstreicht.

Die sich vergrößernde Lücke zwischen Angebot und Nachfrage

ABF Research berechnet das Wohnungsdefizit im Auftrag der Zentralregierung und berücksichtigt dabei bestehende Haushalte sowie jene, die aufgrund begrenzter Verfügbarkeit keinen neuen Haushalt gründen können. Mit 4,9 % des gesamten Wohnungsbestands belastet der Mangel sowohl den Miet- als auch den Eigentumssektor. Zu den wichtigsten Auswirkungen gehören:

• Mehrgenerationenwohnen, das Privatsphäre und Lebensqualität einschränkt.
• Längere Aufenthalte junger Erwachsener bei den Eltern, was Bildungs- und Karrierewege verzögert.
• Zunehmender Wettbewerb um verfügbare Mietwohnungen, der Mieten und Kautionsanforderungen in die Höhe treibt.

Versuche, das Ungleichgewicht bei einem Mangel von 2 % zu deckeln, sollten angemessene Wartezeiten sicherstellen, ohne den Markt zu überhitzen. Doch um heute eine Quote von 2 % zu erreichen, wären sofort 232.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich – weit über den 88.000 Wohnungen, die 2023 hinzugekommen sind.

Regierungsziele und das Ausmaß der Herausforderung

Die aktuelle Koalitionsvereinbarung setzt das Ziel von 100.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr bis 2031. Jüngste ABF-Prognosen zeigen jedoch, dass die Niederlande zur Anpassung an das Bevölkerungswachstum und zur Schließung des Defizits ihre jährliche Bautätigkeit zwischen 2024 und 2030 auf mindestens 116.000 Wohnungen erhöhen müssen. Zusätzlichen Druck erzeugt die Prognose von Statistics Netherlands, dass die Bevölkerung bis August 2024 die Marke von 18 Millionen überschreiten wird, was den Druck auf einen ohnehin angespannten Markt weiter erhöht.

Ministerin Mona Keijzer für Wohnungswesen und Raumplanung erkennt die menschlichen Folgen des Mangels an: „Das hat das Leben vieler Menschen auf Eis gelegt. Wir müssen damit beginnen, für all jene zu bauen, die auf ein Zuhause warten.“ Während sie das Ziel von 100.000 Wohnungen pro Jahr bekräftigt, hat sie einen bevorstehenden Aktionsplan zugesagt, der in Abstimmung mit Gemeinden, woningcorporaties (gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften), privaten Entwicklern und Akteuren aus der Gemeinschaft erarbeitet wird.

Zudem warnt ABF davor, einen Mangel von null Prozent anzustreben. Ein überversorgter Markt kann zu regionalem Leerstand, sinkenden Immobilienwerten und Vernachlässigung älterer Gebäude führen – ein Hinweis darauf, dass ein Gleichgewicht für ein gesundes Wohnungsökosystem entscheidend ist.

Innovative Lösungen: Renovierung und Umnutzung

Parallel zum Neubau empfiehlt das Wirtschaftsinstitut für den Bau (EIB), das ungenutzte Potenzial bestehender Gebäude zu erschließen. Durch die Aufteilung großer Häuser in mehrere Einheiten, das Aufstocken von Wohnblöcken um zusätzliche Geschosse und die Umwandlung wenig genutzter Gewerbeflächen in Wohnungen könnte der Sektor unter den geltenden Vorschriften zusätzliche 100.000 bis 120.000 Wohnungen schaffen. Mit gezielten Subventionen und gelockerten Bebauungsvorschriften könnte diese Zahl um 25 % steigen.

Praxisbeispiele sind:

• Die Umwandlung historischer Stadthäuser in mehrere kompakte Mietwohnungen unter Wahrung des architektonischen Erbes.
• Das Hinzufügen von zwei oder drei Etagen auf vor dem Krieg errichteten Wohnblöcken („Aufstockung“), insbesondere in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten.
• Die Umnutzung leerstehender Büros in Geschäftsvierteln zu bezahlbaren Studios, um die Innenstädte nach Feierabend zu beleben.

Diese Ansätze haben oft kürzere Vorlaufzeiten als Neubauten von Grund auf und stehen im Einklang mit Nachhaltigkeitszielen, da sie Abrissabfälle minimieren und den Flächenverbrauch verringern.

Strategien für einen ausgewogenen Wohnungsmarkt

Die Bewältigung der doppelten Herausforderung von Menge und Qualität im Wohnungsangebot erfordert eine mehrgleisige Strategie:

1. Ausbau des Neubaus: Planungsverfahren beschleunigen und die Finanzierung für groß angelegte Wohnungsentwicklungen sichern, mit Fokus auf gemischte Einkommensquartiere.
2. Förderung adaptiver Umnutzung: Zuschüsse oder steuerliche Anreize für Eigentümer anbieten, die bestehende Gebäude in Wohnraum umwandeln, um die Abhängigkeit von Neubauflächen zu verringern.
3. Stärkung der Zusammenarbeit: Partnerschaften zwischen Gemeinden, woningcorporaties, privaten Bauunternehmen und Forschungsinstituten fördern, um bewährte Verfahren und Daten zu teilen.
4. Vereinfachung der Regulierung: Bebauungs- und Genehmigungsverfahren vereinfachen, insbesondere für Renovierungen, um Projektlaufzeiten und Kosten zu senken.
5. Überwachung der Marktlage: Das regionale Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage kontinuierlich über Stellen wie CBS (Statistics Netherlands) verfolgen, um Ziele anzupassen und Über- oder Unterversorgung zu vermeiden.

Regionale Bemühungen und Best Practices

In Provinzen außerhalb der Randstad experimentieren lokale Behörden mit modularer Bauweise, gemeinschaftlich organisierten Wohnungsgenossenschaften und Pilotprojekten, um Schnellbautechniken zu testen. So hat etwa in Groningen eine kommunale Partnerschaft mehrere hundert modulare Einheiten auf ehemaligen Industrieflächen errichtet und die Bauzeiten halbiert. In kleineren Städten werden Community Land Trusts als Mittel erprobt, um langfristig bezahlbare Miet- und Eigentumseinheiten zu sichern. Diese lokalisierten Maßnahmen können die nationale Politik informieren und Innovationen im gesamten Wohnungssektor fördern.

Fazit

Eine Wohnungsnot von 401.000 Einheiten zu beheben, ist eine enorme Aufgabe, doch durch die Erhöhung der jährlichen Bauziele auf mindestens 116.000 Wohnungen und die vollständige Nutzung von Renovierungs- und Umnutzungsprojekten kann die Niederlande damit beginnen, die Lücke zu schließen. Eine ausgewogene Politik, effiziente Regulierung und sektorübergreifende Zusammenarbeit werden entscheidend sein, um der wachsenden Bevölkerung des Landes ausreichenden, hochwertigen Wohnraum bereitzustellen.

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