ING prognostiziert, dass die niederländischen Hauspreise 2024 um bis zu 9 % und 2025 um 4 % steigen werden

ING prognostiziert, dass die niederländischen Hauspreise 2024 um bis zu 9 % und 2025 um 4 % steigen werden

Der niederländische Wohnungsmarkt zeigt eine unerwartete Widerstandsfähigkeit. Nach einem kurzen Rückgang sind die nationalen Hauspreise über frühere Höchststände hinausgestiegen, was ING dazu veranlasst hat, seine Prognose zu überarbeiten. In einem jüngsten offiziellen Bericht prognostiziert die Bank nun für 2024 einen Anstieg der Hauspreise um 7–9 % und für 2025 einen weiteren Anstieg um 4 %. Dieser Artikel untersucht die treibenden Faktoren hinter diesen Anpassungen und beleuchtet die weiterreichenden Auswirkungen auf Mieter, Käufer und Vermieter in den Niederlanden.

Faktoren, die das Preiswachstum antreiben

Mehrere wichtige Entwicklungen greifen ineinander und stützen die anhaltenden Preissteigerungen:

1. Lohnwachstum in einem engen Arbeitsmarkt

Das Lohnwachstum war im vergangenen Jahr robust; die Tariflöhne lagen im Mai 2024 fast 7 % höher als ein Jahr zuvor. Starke Lohnerhöhungen sind teilweise eine Reaktion auf den Verlust an Kaufkraft während der jüngsten Inflationswelle und auf anhaltende Arbeitskräftemängel. Höhere Einkommen stärken die Kreditaufnahmekapazität der Hauskäufer und ermöglichen es ihnen, auf einem umkämpften Markt aggressiver zu bieten.

2. Sinkende Hypothekenzinsen

Nachdem die Hypothekenzinsen Ende 2023 ihren Höhepunkt erreicht hatten, haben sie begonnen nachzugeben. Niedrigere Zinsen senken die monatlichen Raten und erhöhen die maximale Hypothek, die ein Haushalt aufnehmen kann. Schon ein kleiner Rückgang um 0,5 % kann sich in Zehntausende Euro zusätzlicher Kreditaufnahmekraft übersetzen und so die Nachfrage sowie die Preise nach oben treiben.

3. Anhaltender Wohnungsmangel

Ein chronischer Mangel an Angebot bleibt das Herzstück der niederländischen Wohnungsnot. Im ersten Quartal 2024 standen potenziellen Käufern im Durchschnitt nur 2,3 Immobilien zur Auswahl, wie NVM-Daten zeigen. Diese Knappheit, kombiniert mit höherer Kaufkraft, hat zu weit verbreitetem Überbieten geführt, und Häuser werden regelmäßig über dem Angebotspreis verkauft.

4. Verbesserte Marktstimmung

Das Vertrauen der Verbraucher in den Wohnungssektor hat sich deutlich erholt. Der Marktindikator des VEH (Eigentümerverband) stieg im Juni 2024 auf 90, nach 74 ein Jahr zuvor (100 steht für eine neutrale Stimmung). Größerer Optimismus ermutigt Käufer, früh im Prozess höhere Angebote abzugeben, was den Aufwärtstrend der Preise weiter anheizt.

5. Investorenaktivität und regulatorische Veränderungen

ING weist außerdem darauf hin, dass institutionelle und private Investoren beginnen, Mietobjekte abzustoßen. Neue Vorschriften – etwa strengere Mietregeln im mittleren Segment und ein Verbot befristeter Mietverträge – veranlassen Vermieter zu verkaufen und erweitern das Angebot geringfügig. Dieser Anstieg reicht jedoch nicht aus, um den grundlegenden Mangel auszugleichen, sodass seine preisdämpfende Wirkung begrenzt ist.

Überblick über die Preisprognose

Diese Werte markieren eine deutliche Aufwärtskorrektur gegenüber früheren Prognosen und unterstreichen die Widerstandsfähigkeit der Nachfrage angesichts strengerer Kreditvergabe und politischer Veränderungen.

Was das für Mieter und Vermieter bedeutet

Mieter

Steigende Kaufpreise üben in der Regel Aufwärtsdruck auf die Mietpreise aus, da Vermieter versuchen, höhere Finanzierungskosten und höhere Vermögenswerte auszugleichen. Während die Mietregulierung (huurtoeslag) Zuschüsse für Mieter mit niedrigem und mittlerem Einkommen bietet, bleibt der Wettbewerb um erschwingliche Wohnungen hart. Mietinteressenten sollten:

• Schnell handeln: attraktive Angebote können innerhalb weniger Tage mehrere Bewerbungen erhalten.
• Unterlagen vorbereiten: Einkommensnachweise, Referenzen des Arbeitgebers und eine Bürgel-Kreditprüfung erhöhen die Glaubwürdigkeit.
• Mietplattformen nutzen: Tools wie Luntero vereinfachen Ihre Suche und helfen Ihnen, dem Marktgeschehen einen Schritt voraus zu sein.

Vermieter

Für Immobilieneigentümer bleibt der Ausblick in Bezug auf Wertsteigerungen positiv. Neue Einschränkungen – etwa strengere Regeln zur Mietpreisfestsetzung im mittleren Segment und Verbote kurzfristiger Mietverträge – bedeuten jedoch, dass die erwarteten Renditen sorgfältig modelliert werden müssen. Vermieter sollten:

• Die sich entwickelnden Vorschriften sowohl auf nationaler als auch auf lokaler Ebene der gemeente (Gemeinde) verfolgen.
• Finanzierungsstrategien angesichts schwankender Zinssätze neu bewerten.
• Eine professionelle Immobilienverwaltung in Betracht ziehen, um sich in komplexen Mietergesetzen zurechtzufinden.

Ausblick: Langsamer, aber anhaltender Anstieg

Obwohl ING erwartet, dass sich das Preiswachstum 2025 auf 4 % abschwächt, liegt dies immer noch über den langfristigen Durchschnittswerten. Die zentrale Erkenntnis ist, dass der zugrunde liegende Angebotsmangel in Kombination mit solidem Lohnwachstum und günstigen Kreditbedingungen die Preise wahrscheinlich auf einem Aufwärtspfad halten wird, wenn auch in langsamerem Tempo. Potenzielle Käufer könnten mit Erschwinglichkeitsproblemen konfrontiert sein, was die Bedeutung frühzeitiger Planung und fachkundiger Beratung unterstreicht.

Fazit

Die überarbeitete Prognose von ING zeigt, dass sich der niederländische Wohnungsmarkt im Jahr 2024 und bis 2025 weiter erhitzen wird, angetrieben von robustem Lohnwachstum, niedrigeren Hypothekenzinsen, knappem Angebot und verbessertem Verbrauchervertrauen. Mieter und Vermieter sollten gleichermaßen über sich verändernde Vorschriften und Markttrends informiert bleiben, um strategische Entscheidungen zu treffen.

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