Niederländische Hauspreise steigen 2024 um 7,5 % und 2025 um 5 %, sagt ABN Amro

Niederländische Hauspreise steigen 2024 um 7,5 % und 2025 um 5 %, sagt ABN Amro

In seiner neuesten Prognose für den Wohnungsmarkt geht ABN Amro davon aus, dass die Hauspreise in den Niederlanden 2024 um 7,5 % und 2025 um 5 % steigen werden. Diese Aufwärtskorrektur spiegelt eine verbesserte Käuferstimmung wider, die durch niedrigere Hypothekenzinsen und steigende Löhne angetrieben wird, auch wenn die Erschwinglichkeit weiterhin unter Druck steht. Gleichzeitig bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Kapazitäten für den Neubau und der Wohnungspolitik der neuen Regierung fort.

Verbesserte Marktstimmung und Preiswachstum

Im zweiten Quartal 2024 hat sich das Verbrauchervertrauen auf dem niederländischen Wohnungsmarkt zum dritten Mal in Folge verstärkt. Sinkende Hypothekenzinsen und ein robuster Arbeitsmarkt haben potenzielle Käufer ermutigt, auf den Markt zurückzukehren. Laut ABN Amro wachsen sowohl die Transaktionsvolumen als auch die durchschnittlichen Verkaufspreise nun schneller als zu Beginn des Jahres erwartet.

Die Hauspreise haben sich bereits von dem leichten Rückgang im Jahr 2023 erholt und in vielen Regionen Rekordhöhen erreicht. Zwar signalisiert dies einen widerstandsfähigen Markt, doch das Tempo des Wachstums wirft Fragen zur langfristigen Erschwinglichkeit auf, insbesondere für Erstkäufer und Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Haupttreiber: Niedrigere Hypothekenzinsen und höhere Löhne

Zwei Hauptfaktoren stützen die erneute Stärke der Hauspreise:

• Sinkende Hypothekenzinsen: Nachdem sie Ende 2023 ihren Höchststand erreicht hatten, haben sich die durchschnittlichen Zinssätze für niederländische Hypotheken etwas entspannt, wodurch sich die Kreditkosten für Hausbesitzer verringert haben. Niedrigere Zinsen erhöhen die Kaufkraft und ermöglichen es Käufern, aggressiver zu bieten.

• Steigende Einkommen: Die Löhne in den Niederlanden sind stetig gestiegen, unterstützt durch die angespannte Lage auf dem Arbeitsmarkt und Tarifverträge. Ein höheres verfügbares Einkommen gibt Käufern mehr Sicherheit, neue Kredite und höhere Hypothekenbeträge aufzunehmen.

Diese Entwicklungen verstärken sich gegenseitig. Während Käufer die verbesserten Finanzierungsbedingungen und höheren Einkommen nutzen, nimmt der Wettbewerb zu und treibt die Preise weiter nach oben.

Anstieg der Immobilientransaktionen: NHG und Anlegeraktivität

Neue Daten zeigen, dass in den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 fast 78.000 bestehende Häuser den Besitzer gewechselt haben – rund 9.000 Transaktionen mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Ein Teil dieses Anstiegs lässt sich auf die höhere Obergrenze der National Mortgage Guarantee (NHG) zurückführen, die die Kreditaufnahme erweitert, indem sie das Risiko für Kreditgeber verringert. Vor allem Erstkäufer profitieren von der erhöhten NHG-Grenze, da sie so leichter Hypotheken für teurere Immobilien erhalten können.

Gleichzeitig stoßen einige private Vermieter Mietobjekte ab und vergrößern damit das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern. Für Hausbesitzer mit ausreichendem Eigenkapital macht die Kombination aus niedrigeren Zinsen und steigenden Preisen eine Vergrößerung oder einen Umzug finanziell attraktiv.

