Niederländische Hauspreise steigen 3,1 % im Jahr 2026, Abschwächung nach dem Anstieg im letzten Jahr

Niederländische Hauspreise steigen 3,1 % im Jahr 2026, Abschwächung nach dem Anstieg im letzten Jahr

Der niederländische Wohnungsmarkt tritt in eine Phase moderateren Wachstums ein, wobei erwartet wird, dass die Hauspreise im Jahr 2026 im Durchschnitt um 3,1 % steigen. Diese Projektion, veröffentlicht von RaboResearch in seinem neuesten Quartalsbericht, stellt eine deutliche Verlangsamung im Vergleich zu dem im Jahr 2025 verzeichneten Anstieg von 8,6 % dar. Während die Preise weiterhin steigen werden, werden Käufer und Mieter gleichermaßen die Auswirkungen eines Marktes spüren, der sich an einen vorübergehenden Anstieg des Wohnungsangebots anpasst.

Verlangsamung des Preiswachstums: Eine neue Phase für den Markt

Nach zwei Jahrzehnten stetiger Zuwächse zeigt der niederländische Wohnungsmarkt Anzeichen einer Abschwächung. Laut dem RaboResearch report sind mehrere Faktoren zusammengekommen, die das Preiswachstum dämpfen:

• Erhöhtes Angebot durch ehemals vermietete Einheiten, die an Eigennutzer verkauft wurden
• Ein kurzer Anstieg bei Neubauten, der mehr Wohnungen auf den Markt bringt
• Verkäufe von Investoren, die die Verfügbarkeit für Erstkäufer erhöhen

Der Volkswirt Stefan Groot von RaboResearch stellt fest, dass ohne dieses zusätzliche Angebot die Preise noch stärker gestiegen wären. „Investoren verkaufen weiterhin ihre Häuser. Wenn wir das nicht gehabt hätten, wären die Preise noch mehr gestiegen“, sagt er.

Anstieg des Wohnungsangebots durch ehemalige Mietobjekte

Einer der Hauptfaktoren für die Abschwächung des Marktes ist der Verkauf ehemaliger Mietwohnungen. Im Jahr 2025 haben institutionelle Vermieter und private Investoren rund 36.000 Wohnungen — über 15 % aller Transaktionen — an Eigennutzer veräußert. Viele dieser Einheiten gehörten früher zum Bestand sozialer Wohnungen, verwaltet von woningcorporaties (Wohnungsbaugesellschaften), der traditionell an einkommensschwache Mieter gerichtet war.

Die Überführung dieser Einheiten in private Hände hat zwei unmittelbare Effekte:

1. Entspannung der Knappheit für Käufer: Junge Häuschenkäufer und Erstkäufer, die im letzten Jahr Schwierigkeiten hatten, im Wettbewerb mitzuhalten, finden mehr Optionen.
2. Druck auf Mieter: Potenzielle Mieter sehen ein geringeres Angebot im Mietsegment, da ehemalige Sozialwohnungen den Markt verlassen.

Während diese Verschiebung den Käufern Entlastung bringt, unterstreicht sie eine wachsende politische Debatte über den Erhalt bezahlbaren Mietwohnraums versus die Förderung von Wohneigentum.

Anhaltende Marktspannung trotz mehr Wohnungen

Selbst mit diesem zusätzlichen Angebot bleibt strukturelle Knappheit ein Problem. RaboResearch schätzt ein Defizit von etwa 410.000 Wohnungen im Jahr 2026, was etwa 4,8 % des gesamten Wohnungsbestands entspricht. Indikatoren für anhaltende Anspannung sind:

• Stabil kurze Verkaufszeiten: Häuser werden im Durchschnitt weiterhin schnell verkauft, mit nur marginalen Zunahmen der Verkaufsdauer.
• Anhaltender Bieterwettbewerb: Besonders in Großstädten wie Amsterdam, Rotterdam und Utrecht, wo sich ehemalige Mietbestände konzentrieren.

Groot betont: „Dass die Hauspreise trotz erhöhten Angebots weiter steigen, zeigt, wie stark die strukturelle Knappheit ist. Dies ist nicht nur ein zyklischer Ausreißer, sondern ein Ausdruck langfristiger Nachfrage, die dem Bau und den Umwandlungen vorausläuft.“

Finanzielle und wirtschaftliche Treiber

Mehrere wirtschaftliche Variablen beeinflussen die Aussichten für den niederländischen Wohnungsmarkt:

• Hypothekenzinsen: Die Kapitalmarktzinsen sind gestiegen, was die Hypothekenzinsen nach oben drückt. Während die Zinsen im europäischen Vergleich historisch niedrig bleiben, wirken sich selbst moderate Erhöhungen auf die Erschwinglichkeit für neue Käufer aus.
• Lohnwachstum: Inflationsdruck führt zu höheren Löhnen, was die Kaufkraft stärken und potenziell schnelleres Preiswachstum unterstützen könnte.
• Verhalten der Investoren: Anhaltende Portfolioanpassungen durch niederländische und internationale Investoren können je nach gesamtwirtschaftlicher Stimmung mehr Immobilien auf den Markt bringen oder das Angebot zurückhalten.

Geopolitische Faktoren, wie globale wirtschaftliche Unsicherheit, haben direkte Auswirkungen nur gedämpft. „Man kann unterschiedliche Effekte gegeneinander aufwiegen“, erklärt Groot. „Die Wirtschaft ist etwas schwächer, die Kapitalmarktzinsen sind etwas gestiegen, aber nicht extrem. Andererseits wird die Inflation das Lohnwachstum ankurbeln, was darauf hindeutet, dass die Immobilienpreise schneller steigen könnten.“

Der Weg nach vorn: Projektionen für 2027

Mit Blick über 2026 hinaus prognostiziert RaboResearch eine moderate Erholung des Preiswachstums und erwartet für 2027 einen Anstieg von 4,1 %, falls sich die Angebotssituation erneut verknappt. Entscheidende Einflussfaktoren werden sein:

• Liefertempo neuer Bauten: Rekordbauniveaus sind im Gange, aber Verzögerungen in der Pipeline könnten das Angebot einschränken.
• Politische Maßnahmen: Staatliche Anreize für nachhaltiges Bauen oder Änderungen der Regelungen für sozialen Wohnungsbau können das Gleichgewicht zwischen Miet- und Eigentumsmarkt verschieben.
• Investorensentiment: Ein erneutes Interesse an Wohnimmobilien könnte überschüssige Wohnungen absorbieren oder eine weitere Verkaufswelle auslösen.

Fazit

Nach dem rekordverdächtigen Anstieg von 8,6 % im letzten Jahr signalisiert ein Anstieg der niederländischen Hauspreise um 3,1 % für 2026 eine gesündere Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Dennoch bleibt mit einer strukturellen Unterversorgung von über 400.000 Wohnungen und anhaltendem Wettbewerb in Stadtzentren die Bezahlbarkeit eine drängende Herausforderung.

Egal, ob Sie als Mieter ein engeres Angebot navigieren oder als Käufer neue Chancen nutzen möchten: Es ist entscheidend, über diese Marktdynamiken informiert zu bleiben. Für die einfachste Möglichkeit, verfügbare Mietobjekte zu durchsuchen und Ihr nächstes Zuhause in den Niederlanden zu finden, besuchen Sie Luntero.