Beschränkungen beim Neubau

Trotz der lebhaften Nachfrage bleibt das Angebot an neuen Häusern ein entscheidender Engpass. Hohe Grundstückspreise, komplexe Bebauungspläne und die begrenzte Kapazität des Stromnetzes behindern die Bautätigkeit. Obwohl die Zahl der im frühen Jahr 2024 erteilten Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 25 % gestiegen ist, liegen die tatsächlichen Fertigstellungen weiterhin hinter den Zielvorgaben zurück.

Branchenexperten warnen, dass ohne beschleunigte Bauanstrengungen die Transaktionsvolumina stagnieren könnten, selbst wenn die Preise weiter steigen. Der Mangel an neuem Angebot könnte die Probleme bei der Erschwinglichkeit verschärfen und die regionalen Unterschiede zwischen Großstädten und kleineren Orten vergrößern.

Politischer Ausblick und Rolle der Regierung

Die neu gebildete Koalitionsregierung hat das frühere Ziel bekräftigt, jährlich 100.000 Wohnungen zu errichten. Konkrete Maßnahmen zur Erreichung dieses Vorhabens bleiben jedoch unklar. Zu den wichtigsten Überlegungen gehören:

• Mieten im sozialen Wohnungsbau: Vorschläge sehen vor, Mieterhöhungen an die Inflation statt an Löhne aus Tarifverträgen zu koppeln. Dies könnte zwar den Kostendruck für bestehende Mieter verringern, könnte aber langfristig von Investitionen in neue soziale Wohnungsbauprojekte abhalten.

• Nachhaltigkeitsziele: Kritiker weisen darauf hin, dass dem zentralen politischen Rahmen robuste Anreize fehlen, den Gebäudebestand zu modernisieren oder die Abhängigkeit von Erdgas zu verringern. Ohne gezielte Mittel für Dämmung, Elektrifizierung und Netzausbau könnten die Nachhaltigkeitsziele verfehlt werden.

ABN Amro hat die Regierung aufgefordert, ihre Strategie zu präzisieren und dabei Bauziele mit Erschwinglichkeit, Planungssicherheit für Investitionen und Umweltprioritäten in Einklang zu bringen.

Auswirkungen auf Mieter und Wohnungsnehmer

Schnelles Wachstum der Hauspreise und ein begrenztes Angebot können Spill-over-Effekte auf den Mietmarkt haben. Mögliche Auswirkungen sind:

• Starker Anstieg der Mietnachfrage: Potenzielle Käufer, die mit den steigenden Preisen nicht Schritt halten können, bleiben möglicherweise im Mietsektor oder treten dort ein, was den Wettbewerb um verfügbare Wohnungen erhöht.

• Höhere Mieten: Vermieter, die mit erhöhten Immobilienwerten konfrontiert sind, könnten die geforderten Mieten erhöhen, um die Renditen zu optimieren, insbesondere in gefragten städtischen Gebieten.

• Druck auf Wohnbeihilfen: Mieter, die auf huurtoeslag (Wohnbeihilfe) angewiesen sind, könnten sehen, dass ihre Leistungen angesichts steigender Mieten und Lebenshaltungskosten weniger ausreichen.

Für Mieter ist es heute wichtiger denn je, über Markttrends und die Anspruchsvoraussetzungen für Unterstützungsprogramme informiert zu bleiben. Verschiedene Viertel zu prüfen, Energiekennzeichnungen zu berücksichtigen und Verlängerungsbedingungen zu verhandeln, kann helfen, den Kostendruck zu mindern.

Fazit

Die Prognose von ABN Amro, dass die Hauspreise in diesem Jahr um 7,5 % und 2025 um 5 % steigen werden, unterstreicht einen widerstandsfähigen, aber zunehmend teuren Wohnungsmarkt in den Niederlanden. Niedrigere Hypothekenzinsen und steigende Löhne haben das Vertrauen der Käufer gestärkt, doch anhaltende Angebotsengpässe und politische Unsicherheit stellen Herausforderungen für die Erschwinglichkeit und die langfristige Nachhaltigkeit dar.

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